경매 물건 ‘주의보’… ‘불법 점유자 퇴거 문제로 시작된 악몽’

경매를 통해 새 집을 낙찰 받은 한 부부는 전 주인을 내보내기 위해 고군분투한 끝에 모기지 경매의 잠재적인 함정에 대해 다른 사람들에게 주의하라고 경고하고 있다.

스테이시 커비와 그의 파트너는 전 소유주 제니퍼 스콧이 모기지 상환을 불이행하면서 은행에서 경매를 통해 더니든 주택을 매각한 후 지난 4월에 이 주택을 낙찰 받았다.

커비는 침실 2개짜리 부동산 구매를 담당하던 자신의 변호사로부터 모기지 매각으로 인해 차질이 생길 수 있다는 사전 경고를 받았다고 말했다.

그리고 그 경고는 현실이 됐다.

알고 보니 전 주인인 스콧은 스스로 집을 비워주고 싶지 않았기 때문에 부부는 결국 스콧을 강제로 쫓아내야 했고, 이 과정에는 경찰과의 법적 조치가 포함된 4개월이 걸렸으며, 물론 전 주인의 반격도 있었다.

커비는 NZME와의 인터뷰에서 더니든이 홍수로 인해 비상사태에 처해 있음에도 불구하고 자신과 파트너는 이제 행복하게 집에 정착했지만 그 동안의 법적 경험을 통해 많은 것을 배웠다고 말했다.

그는 이 집의 매력 중 하나는 저렴한 가격이었지만, 부부는 법적으로 문제를 해결하는 데 든 약 16,000달러의 추가 비용을 전혀 예상치 못했다고 말했다.

그는 처음에는 퇴거 비용이 더 높았지만, 이후 전주인인 스콧에게 퇴거 후 모든 소지품의 운반 및 보관에 필요한 비용의 일부를 지원하기로 했다고 말했다.

"많은 스트레스를 받았고, 우리 모두가 상상할 수 없었던 알 수 없는 일들이 쌓여 있었습니다."

소유권은 지난 4월 말에 부부에게 이전됐다. 전 주인 스콧이 경매 당한 자신의 집을 떠나기 거부하자 커비는 그녀를 퇴거시키는 법적 절차를 시작했다.

소유권을 이전한 지 약 6주 후, 경찰의 도움을 받아 그 집의 자물쇠를 모두 교체했고, 경찰은 그곳에 아무도 없는지 확인하기 위해 그들이 집에 들어가는 데 도움을 주었다.

하지만 그날 밤 늦게 경찰이 그를 경찰서로 불러 전 주인인 스콧과 파트너가 그 집으로 돌아갈 수 있도록 새 열쇠를 넘겨달라고 요청했다고 주장했다.

그녀는 변호사에게 연락하기엔 너무 늦었기 때문에 경찰의 요청에 불응하기 보다는 열쇠를 건네 줄 수밖에 없었다고 말하며, 하지만 다음날 그것이 최선의 조치가 아니라는 것을 알게 되었다고 말했다.

"마침내 변호사와 연락이 닿았을 때 변호사는 '아니요, 자물쇠를 바꾸기 위해 한 모든 일이 완전히 옳고 합법적이기 때문에 열쇠를 건네 주지 말았어야 했다'고 말했습니다."

결국 전 주인 스콧이 집행관과 경찰에 의해 퇴거되기까지는 두 달이 더 걸렸다. 그 무렵 테넌트 재판소는 커비에게 점유권을 인정했고, 전 주인 스콧은 지방법원에 항소했지만 기각됐다.

며칠 후 전 주인은 재판소에 폭행, 불법 침입, 보관 위반, 물품 압류, 사생활 침해 등을 주장하며 광범위한 소송을 제기했지만, 이 역시 기각됐다.

재판부는 전 주인 스콧이 법에 따라 세입자가 아니라 '불법 점유자'였으며 커비 역시 집을 임대한 집주인이 아니었기 때문이라고 말했다.

재판부는 최근 발표된 결정문에서 처음에는 스콧의 주장을 고려할 관할권이 없었지만, 이 문제는 '불법 점유자'에 관한 규칙 조항을 테스트했다고 밝혔다.

커비는 처음 부동산을 구입했을 때 테넌트 재판소에 연락해 퇴거 통지를 받았지만 관할권이 없다는 답변을 들었다고 말했다. 이 재판소는 분쟁조정 법원으로 가라고 지시했다.

그는 재판소에서도 같은 말을 했다며 테넌트 재판소에 가라고 조언했다고 말했다.

"그래서 그때 우리는 변호사를 참여시켜야 했습니다."

커비는 그들의 변호사가 2010년 테넌트 재판소에 무단 침입자를 퇴거시킬 수 있는 권한을 부여한 주거용 임대차법(Residential Tenancies Act)의 한 부분을 발견했다고 말했다.

불법 점유자는 특히 임차인이 아닌 경우 합법적인 권리 없이 건물을 점유하고 있는 사람으로 정의된다.

수석 판사인 렉스 우드하우스는 스콧이 건물을 점유할 권리가 없으며 임대료를 지불하지 않았기 때문에 "임차권"도 없다고 판결했다.

경매된 주택을 새 주인에게 넘기지 않는 순간, 법에 따르면 그녀는 불법 점유자가 된 것이다.

웰링턴 부동산 로펌인 Convex Legal의 이사 캐서린 멕스테드는 뉴질랜드에서는 스쿼트를 법적 용어로 "불법 점유"라는 용어로 불린다고 말했다.

드문 경우지만, 불법 점유자로 정의된 사람이 건물이나 토지를 점유하고 공식적인 소유권을 취득할 수도 있지만, 정부나 마오리 토지와 관련된 경우를 제외하고는 예외다.

그러나 먼저, 최소 20년 동안 지속적으로 토지를 점유해야 했고 그렇게 함으로써 상당히 눈에 띄게 보여야 했다.

그런 다음 소유의 권리를 소유권으로 전환하려면 뉴질랜드 토지 정보국에 신청해야 한다.

NZME는 스콧에게 의견을 요청하기 위한 연락이 닿지 않았다. 그녀는 재판소에 이름 억제를 신청했지만 거부당했다.