그래니 플랫, 투자가치가 있을까… 투자자들 셈한다

평론가들은 집 별채의 일종인“그래니 플랫(Granny flat)”이나 작은 주택이 소득원이 될 수는 있지만 부동산 가치를 높이지는 못할 것이라고 말한다.

정부는 이미 기존 주택이 있는 부지에 소규모, 독립형, 단독주택을 더 쉽게 지을 수 있도록 하는 계획을 밝혔다.

정부는 건축이나 자원 동의 없이 최대 60제곱미터까지 ‘그래니 플랫’을 지을 수 있는 옵션에 대한 국민들의 피드백을 요청하고 있다.

오페스 파트너스의 경제학자 에드 맥나이트는 그 정도 크기의 작은 주택을 짓는 데 보통 20만~30만 달러가 들 것이라고 말했다.

그래니 플랫은 보통 국내 어디에 있는지에 따라 다르지만 일주일에 400~600달러에 임대된다. 이자율 7.19%로 30년간 모기지 대출로 20만 달러를 빌린 사람은 매주 313달러를 갚아야 한다.

맥나이트는 작은 주택이 8~12%의 총 수익률을 제공할 수 있지만 전체 부동산 가치를 크게 향상시키지는 못할 것이라고 말했다.

“만약 여러분이 자신의 집 한 켠에 쇼규모의 작은 주택을 짓는 데 25만달러를 지출한다면, 부동산 가치는 25만달러를 더할 것입니다. 하지만 예를 들어, 35만 달러가 추가되지는 않을 것입니다. 그래서 투자자들은 일반적으로 현금 흐름을 더 만들기 위해 이렇게 합니다. 예를 들어, 나이 든 사람은 그들의 뒷마당에 작은 주택을 짓고 임대하여 은퇴 자금을 마련할 수 있습니다.”

그는 소규모 주택이 딸린 주택은 때로는 판매하는 데 더 오래 걸릴 것이라고 말했다.

“일반적으로 주택에 소득용 작은 주택이 딸린 경우 판매하는 데 10~20% 더 오래 걸리는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 일반적으로 단독 주택을 판매하는 데 40일이 걸린다면 작은 임대용 주택이 딸린 주택을 판매하는 데 평균 44일에서 48일이 걸릴 수 있습니다.”

존 투키 AUT 교수는 평방미터당 3,000 달러가 새로 건축되는 소형 주택의 시작점이 될 것이라고 말했다. 그러나 30제곱미터 이상의 모바일 캐빈도 이 변화의 영향을 받을 것이다. 더 작은 캐빈에는 일반적으로 이미 건축 동의가 필요하지 않는다.

더 큰 캐빈은 약 30,000 달러부터 새로운 키트로 구입할 수 있다. 그러나 배관이 없기 때문에 단독 주택으로 사용할 수 없다.

부동산 투자자이자 조력가인 그레임 파울러는 자신의 소유지에 캐빈을 세웠다고 밝혔는데, 이 캐빈은 건축 동의가 필요 없을 정도로 작았다.

그는 그러한 캐빈들이 때때로 8,000달러 정도의 비용으로 임대하거나 중고로 구입할 수도 있다고 말했다.

“예를 들어 일주일에 100달러 정도의 비용으로 캐빈을 직접 빌린다면, 위치와 시장 임대료에 따라 100~200달러까지 받을 수 있습니다….”

“캐빈을 구입하고, 임대를 위해 자신의 부동산으로 옮겨 임차인을 위해 모든 것을 준비하면 10,000달러 정도가 들어갑니다. 그리고 나서 이 집을 세입자에게 매주 120달러에 임대합니다.”

“그러면, 2년 안에 당신은 이미 캐빈을 구입하는 데 든 비용을 충당했을 것이고, 여전히 캐빈을 소유하면서 계속해서 임대료를 받을 수 있습니다.”

임대 부동산은 ‘건강 주택(Healthy Homes)’기준에 충족해야 한다. 그는 일정 사이즈가 넘는다면 기존 주택 외에 두 번째 주택이나 소형 주택을 짓는다 해도 “모든 것이 쉽고 돈이 적게 든다”고 기대하지 말라고 말했다.

그는 주택이 허가를 받은 건설업자들에 의해 코드에 맞게 지어져야 한다고 말했다. 또한 새로운 주택이 빗물 유출에 미치는 영향과 같은 것들도 고려해야 할 것이다.

비용 절감은 자원 동의 신청, 시간 절약 및 자원 동의를 위한 계획을 수립하는 데 드는 수천 달러의 비용이 될 것이다.

“동의를 목적으로 디자인을 개발하는 데 사용되는 돈은 그 후 건물의 동의를 얻기 위한 목적으로 사용되는 경우가 매우 많습니다.”

그렇기는 하지만, 새 그래니 플랫의 모든 작업이 ‘모든 건축 작업이 건축 법규에 부합할 것을 보장하기 위해 현재 작업 허가 요건에 따라 유능한 전문가에 의해 수행 또는 감독된다’는 점을 충족하도록 허가를 받은 건축 실무자 또는 이와 동등한 사람이 작업을 수행한다는 것을 의미한다.

“이것은 필연적으로 적절한 사양에 따라 설계되었는지 확인하기 위한 일종의 설계 작업을 사용할 것입니다. 따라서 이러한 비용 절감은 채택된 프로세스에 따라 부분적일 수 있습니다.”

코어로직의 보고서에 따르면 시드니 부동산의 18%가 그래니 플랫에 적합한 것으로 나타났다. 멜버른의 경우 13.2%, 브리즈번의 경우 23% 이상이었다.

팀 롤리스 코어로직 호주 리서치 디렉터는 “정책 입안자와 정부에 있어, 그래니 플랫은 기존의 도시 계획 지침 내에서 필요한 주택 공급을 제공할 수 있는 즉각적이고 비용 효율적인 기회를 제공한다”고 말했다.

주택 소유자에게 두 번째 독립형 주택을 추가하면 가족 구성원에게 임대주택이나 추가 숙소를 제공하는 동시에 재산 가치를 높이고 잠재적으로 추가 임대소득을 얻을 수 있는 기회를 제공한다.