주택담보대출 금리…장기 고정 전, 두 번 생각해야 하는 이유

한나 맥퀸(Hannah McQueen)은 금융자문, 공인회계사, 개인금융 저자이자 enable.me의 설립자로 재무 전략 및 코칭을 담당하고 있다.

지금 당장은 아마도 5년 동안 2.99%로 주택담보대출을 고정하지 않기로 결정한 날을 후회할 것이다. 만약 그렇게 했다면, 당신은 지금 약간 잘난 척 할 수 있다.

현재 1~2년 고정금리는 6.39%에서 6.79% 사이이며, 은행들은 6.79%에 5년 고정금리를 광고하고 있다.

여러분은 단기금리와 장기금리 간의 차이가 이렇게 작으면 같은 실수를 두 번 반복하고 싶지 않다고 생각할 수도 있다.

특히 공식현금금리는 현재 4.25%에서 5.5%까지 더 인상될 것으로 예상된다. 금리 고정을 마치고 예산이 민감해지기 시작하는 경우 예를 들어 7% 정도로 장기간 고정하는 것이 논리적인 방법으로 보일 수 있다.

하지만 역사는 여기서 몇 가지 교훈을 제공하기 때문에 다시 한번 생각해보기를 권하고 싶다. 글로벌 금융위기(GFC)로 접어들면서 OCR은 8.25%였지만 2008년 말부터 2009년까지 이 수치는 급격히 감소했고, 18개월 후 2.5%로 안정될 때까지 여러 번의 대규모 인하(일부는 1.5%포인트)가 있었다.

시중은행 금리도 그 뒤를 따랐다. 그리고 그것은 차용인들의 주택담보대출 금리를 장기적으로 고정하기로 선택한 사람들을 얽맸다.

당신이 은행과 계약된 이자율을 위반할 때, 만약 당신이 이전에 계약했던 이자율보다 더 높은 이자율을 받아들인다면, 어떠한 수수료도 적용되지 않는다. 일부 사람들이 미래의 이자율 상승을 방지하기 위해 지금 하고 있는 것처럼.

하지만 만약 당신이 더 낮은 대출로 전환하기 위해 당신의 대출 기간을 어기는 것이라면, 은행은 이전에 보장됐었던 이자를 보상받기 위해 당신에게 해지 수수료를 부과한다.

GFC 기간 동안, 우리는 엄청난 중단 비용을 보았다. 5년 고정 대출로 100만 달러를 대출받았는데, 2년 후 계약을 해지하는데 해지 수수료 견적이 60,000달러였다. 정말 큰 돈이죠?

아마 더 일반적인 수준인 50만 달러의 부채가 있더라도, 금리 차이와 고정 대출이 얼마나 오래 남았는지에 따라 해지 수수료는 수만 달러에 이를 수 있다.

설상가상 당신은 보통 현금으로 수수료를 내든지 아니면 담보대출에 추가함으로써 해지 비용을 미리 지불할 수 있어야 한다.

그 해지 수수료는 애초에 대출을 어기는 목적을 무산시키기 위한 종류의 돈이기도 하다. 현재의 5년 장기 고정금리는 단기 고정금리보다 더 매력적으로 보이기 시작할 수 있다.

여러분은 경제학자들이 “금리 곡선이 역전되는 것”과 그것이 보통 임박한 경기 침체의 징후라고 언급하는 것을 들어봤을 것이다.

그것이 의미하는 바는 장기 도매 금리가 단기 금리 아래로 떨어진다는 것인데, 앞으로 경제가 더 약해질 것으로 예상되기 때문이다. 그 반전은 결국 GFC 때처럼 은행에서 지불하는 금리로 흘러갈 수 있다.

나는 예상되는 경기 침체의 반대편에 놓여 있는 금리 하락 속도가 14년 전에 OCR이 절벽에서 떨어진 방식과 일치할 것이라고 제안하는 것이 아니다.

그러나 인플레이션이 다시 제자리로 돌아온다면 경기 침체는 중앙은행 정책의 반전을 촉발하는 경향이 있으며, OCR은 더 중립적인 금리로 돌아갈 가능성이 높다.

지금 5년간 고정하는 것은 단지 이자율에 무슨 일이 일어날지에 대한 내기가 아니라, 당신의 인생에 무슨 일이 일어날지에 대한 내기라는 것을 기억할 가치가 있다.

예를 들어 부동산을 팔거나, 이사를 가거나, 이혼을 해결하거나, 상속 재산을 주택담보대출에 적용하고 싶다면, 그러한 생활 사건들 중 어느 것이든 해지 수수료를 유발할 수 있다.

여기서 중요한 이점은 금리를 선택할 수 없다는 것이 아니라 현재와 미래에 해당 금리의 기회 비용을 인식해야 한다는 것이다. 더 긴 기간 동안 더 높은 금리에 불필요하게 자신을 노출시키게 된다면 더 긴 기간 동안의 이자 지불의 확실성은 큰 승리처럼 느껴지지 않는다.

미래에 대한 두려움 때문에 지금은 당황해서 장기간 이자율을 고정시킬 때가 아니다. 지금은 예측을 고려하고, 미래의 기회를 고려하고, 변화하는 조건에 대한 상황의 탄력성 정도를 이해하는 신중하고 전략적인 계획이 필요한 때다. 그리고 무엇보다 중요한 것은 과거의 교훈을 잊지 않는다는 것이다.