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부채소득한도(DTI)...중앙은행 ‘소득대비 초과 대출한 주택구입자 대출제한’시동

뉴질랜드 중앙은행인 Reserve Bank는 소득이 얼마 없음에도 불구하고 많은 금액을 대출받은 주택 구입자에 대한 대출을 제한할 계획인데 이는 부채소득한도(DTI, Debt-to-income limits)라고 알려져 있다.


그랜트 로버트슨 재무장관은 DTI를 허용하는데 원칙적으로 동의했으며, 이 DTI는 중앙은행이 폭등하는 주택 가격을 안정시키는 데 가장 효과적인 추가 수단이 될 가능성이 높다고 설명해왔다.


그러나 로버트슨 장관은 DTI를 시행하기에 앞서 어떠한 결정도 완전한 공개협의 후에야 이루어질 것이라고 밝혔다. 또한, DTI가 첫 주택 구매자들에게 영향을 미치지 않아야 하며, 투자자들에게만 적용되어야 한다는 것이 그의 견해이기도 하다.


주택담보대출업계에서 알려진 DTI 비율은 주택담보대출을 포함한 모든 월별 재정의무를 총소득으로 나누어 산정한다. 이 수치는 당신의 DTI로 알려져 있으며, 제안된 계획에 따르면, 담보대출 자격을 얻으려면 일정 수치에 해당해야 한다.


중앙은행 측은 아직 DTI에 어떤 설정을 적용할지에 대한 자세한 정보를 제공하지 않았다.



중앙은행은 6월 16일 발표에서 "우리는 앞으로 몇 개월 동안 금융 안정성 툴킷의 일부로 DTI 한도 및 기타 부채 상환 제한을 이행하는 것에 대한 타당성을 업계와 논의할 것"이라고 말했다.

DTI 한도는 LVR, 즉 자기자본(디포짓)이 적은 대출자에 대한 은행들의 주택담보대출을 제한하는 담보대출 비율 제한에 "보완적"으로 적용될 것이다. 이 제도는 2013년 부동산 시장 냉각을 위해 도입됐지만, 지난해 4월 COVID-19로 인한 성장 촉진을 위해 해제된 바 있다.


부동산 시장이 COVID-19 기간 동안 호황을 누리면서 올해 중앙은행은 LVR을 재도입했다. 5월부터 부동산 투자자들은 3월에 비해 30%였던 보증금을 40%로 올려야 했고, 반면 거주 목적의 소유주들은 20%의 LVR을 적용 받았다.


중앙은행은 "DTI는 주택담보대출 부실의 가능성을 줄이는 반면, LVR은 대출자가 부도를 내면 은행에 손실을 크게 줄여주는” 등 DTI와 LVR이 "주택 관련 위험의 다른 차원을 해결할 것"이라고 밝혔다.


ACT 당의 주택 대변인인 브룩 반 벨든은 로버트슨 재무장관이 "주택의 수요 측면에서 개입"한다고 해서 주택공급 부족을 해결하지는 못할 것이라고 말했다.


이어, 그녀는 DTI가 논의되고 있는 유일한 이유는 "자신다 아던 총리와 그랜트 로버트슨 장관이 주택 시장에 대한 통제권을 잃고 자신들을 제외한 다른 사람들을 계속 비난하려고 하기 때문"이라고 주장했다.


"정부는 그들이 원하는 모든 규칙을 이용할 수 있으나, 실제로 시장에 필요한 것은 주택을 지어 공급량을 늘리는 것이다."


건축에 대한 동의는 지난달 사상 최고치를 기록했다. 뉴질랜드 통계청 자료에 따르면, 3월에 4,128채의 신규 주택이 승인된 것으로 나타났는데, 이는 1940년대 이후 가장 높은 수치이다. 정부는 또한 신규 주택의 개발이 복잡하다는 이유로 보류한 자원관리법도 폐지하고 있다.


그러나 그 동안 주택가격 상승세는 꺾일 기미가 보이지 않았다. 15일 부동산협회 자료에 따르면, 주거용 부동산 평균 가격은 2020년 5월 62만 달러에서 2021년 5월 82만 달러로 32.3% 올랐다.


정부는 지난 2월, 결정을 내릴 때 반드시 주택가격을 고려해야 한다고 선언했다.


로버트슨 장관은 지난해 말 애드리언 오르 중앙은행 총재에게 행동 방침을 제안하는 편지를 보냈다. 오르 총채는 불리한 절충이 있을 수 있다고 말했지만, 로버트슨은 집값이 걷잡을 수 없이 치솟자 이를 밀어붙였다.


지난 3월, 정부는 논란이 되고 있는 임대 부동산에 대한 이자비용 세액공제를 4년에 걸쳐 단계적으로 폐지하려는 움직임 등 주택가격 인하에 도움이 되는 일련의 정책을 발표했다.


부동산 투자자들은 인상된 비용을 충당하기 위해 임대료를 올리겠다고 즉시 위협했지만, 재신다 아던 총리는 투자자들이 현재 주택시장에서 가장 큰 비중을 차지하고 있기 때문에 정부 정책을 고수했다.


정부는 또한 주거용 부동산의 소득에 대해 소득세를 내야 하는 일종의 양도소득세인 Bright-line Test를 5년에서 10년으로 늘렸지만, 신규 부동산 공급을 독려하기 위해 새로 건설되는 투자부동산은 이 제안을 5년으로 유지하는 정책을 병행한다.


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