구매자의 힘, '해밀턴, 웰링턴, 크라이스트처치, 더니든 가격 하락'

한 부동산 리서치 회사는 이번 달 전국 주택 가격 상승폭이 2020년 초 Covid-19가 발생한 이래 최저치를 기록하면서 전국적으로 집값이 안정세를 보이고 있다고 밝혔다.

코아로직의 최근 주택가격지수에 따르면, 3월 전국 평균 가격은 104만3,261달러로 0.7% 상승하는 데 그쳤다. 연간 증가율은 23.4%로 전월의 25.2%보다 하락했다.

월별 기준으로 해밀턴, 웰링턴, 크라이스트처치, 더니든은 모두 평균 가격이 하락한 반면, 오클랜드와 타우랑가는 상승세가 둔화됐다.

이들 지역 중 더니든이 1.3% 하락한 평균 69만8,879달러를 기록하면서 가장 큰 하락폭을 보였다. 연간 증가율은 12.5%로 지난해 10월 최고치인 23.2%에 비해 낮아졌다.

해밀턴과 웰링턴의 평균 가격은 각각 0.9%, 0.8% 하락한 평균 89만1,884달러와 112만8,708달러를 기록했으며, 크라이스트처치 가격은 0.2% 하락한 75만7,902달러를 기록했다.

오클랜드는 주택 가격이 1.4% 상승한 152만341달러를 기록하며, 주요 중심지의 월별 가격 상승폭이 가장 컸다. 그러나 사우스 오클랜드의 가격이 다른 지역보다 약세를 보이면서 이는 이 지역 전체에 걸쳐 일관되지 않았다.

더니든을 제외한 모든 주요 센터에서 연간 증가율은 여전히 20%를 웃돌았지만, 증가율은 더 떨어졌다. 타우랑가와 크라이스트처치는 전년 동기 대비 32.1%와 31.6%로 증가율이 가장 높았다.

이 같은 약세는 전국적으로 뚜렷하게 나타나고 있으며, 대부분의 지역에서 소폭의 가격 하락이나 상승이 있었다. 로토루아와 어퍼헛은 각각 2.1%와 2% 하락한 72만5,385달러와 93만1,727달러로 월별로는 가장 큰 하락폭을 기록했다.

코아로직의 연구 책임자인 닉 구달은 시장 침체가 시작되면서 지역별 차이가 나타나고 있으며, 예상보다 빨리 구매자로의 전환이 일어났다고 말했다.

그는 대출환경 강화와 주택담보대출 금리 상승으로 최근의 가격을 지불할 의향이 있고 지불할 능력이 있는 구매자 층이 감소했고, 이로 인해 판매 수가 감소했다고 말했다.

한 에이전트는 "등록된 물건이 더 많아졌지만, 시장에 매물이 더 많기 때문은 아니며, 이 현상은 부동산이 같은 가격에 팔리지 않기 때문"이라고 한다.

부동산이 장기간에 걸쳐 시세를 유지하고, 약세에 대한 구매자들의 기대감이 높아짐에 따라 구매자들은 결국 지난 몇 년 동안 어느 단계보다 더 많은 시간과 선택권 그리고 레버리지를 통해 더 강력한 위치에 섰다.

이것은 만약 첫 주택 구매자를 포함한 사람들이 재정을 가지고 있고 살 수 있는 위치에 있다면, 더 많은 기회와 잠재적인 거래가 있다는 것을 의미했다.

구달은 호황기에 가격 하락이 가장 컸던 일부 지역이 현재 약세에 가장 취약하다고 말했다.

그는 대도시의 광범위한 경제기반이 없는 작은 지역들이 동일한 지원이 없기 때문에 가장 큰 영향을 느낄 수 있을 것이라고 말했다.

"미래의 취약성에 대한 우려의 대부분은 최근 주택 구매자, 특히 첫 주택 구매자가 더 높은 주택담보대출 상환금을 지불할 수 있는 주식 포지션과 능력이다.”

그는 그러나 은행 서비스 가능성 테스트는 대출자가 이에 대비하기 위해 존재하며, 보증금 요구사항은 주택가격 하락 가능성을 막기 위해 대다수가 20%의 자기 자본을 보유해야 한다는 것을 의미한다.

최근의 상승으로 볼 때 10% 하락하면 작년 7월 수준으로, 20% 하락하면 1년 전 수준으로 돌아설 것이라고 말했다.

그는 "가격이 20% 하락할 것으로 예상하는 사람은 없다며, 최근 사상 가장 큰 폭의 부동산 가격 하락은 글로벌 금융위기(GFC)에서 10%였음을 기억하는 것이 중요하다"고 말했다.

주택의 관점에서는 글로벌 금융위기(GFC)는 Covid-19가 입증한 것보다 훨씬 더 큰 충격이었고, 실업률이 낮게 유지된다면 강제매각 가능성은 낮게 유지되어 심각한 침체에 대비하는 데 도움이 될 것이다.

종종 간과되었던 GFC 침체의 한 측면은 시장이 하락에서 회복되는 데 약 5년이 걸렸다는 것이라고 구달은 말했다.

그는 "이러한 역사는 시장이 명목상의 회복세를 보일 때까지 얼마나 오래 걸릴지에 대한 기대를 시사하는 것"이라고 말했다.

그는 그러나 새로운 대출규정은 곧 완화될 것이며, 은행들은 대출금액의 상한선을 크게 밑돌았기 때문에 다시 대출을 지원할 여지가 있다고 보고있다.

우리는 사전 승인이 다시 검토되고 있고, 은행들이 자체적으로 부과한 DTI 상한선을 완화하기 시작했기 때문에 아마도 2022년 1분기를 역대 가장 타이트했던 시기로 되돌아 볼 것이라고 덧붙였다.

대출 환경의 완화는 구매자의 수요를 증가시킬 것이다.