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모기지 스트레스를 피하려면 얼마나 벌어야 하나

칸스타(Canstar)의 분석에 따르면, 주택 가격이 지속 가능한 수준에 도달하려면 아직 멀었고, 가계는 모기지 스트레스를 피하기 위해 평균 소득보다 훨씬 높은 소득을 올려야 한다.


칸스타는 오클랜드 가구가 평균 가격의 주택을 살 수 있고 모기지 스트레스에 빠지지 않고 현재 금리로 상환을 유지하기 위해서는 연간 21만 9,000달러를 벌어야 한다는 사실을 발견했다.

칸스타는 “이는 오클랜드 평균 가계 소득보다 거의 8만 달러가 더 많은 것으로, 주택 소유자들이 모기지 스트레스에 직면하거나 훨씬 더 많은 예금을 찾아야 한다는 것을 의미한다”고 지적했다.


전국 평균 가구가 높은 모기지 스트레스를 피하기 위해서는 평균 소득보다 5만 달러 이상을 더 벌어 17만 1,417달러의 소득을 올려야 하는 등 전국적인 수준에서 상황도 크게 나아지지 않았다.

모기지 스트레스는 일반적으로 가계소득의 30% 이상을 모기지로 지출하는 것으로 정의되며, 분석에 사용된 주택 가격은 부동산협회의 평균 주택가격 데이터를 기반으로 했다. 주택 평균 가격은 오클랜드에서 99만 5,000달러였고 전국 평균은 78만 달러였다.

칸스타는 오클랜드 다음으로 모기지 스트레스를 피하는 데 있어 가장 비싼 지역은 베이 오브 플렌티임을 발견했다.


그곳의 주택들은 평균 82만 4,500달러에 팔렸고, 평균 가구 소득은 10만 7,000달러를 조금 넘었다. 칸스타는 “모기지로 인한 스트레스를 받지 않으려면 가계 소득이 18만 달러 이상이어야 한다.”고 밝혔다.


칸스타 뉴질랜드(Canstar New Zealand) 총지배인 호세 조지는 현재 상황을 분석해 보면 대출자들에게 얼마나 힘든 상황인지 그대로 보여준다고 말했다.

“가구 소득의 30% 이상을 모기지로 지출하는 것은 다른 청구서를 지불하고 일반적인 웰빙을 유지할 수 있는 것을 포함하여 모든 종류의 다른 압박을 유발합니다.”

“현재 이 상황은 정말 어려운 상황이고 우리의 분석에 따르면 뉴질랜드 전역의 많은 가정들이 재정적인 고통에 직면할 것입니다.” 조지는 뉴질랜드가 이자율의 최고점에 있거나 그 근처에 있는 것처럼 보였다고 말했다.

“조만간 은행들은 더 저렴한 금리로 돈을 빌리기 시작할 수 있을 것이며, 적절한 시기에 우리는 그것이 소비자들에게 돌려줄 것이라고 예상된다.”고 그가 말했다.

하지만 금리가 떨어지기 전에 대출자들은 은행들이 할인이나 특별 제안을 협상에 제시할 의향이 더 있다는 것을 알게 될 수도 있다.

인포메트릭스 최고 예측자인 게라스 키어넌도 비슷한 결론에 도달했다. 현재 금리와 집값을 비교하면 대출자들이 대출 요건을 충족하기 위해 2020년 3월보다 40% 이상 높은 소득이 필요하다는 것을 의미한다는 것.


이는 집값이 2021년 최고치에서 17% 하락했음에도 불구하고, 만약 대출 상환금이 당신의 소득에서 절반 이상을 차지한다면 은행이 당신에게 모기지를 빌려주지 않을 것이라는 가정에 근거했다.

“어느 쪽으로 보든, 주택은 여전히 매우 비싸 보입니다. 그것은 2021년만큼 비싸지는 않지만, 부분적으로 지속 불가능할 정도의 매우 낮은 모기지 금리에 의해 부채질 되었습니다.” 키어넌의 발언은 중앙은행이 다음 달부터 대출 가치 비율 제한을 완화하는 데 따른 것이다.


6월 1일부터 20% 미만의 지분을 가진 자가 거주자 대출자에게 제공할 수 있는 새로운 은행 대출 금액이 10%에서 15%로 증가한다.

현재 은행별 신규 대출은 보증금 40% 미만인 투자자에게 5%만 가능하다. 하지만 6월 1일부터 보증금 35% 미만인 투자자에게만 한도가 적용된다.

키어넌은 4월에 발표한 중앙은행 성명에서 집값이 중기 펀더멘털과 더 일치하는 수준으로 떨어졌다고 지적했다.

그는 만약 이것이 은행이 지속 가능한 가격이 다가오고 있다고 느낀다는 것을 의미한다면, 구매자들이 동의하지 않을 수도 있다고 말했다.

“부동산협회의 지수에 따르면, 2020년 3월까지 9년 동안 집값이 연평균 7.9% 상승하여 소득 증가율을 훨씬 앞질렀음을 보여줍니다.”


키어넌은 주택 시장 아래에 바닥을 두는 것이 좀 이르다고 느꼈는데, 주택이 여전히 과대평가되었을 가능성이 높기 때문이라고 말했다. 그는 6월의 변화는 사소하며, 가격이 다시 치솟을 것에 대해 당황할 이유가 되지 않을 수도 있다고 말했다.

“그러나 중앙은행은 앞으로 6개월에서 12개월 후에 더 많은 것을 완화할 수 있으며, 집값이 여전히 현재 상태와 같다면 문제가 될 수 있습니다.” 중앙은행은 지속 가능한 집값과 적당한 집값을 구별한다.

은행이 LVR 변경을 발표했을 때, 중앙은행 부총재는 은행의 평가는 높은 LVR 대출로 인한 금융 안정성에 대한 위험이 현재의 제한이 불필요하게 효율성을 떨어뜨릴 수 있는 수준으로 감소했다는 것이라고 말했다.

특히, 우리가 보는 위험 수준과 비례하지 않는 일부 신용할 수 있는 대출자들에게 신용을 제공하는 것을 방해하는 것이다.





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