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부동산 데이터 회사인 코아로직(Corelogic)에 따르면 레뮤에라(Remuera)에서 2,380만 달러에 매매된 집이 올해 가장 비싼 가격에 팔린 주택이라고 밝혔다.
상반기는 급격한 금리 상승으로 인해 시장에 제동이 걸리면서 판매량과 집값이 떨어진 것이 특징이었다. 레뮤에라의 빅토리아 애비뉴 120번지에 있는 저택은 지난 7월에 2,380만 달러에 팔렸다.
코어로직의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비드슨은 오클랜드 시장의 상한선이 최근 몇 년 동안 정점에서 약 15~17%까지 떨어졌으며, 이는 평균가격과 거의 비슷하다고 말했다.
“이는 가파르게 오른 금리가 상위 계층에서도 역할을 한다는 것을 암시합니다. 하위 계층만큼 크지 않을 수도 있지만, 아마도 ‘분위기나 정서’가 최고급 부동산에 더 많은 영향을 미칠 수도 있습니다. 사람들은 신뢰도가 낮아지면 거래를 중단합니다.”
그는 “물론 2,000만달러 이상의 가치가 있는 최고급 부동산은 전혀 다른 물꼬를 트는 것으로 주택담보대출 금리의 역할을 측정할 수는 없었다”고 말했다.
슈퍼프라임 부동산의 부채 조달에 직접적으로 미치는 영향 측면에서는 상당히 미미하다고 생각해야 하겠지만, 간접적인 역할이 있을 수 있다.
현금이 있고, 금리와 수익률이 전 세계적으로 전반적으로 상승하고 있다면 부동산보다는 다른 곳에 투자하는 것을 선택할 수도 있기 때문”이라고 말했다.
그는 웰링턴 페더스턴(Featherston)의 가치가 16.6% 하락해 올해 가장 취약한 주택시장이 됐다고 말했다. 반대로 퀸스타운 선샤인베이(Sunshine Bay)는 6.6% 성장해 1위를 차지했다.
오클랜드 헌 베이(Herne Bay)는 평균 가격이 316만 달러로 뉴질랜드에서 가장 비싼 교외 지역으로 남아있다.
남섬 서해안 코브던(Cobden)의 평균 가격은 25만 8,200달러로 전국에서 가장 저렴했다. 데이비드슨은 금리 인상 속도가 확실히 느려진 5월이나 6월에 상황이 좋아졌다고 말했다.
최근 몇 달간 주택담보대출 금리는 기준금리의 고정에도 불구하고 소폭 상승했다. 그러나 2021년 중반부터 2022년 말까지 주택담보대출 금리가 기본적으로 두 배 상승한 후, 2023년에는 그 상승률이 바로 둔화되었다.
상황이 이렇다 보니 5월 1일부터 CCCFA 제한 규정이 완화된 데 이어 6월 1일부터는 대출비율(LVR) 규정도 조금 완화됐다.
하반기 주택 판매량은 증가했지만 데이비드슨은 2023년에도 신규 매물이 시장에 나오는 비율이상대적으로 낮았다고 밝혔다.
판매량은 현재 매달 꽤 꾸준히 증가하고 있지만, 이처럼 낮은 기반에서 10%~15%의 강력한 퍼센트 증가조차도 아직 우리가 보고 있는 거래 건수의 큰 증가로 이어지지는 않고 있다.
등록된 매물이 시장에서 판매되는 기간은 인버카길 하게스트의 경우 평균 11일이었다. 북섬 중앙 지역에 위치한 오하쿠네는 평균 115일로 스펙트럼의 반대쪽 끝에 있었다.
데이비드슨은 이주민도 큰 영향을 미쳤다고 말했다. 급증한 이주민들이 반드시 그 자체로 판매량이나 주택 가격을 자극한 것은 아니지만, 이미 제한된 임대 부동산 공급에 상당한 압력을 가한다는 징후가 분명히 있다.
임대주택 공실률이 떨어지고 필연적으로 임대료 가격이 계속 상승하기 때문이다. 이에 대한 증거로는 오클랜드의 페어뷰 하이츠(Fairview Heights)와 같이 전국 여러 지역에서 볼 수 있는데, 최근 1년간 평균 주간 임대료가 32.4% 급등했다.
데이비드슨은 브라이트 라인 테스트(bright-line test) 축소와 투자자의 주택담보대출 이자공제 반환 등 계획된 변화가 적어도 연초에는 임대 시장 분위기를 긍정적으로 유지할 가능성이 있다고 말했다.
이로 인해 일부 투자 수요가 다시 시장으로 유입될 수 있으며, 일부 기존 투자자들은 예상보다 빨리 양도소득세의 곤경에서 벗어날 수 있다.
그러나 일부 투자자들이 다시 투자용 주택 구매를 시작하더라도 낮은 임대 수익률과 높은 주택담보대출 금리 때문에 급한 상황 변화는 아닐 것이라고 말했다.
첫 주택 구매자들은 주택 구입시 보증금을 마련하기 위해 키위 세이버에 접속해 계속 혜택을 받고 은행들의 낮은 보증금 대출 제한을 충분히 활용해 좋은 기회를 찾을 수 있어야 한다.
그는 앞으로 1년 동안 판매량은 10%, 가격은 5% 오를 수 있다고 말했다. 즉, 2024년이 저조한 상승세의 한 해가 될 수 있다.
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