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토니 알렉산더: 주택시장의 회복 속도는 금리에 달려 있다.
분석: 금리는 은행의 신용 가용성, 고용 및 임금 상승 전망, 저축하거나 예금을 위해 사용할 수 있는 금액과 함께 주택을 구입할 수 있는지 여부에 큰 영향을 미친다. 금리가 상승하면서 결국 주택 시장의 활동이 크게 둔화되었다가 2021년 말 신용 경색으로 인해 가격이 평균 18% 하락했다. 금리가 중요하다.
이제, 금리는 하락하고 있으며, 중앙은행이, 어쩌면 8월 말에, 지금까지 시장이 주도한 금리 인하조치를 곧 유효하게 시행할 것이라는 낙관론이 커지고 있다. 일반적으로 널리 알려진 1년 고정 모기지 금리는 지난 2월의 7.35%에서 현재 6.85%에 육박하고 있다.
새로운 금리 낙관론을 고려해 볼 때, 주택 시장이 반응하고 있다는 증거가 있을까? 부동산협회(REINZ)와 같은 부동산 중개업자들이 궁극적으로 발표하는 자료에 앞서 부동산 중개업자들에게 거래 현장에서 무엇을 보고 있는지 물어보는 것밖에 없다.
이것이 바로 2020년 중반부터 매달 NZHL이 후원하는 설문조사에서 내가 하고 있는 일이다. 나는 방금 7월 설문조사를 실시했는데 그 결과에 따르면, 우리가 긍정적인 답변을 할 수 있게 해준다. 예, 금리 인하가 영향을 미치고 있다.
한 달 전만 해도 구매자들이 FOMO(실패에 대한 두려움)를 표하고 있다고 답한 에이전트는 1%에 불과했지만, 현재는 10%가 FOMO를 표하고 있다고 답했다. 이는 여전히 평균치를 훨씬 밑돌고 있지만, 이러한 추세가 개선된 것은 흥미로운 일이다.
6월 말에, 순 35%의 에이전트가 오픈 홈에 나타나는 사람들이 줄어들었다고 말했다. 현재 순 13%는 더 많은 사람들을 보고 있다고 말한다. 또한 6월 말에, 순 3%의 에이전트가 시장에서 구매하려는 첫 주택 구매자가 줄어들고 있다고 말했다. 현재 순 10%는 더 많은 사람들을 보고 있다고 말한다.
이러한 수치는 여전히 약하며 순 39%의 에이전트는 여전히 우리가 구매자 시장에 있다고 말한다. 즉, 판매자가 구매자보다 거래를 하고자 하는 동기가 더 강하다고 보고했다. 구매자들에게는 좋은 소식이다.
문제는 시장에 있는 구매자들이 많은 것들에 대해 걱정하고 있다는 것이다. 에이전트의 38%는 구매자들이 구매를 한 후에도 가격이 계속 하락할 것에 대한 걱정이 있다고 말한다. 51%는 구매자들이 그들의 고용과 소득에 대해 걱정하고 있고, 63%는 구매자들이 여전히 금융 접근에 대해 걱정하고 있다고 말한다.
결코 뉴질랜드의 주거용 부동산 시장이 강하다고 말할 수는 없을 것이다. 하지만 경기 침체의 모퉁이를 돌아섰고 상황이 나아질 것으로 보인다. 얼마나 좋아졌나? 그것은 금리가 얼마나 빨리 하락하는지에 달려 있다.
우리 경제학자들은 모기지 금리가 어느 정도의 속도로 하락할지, 결국 어디에 정착할지 알고 있다고 생각하는가? 어디 보자. 2008~09년 사이 우리는 금리의 붕괴를 선택하지 않았다. 우리는 디플레이션에 대한 우려로 2019년에 금리가 사상 최저 수준으로 하락한 것을 선택하지 않았다.
우리는 분명히 팬데믹 기간 동안 0.25%의 현금 금리를 선택하지 않았다. 우리는 현금 금리가 결국 작년 5월에 5.5%로 정점에 도달할 것이라는 점이나, 1년 만기 고정 모기지 금리와 같은 것이 거의 7.4%를 기록할 것이라는 것을 선택하지 않았다.
지금 일어날 일에 대한 우리의 예측을 우리가 확신한다고 믿을 만한 근거는 없다. 우리가 정말로 말할 수 있는 것은 경제가 취약하고 인플레이션 대책이 빠른 속도로 진행되고 있으며, 금리가 지금부터 2026년이나 2027년 어느 시점까지 하락할 가능성이 높다는 것뿐이다. 금리가 어느 수준까지 하락할지 확실하게 예측하는 것은 불가능하다.
그러나 디플레이션과 팬데믹에 대한 우려가 다시 돌아오지 않는 한 2019~21년 수준으로 돌아갈 가능성이 낮다는 점을 명심해야 한다.
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