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대형 쇼핑몰, 임차인에게 렌트비 경고

소규모 업주들이 코비드-19의 봉쇄 상태에서 생존을 위해 싸우고 있는데, 이 나라의 가장 큰 쇼핑몰 임대인들 중 하나는 고통을 나누고 싶어하지 않는 것 같다.

소규모 업주 중 조나단(가명)이 있다. 조나단은 뉴질랜드의 가장 큰 쇼핑몰인 오클랜드 남쪽의 실비아 파크에서 작은 사업을 운영하고 있다. 그는 6년 임대차 계약 기간의 절반쯤 지났으며 코비드-19까지는 사업이 잘 되고 있었다.

그는 록다운이 두 달 이상 지속되지 않는 한 살아남을 수 있을 것이라고 생각하지만, 내 가족도 있고 직원과 직원 자녀도 있고 도 있고 걱정이 된다. 그는 자신의 사업을 계속 발전시키는 것이 힘들 것이라는 것을 안다.

다른 쪽에는 조나단의 임대인 Kiwi Property Group이 있다. 키위부동산은 실비아 파크, 오클랜드의 다른 쇼핑몰과 해밀턴, 파머스턴 노스, 크라이스트처치 등에 있는 쇼핑몰을 포함하여 32억 달러 상당의 소매점 및 사무용 부동산을 소유하고 있다.

뉴질랜드 증권거래소에 상장된 이 회사는 2018~2019년 회계연도에 1억3810만 달러의 이익을 냈는데, 이는 가장 최근 수치인 전년도의 1억2010만 달러에서 증가한 것이다.

4월3일(금요일)에 조나단은 Kiwi Property 로부터 편지를 받았다. "관계자 및. 임차인께"로 시작되었다. 조나단이 혹시 잊은 줄 아는 것 같이 "임대료는 계속”의 내용으로 적혀 있었다. 코비드-19 경보 레벨 4로 인해 현재 그의 쇼핑몰은 영업할 수 없었고, "이것은 자신들의 사업에 재정적 부담을 줄 것"이라는 것을 상기시켰다.

"우리는 세입자들에게 임대료와 다른 통상적인 요금에 대한 그들의 의무가 이 기간 내내 지속된다는 것을 상기시키고 싶다"

이 편지에 따르면 정부로부터 지원 패키지가 제공될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다고 적혀 있었다. 만약 있다면 조나단은 임대인들을 조사해야 한다고 말했다. 왜냐하면 Kiwi Property 임대업체는 세입자에게 정부 지원으로부터 발생되는 도움을 주지 않을 것이기 때문이다.

"그 동안, 우리는 임대차 계약서에 달리 명시되어 있지 않는 한 계약자들에게 임대료와 기타 통상적인 요금을 지불해야 할 의무가 이 기간 동안 계속된다는 것을 상기시키고 싶다”

“Yours sincerely Kiwi Property Group Limited.”

별도의 이메일로 그 Kiwi Property 임대 회사는 조나단에게 임대료 청구서를 보냈다.

Kiwi Property 가 임대차계약에 대해 언급할 때 “달리 명시적으로 말하면” 중요한 것은 ‘no access’ 조항인데, 그들의 임대계약서에 이 내용이 포함되어 있다면, 조나단과 그의 동료 세입자들에게 폐쇄 기간 동안 임대료의 일부 또는 전부를 지불하지 않을 권리를 줄 것이다.

No access, less (or no) rent

'No access (접근금지)' 조항은 크라이스트처치 대지진 이후 상업용 임대 계약서에 일반적으로 도입되었는데, 당시 기업들은 ‘Red zone’ 에 속한 건물에서 영업하지 못하고 있었지만, 그들의 세 들어 있는 건물이 손상되지 않았기 때문에 임대료나 보험 혜택을 받을 수 없었다.

그 상황은 세입자들에게 매우 불공평한 것으로 보여졌고, 한 그룹의 부동산 변호사들은 그 불공평함을 제정하기 위한 방법으로 ‘No access’ 조항을 제정하기 위해 모였다.

(비즈니스에서 임대료를 지불해야 하는 경우 임대계약서의 “clause 27”을 찾아라)

조나단의 문제는 Kiwi Property 임대차 계약의 대부분이 "No access" 조항을 포함하고 있지 않다는 것이다.

우리는 정확히 그 숫자가 얼마인지 모르지만, Kiwi Property 가 3월 말 뉴질랜드 증권거래소에 발표 한 바에 따르면 임대료 지불을 중단할 권리가 있는 모든 임차인이 그렇게 하더라도 회사측은 전년도 총 임대 수입의 3% 미만을 차지하는 약 600만 달러의 임대 수입만이 감소할 것으로 예상한다고 말했다.

상장된 회사의 주주에게는 좋지만 조나단에게는 그렇지 않다.

Sharing the pain

그리고 그것은 단지 ‘Kiwi Property’만이 아니다. 뉴스룸과 접촉한 변호사들은 대부분의 큰 임대주들이 그들만의 맞춤 임대 계약을 사용하며 많은 사람들이 그 조항들을 포함하고 있지 않다고 말했다.

분명한 것은 어쨌든 이 임대인들은 세입자들을 돕기로 선택하지 않았다는 것이다.

“모두가 고통을 겪고 있는데 왜 이 대기업 임대주들은 고통을 어느 정도 감수해서는 안 되는 겁니까" 조나단이 말했다.

"그들의 사고방식은 '모두에게서 최대한의 임대료를 받자'는 것 같다. ‘우리가 어떻게 도울 수 있을까’가 아니고 '도덕적으로 옳은 일이 무엇인가'도 아니다."

그는 지난주 Kiwi Property 와 직접 만나 임대료 부담을 덜어달라고 요청했으며 처음에는 회사가 상황을 고려하고 있으며 결정을 내릴 시간이 필요하다는 말을 들었다고 말했다. 그러나 도착한 것은 그가 지불할 의무가 있다는 편지와 인보이스뿐이었다.

그는 만약 그가 지불하지 않는다면 Kiwi Property 는 그가 예치한 3개월 치의 본드비에서 수천 달러의 돈을 가져갈 것이라고 걱정하고 있다.

그는 또한 임대료에 대한 분쟁이 있을 경우 Kiwi Property 의 법적 비용을 임차인에게 책임지게 하는 계약 조항에 대해 걱정하고 있다.

그의 계약서에는 “You must pay our reasonable legal and other costs arising out of this lease, including enforcing the terms of this lease and any other dealing arising out of this lease,”고 명시되어 있다. - "이 임대차 계약과 이 임대차 계약에서 발생하는 기타 거래를 포함하여 이 임대차 계약에서 발생하는 합리적인 법적 비용 및 기타 비용을 지불해야 한다"


Kiwi Property responds

Kiwi Property 의 대변인은 뉴스룸에서 "많은 사람들이 임대료 구제를 요청했다"고 말했다.

대변인은 "지금은 어려운 시기"라며 "코로나바이러스 유행병 때문에 많은 소매상들이 압박을 받고 있다는 것을 안다"고 말했다.

"우리는 이 어려운 시기를 헤쳐나갈 임시 조치에 대해 이들 많은 기업들과 긴밀히 협력하고 있다. 우리 유통업체마다 제각기 다르기 때문에 케이스 바이 케이스 방식을 채택하는 것이 중요하다고 생각하지만, 임대료에 문제가 있을 경우 은행과 저희에게 연락을 취하도록 유도하고, 소상공인에게 진행중인 정부지원 프로그램도 살펴보라고 말했다.

Consult with your tenants

부동산 위원회의 최고 책임자인 Leonie Freeman은 흑백 접근법을 취하는 것은 잘못되었다고 말한다. 그녀는 이것이 단순히 크고 비열한 임대인 대 힘없고 고군분투하는 세입자들의 경우가 아니라는 것을 아니라고 말할 수는 없다.

그녀는 부동산 소유주들이 단지 대기업만은 아니라고 말하며, 작은 상가를 가지고 양로원 임대료와 기타 비용을 지불하기 위해 임대료를 사용하는 노인들도 있다고 말한다.

또 다른 입장은 The Warehouse, H&M 과 Harvey Norman 이라는 대기업 세입자들은 록다운 기간 중 폐쇄된 사업장의 임대료를 내지 않을 것이라고 발표한바 있다.

위기에서 당신은 최고의 사람들과 최악의 사람들을 보게 된다.

그는 "임대료 지불에 관한 여러 시나리오를 듣고 있다. 스펙트럼의 한쪽 끝에는 많은 지주들이 특정한 상황에 대해 임차인들과 건설적으로 협력하고 연기나 다른 구제 조치와 같은 임대료 경감 방안을 논의한다.

"하지만 대형 세입자들이 아무런 협의 없이 임대료 지불을 거부하고 있다는 내용의 편지를 보내는 사례가 많다"고 프리만은 말한다. 그녀는 임대인들과 임차인들이 함께 의논할 것을 촉구하고 있다.


"우리는 '당신의 임차인들과 상의하라'고 말하고 있다. 길을 찾아라."

The good, the bad and the ugly

뉴스룸은 또한 좋은 이야기와 나쁜 이야기 등 다양한 이야기를 들었다.

오클랜드에 본사를 둔 리테일 및 사무실 임대업자 Samson Corporation 의 세입자들은 그 회사와 상의하기 힘들었다고 말한다.

한 사람은 뉴스룸에서 "그들은 세입자의 상황에는 관심이 없다"고 말했다. "다른 세입자들에게도 같은 이야기고, 일방적 전달이고, 조건이 정해져 있다. 우리는 사업 운영도 없고 수입도 없는 상태에서 희생을 하고, 그들이 임대료를 100% 요청하는 한 우리는 어쩔 수 없이 임대료를 지불해야 한다"

또 다른 Samson 세입자는 건물주가 “단기간 임대료를 감면해 줄 수도 있지만 나중에 이자까지 포함하여 지불해야 한다”고 말했다고 전했다.

이에 대해, Samson 의 대변인은 우리 회사는 임대차 계약서에 ‘No access’ 조항이 포함되어 있는지 여부에 관계없이 세입자들과 임대료 협상을 하고 있다고 말했다.

뉴스룸은 일부 Samson 세입자들이 회사측으로부터 임대료 할인을 제공받았다고 이해하고 있다.

Other landlords have been more generous.

뉴스에서는 4월에 100%의 임대료 리베이트를 제공했다고 말했다. 오클랜드에 있는 Broadway Properties 의 사이먼 하딩은 세입자들에게 "임대 주로서 세입자들 역시 생존하는 것이 필수적이며, 이 정도까지 서로의 고통을 분담하는 형태는 불가피하다고 믿는다"고 말했다.

그리고 황가레이에 있는 Spacelamp의 집주인 Ash Holwell도 4월에 집세를 포기했다. 그는 "부동산 소유자들은 다가오는 몇 주 동안 뉴질랜드인들이 생존할 수 있도록 도울 기회를 가지고 있다"고 말했다.

또한 그는 "최근 수십 년간 뉴질랜드에서 부동산 소유자는 아주 많은 보상을 받았다. 다른 어떤 위기와 마찬가지로 이 대유행에서 가장 큰 고통을 면하고 있는 사람은 부자들이다. 우리 중 많은 사람들에게, 이것은 우리 상업용 부동산 소유자들이 다른 사람들을 돕기 위해 우리의 부와 상대적 안보를 이용할 수 있는 가장 큰 기회일 것이다.

"지금은 부동산 소유주들이 임대료 면제, 연기, 동결 그리고 그 밖의 다른 부담 완화 방법들을 시작할 때 입니다."

위클리코리아

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