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부동산 시장, 모기지 1% 상승시…주택가격 10% 하락예상

금리가 오르면 대부분의 주택 구매자들이 빌릴 수 있는 금액을 감소시켜, 그 과정의 일환으로 주택 가격이 하락할 수 밖에 없다고 그렉 니니스는 말한다.

주택담보대출 금리가 1% 오르면 집값이 거의 10% 하락할 수 있으며, 주택담보대출 금리가 2% 인상되면 집값이 거의 18% 하락할 수 있다.


이 금리 상승이 최근 정부가 발표한 투자용 주택의 세금 처리 변화보다 주택가격에 훨씬 더 큰 영향을 미칠 수 있다는 이유다.


주택담보대출 금리 상승의 효과에 대한 논의의 대부분은 주택담보대출의 증가와 대출자들의 더 높은 상환 능력, 그리고 다른 가계 지출과 더 넓은 경제에 미치는 영향에 초점을 맞추고 있다.


이자율 상승이 사람들이 빌릴 수 있는 금액에도 영향을 미치고, 이는 집값에 근본적으로 영향을 미친다는 것이 종종 간과되고 있다. 왜냐하면 그것은 집을 살 여유가 얼마나 되는지에 직접적으로 영향을 주기 때문이다.

집을 사기 위해 빌릴 수 있는 금액이 50만 달러였다고 가정해 보자.


만약 주택담보대출이 구입 가격의 80%라면, 그들이 집을 살 수 있는 가장 큰 금액은 62만5,000 달러가 될 것이다.


2021년 5월에 주요 은행들이 부과하는 2년 고정 금리의 평균 50만 달러 주택담보대출에 대한 지급액(2.52%)은 30년 임기를 가정했을 때 2주에 914달러가 될 것이다.


주택담보대출 금리가 100 베이시스 포인트(보통 용어로 1% 인상) 인상되면 3.52%로 인상돼, 주택 구입자가 대출하여 주택담보대출 상환액을 유지할 수 있는 최대 금액은 44만 달러로 6만 달러가 줄어든다.


그들이 보증금에 대한 금액이 동일하다면, 집을 살 수 있는 최대 금액은 9.6% 줄어든 56만5,000 달러로 줄어들 것이다.


주택담보대출 금리가 200 베이시스 포인트(2%) 오른 4.52%로 인상되면, 주택 구입자가 빌릴 수 있는 최대 금액은 11만 달러가 줄어들어, 집을 살 수 있는 금액은 51만5,000 달러로 17.6% 감소할 것이다.


그 비율 수치는 모든 가격대에 적용할 수 있다.


따라서 현재 금리로 87만5,000 달러에 집을 사기 위해 최대 70만 달러를 빌릴 수 있는 사람은 주택담보대출 금리가 1% 올랐을 때 79만1,000 달러짜리 집을 살 수 있고, 주택담보대출 금리가 2% 올랐을 때는 72만1,000 달러짜리 집을 살 수 있게 되는 것이다.


만약 그들이 112만5,000 달러짜리 집을 구입하는데 현재 금리로 집을 살 수 있는 최대 금액이 90만 달러였다면, 1%의 금리 인상으로 집을 살 수 있는 금액이 101만7,100달러로 줄어들 것이다. 2%의 금리가 인상된다면 그들이 지불할 수 있는 금액이 92만7,000 달러로 더 줄어들 것이다.

그것들은 상당히 줄어드는 것이고, 그들은 금리인상이 집값을 합리적으로 상당히 하락시킬 가능성이 있음을 시사한다.


Interest.co.nz은 2002년 초부터 주요 은행들이 제공한 2년 고정 주택담보대출 금리의 월평균을 보관 기록하고 있다. 3.52%의 금리가 마지막으로 기록된 것은 2020년 2월이었고, 4.52%의 금리가 마지막으로 기록된 것은 2018년 3월이었다.


따라서 1~2%의 주택담보대출 금리인상은 비현실적이지 않다. 2002년 이후 주택담보대출 금리의 최고치는 2008년 3월에 달성된 9.64%였다.


하지만 위의 계산 방식은 가능한 최대한의 돈을 빌리는 사람들을 위한 것이라는 것에 주목하는 것이 중요하다. 일반적으로 그들은 첫 번째 주택 구매자가 될 가능성이 훨씬 더 높다.


이미 집을 가지고 있는 사람들은 아마도 주택담보대출 금리의 상승에 대처할 여지가 조금 더 있을 것이고, 비록 그들의 대출 능력 또한 어느 정도 위축될 수 밖에 없겠지만, 첫 주택 구입자들만큼 심각한 영향을 받지는 않을 것이다.

따라서 위에서 설명한 감소폭은 "최대" 수치로 간주해야 한다. 즉, 주택담보대출 금리의 1% 상승은 주택 가격을 최대 9.6%까지 하락시키고, 2% 상승은 주택 가격을 최대 17.6%까지 하락시킬 수 있다.


그리고 가격 하락의 폭은 시장의 하단 가격이 상단의 최고가보다 더 클 수 있다.


또한, 부동산 시장은 가계 소득의 변화와 주택 수급의 균형 그리고 경제의 전반적인 성과에 의해 계속 영향을 받을 것이다.


그러므로 금리 인상이 실제로 집값에 어떤 영향을 미치는지 알 수 있어야 한다.


하지만, 금리 인상의 충격을 상당할 가능성이 확실히 있다.


주) 그렉 니니스(Greg Ninness)는 interest.co.nz의 부동산 편집자다. 1990년부터 경제부 기자로 일했고 2005년부터 상업 및 주거용 부동산 시장을 취재했다.



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