세입자(및 임대인)가 임대차 재판소에 가야 되는 이유 5가지

매년 수천 명이 임대차 법정인 테넌시 재판소에 임대인과 임차인 간의 분쟁을 해결해 달라고 신청한다.

9월 분기에는 임대차 문제를 이유로 전국적으로 7,000건의 분쟁신청서가 접수되었는데, 여기에는 여러 가지 주요 핵심 주제가 있었다. 그 내용은 다양한 분쟁에 관한 것일 수 있다.

신청 중 일부는 재판을 거치지 않고 당사자 간 또는 조정을 통해 해결되었을 수 있다.

▶임대료 연체

임대료 연체는 재판소에 신청서를 제출하는 데 있어 확실한 선두주자였다. 가장 최근 분기에는 이 사유를 포함한 4,484건의 신청서가 접수되었다. 이는 전체 신청서의 61.46%에 해당하는 수치다.

최근 사례에서 주소가 공개되지 않은 세입자 중 한 명은 10월 중순까지 임대료 체납액 10,790달러를 지불해야 하며, 그렇지 않으면 임대 계약이 종료될 것이라는 말을 들었다.

다른 세입자는 이미 종료된 임차의 임대료에 대해 4,100달러의 연체료를 지불해야 한다고 들었다. 다른 세입자는 집주인에게 즉시 3,095.05달러를 지불하고 나머지 임대료 연체 금액은 2,800달러의 본드(보증금)로 충당해야 한다고 들었다.

오클랜드 부동산 투자자 협회의 사리나 기번 총괄 매니저는 재판소가 조정이나 판결을 내릴 때 집주인과 세입자 모두는 큰돈을 준비하기 어려울 수 있다고 말했다.

"이는 업계 전반의 일반적인 현금 흐름 상태와 이 나라의 민사 집행의 비효율을 반영하는 것입니다. 분쟁 금액이 적당하다면 많은 회원이 재판소 절차에 들어가는 데 드는 비용과 시간에 비해 잠재적인 보상이 적기 때문에 재판소를 통한 권리 집행을 포기할 수 있습니다.”

"집주인을 위한 조언은 연체금을 예의주시하고 임차인의 임대 기간과 현금 흐름을 지원할 수 있는 합의 가능한 지불 계획을 세입자와 마련하라는 것입니다.”

"세입자의 경우 가능한 한 빨리 집주인과 현금 흐름 문제를 놓고 상의해 해결할 것을 권장합니다.”

"집주인은 사업가입니다. 그들은 상황이 어려워질 수 있다는 것을 알고 있으며 때로는 말 그대로 세입자가 임대료를 지불하는 것과 음식을 식탁에 올리는 것 사이의 선택이 될 수 있다는 것을 알고 있습니다. 세입자가 투명성, 성실성, 개인적 책임감을 가지고 행동한다면, 집주인이 재판소에 가지 않고도 파티에 와서 무언가 해결하는 데 도움을 줄 수 있을 것입니다."

▶본드(보증금) 환불

이번 분기에 본드 환불 문제로 인해 재판을 신청한 건수는 거의 3,000건에 달했다. 세입자가 재판소에 신청한 내용 중 가장 많았고 집주인이 신청한 이유 중에는 세 번째로 많았다.

임차권이 종료되면 세입자와 집주인은 함께 부동산을 점검해야 한다. 모든 것이 정상적으로 완료되면 보증금 환불 양식을 작성하고 테넌시 서비스가 보증금을 환불하도록 한다. 문제가 있는 경우 보증금의 전부 또는 일부를 집주인에게 환불하는 데 동의할 수 있다.

그러나 당사자가 합의할 수 없는 경우 재판소에 결정을 요청할 수 있다.

올해 초 한 사례에서 집주인은 세입자가 계약을 체결했지만 이사하지 않은 다른 부동산에 대한 임대료 미지급을 이유로 환불을 거부했다.

재판소 사건 담당 판사는 해당 신규 임차권에 대한 청구는 다른 신청에 따라 처리돼야 하며 보증금은 초기 임차권에 따라 환불되어야 한다고 말했다.

▶해지/소유

9월 분기에는 임차권 종료 및/또는 임대 부동산 소유를 위한 2,500건 이상의 신청이 접수되었다.

최근 한 사례에서는 침실 5개짜리 코히마라마 부동산의 집주인이 정기 임대 계약이 종료된 후 소유권을 요구했다.

세입자는 임대 기간이 끝나면 이사하겠다고 통지했지만 마음을 바꿔 통지를 철회하려고 했다. 집주인은 이를 받아들이지 않고 재판소에 명도 명령을 신청했다.

판사는 세입자의 통지가 유효하고 구속력이 있으며 집주인은 이미 이를 수락했다고 말했다. "세입자의 개인적인 사정이 이사가 어려울 정도로 높다는 점을 이해합니다. 세입자의 상황에는 공감하지만 이러한 개인적인 요인은 재판소에서 고려할 수 없습니다."

이 사건의 경우 계약 기간은 5월 10일에 종료될 예정이었으며, 재판은 8월 20일에 열렸는데, 이는 임차 종료 후 명도 명령을 내릴 수 있는 일반적으로 허용되는 90일보다 긴 기간이다.

▶보상/손해

2,000건 이상의 신청서에서 보상 또는 손해배상을 청구했다. 지난 9월에 들은 한 사례에서 한 세입자가 환기 상태를 점검하기 위해 집주인이 자신의 방에 접근하는 것에 대해 분쟁을 벌였다.

그는 점검에 대한 충분한 통지를 받지 못했고 야간 근무로 인해 잠을 자고 있었다. 그는 문 자물쇠의 핀 번호를 변경했는데, 집주인은 안전상의 이유로 세입자가 마스터 코드를 가지고 있으면 안된다고만 말했다.

세입자는 집주인에게 통지를 받지 못한 것이 처음이 아니기 때문에 법정으로 데려가겠다고 말했다. 집주인은 임대 계약을 종료하기 위해 28일 전에 통지를 보냈는데, 세입자는 이것에 대해 보복성 조치라고 말했다.

판사는 세입자가 임대 문제에 대한 문제를 제기한 시점과 집주인이 통지를 송달한 것 사이가 짧은 시간이었다면, 집주인이 세입자가 권리를 행사한 것에 대해 "적어도 부분적으로는 동기가 있었다"는 "강력한 추론"으로 이어질 수 있다고 말했다.

하지만, 세입자는 9년을 살았지만, 살 곳을 새로 찾아야 했으며, 그는 예시적인 손해배상으로 2,000달러를 받았다.

▶지출(공과금)

1,160건 이상의 신청서가 공용으로 사용하는 공과금 문제를 이유로 들었다. 주거용 임차법에 따라 세입자는 일반적으로 자신에게만 전적으로 귀속되는 모든 지출에 대해 책임을 진다.

한 사례에서는 세입자가 주당 110달러를 지불하고 있었다. 그의 집주인은 워터케어 청구서, 스파크 청구서, 머큐리 전기 청구서 등 지출에 대해 테넌시 재판소에 갔다.

모든 청구서가 집주인의 이름으로 되어 있었다. 세입자는 모든 지출은 임대료에 포함되어 있다고 말했다. 판사는 세입자가 임대료 지불 외에 지출을 지불하기로 동의했을 확률의 균형에 대해 명확하지 않다고 말했다.

집주인은 건물의 점유 여부와 관계없이 발생하는 지출 또는 공용 시설에 대한 책임이 있다.

▶더 광범위한 문제

렌터스 유나이티드(Renters United)의 잭 토마스(Zac Thomas) 회장은 세입자들은 일생에 한두 번씩 재판소에 가거나 한 번도 안가지만, 재판 경험이 많은 부동산 관리자와 맞서다가 비용을 지불하는 경우가 많다고 말했다.

그는 세입자가 소송을 준비한 후 일을 쉬면서 재판에 출석하는 데는 많은 시간과 자원이 필요할 수 있다고 말했다.

"접근성 측면에서 아쉬운 점이 많습니다."

판결이 선례가 될 수 있는 법원 상황이 아니기 때문에 판결도 일관되지 않았다고 그는 말했다.

"우리는 다른 곳에서는 완전히 다른 판결이 될 수 있는 결정을 보아왔고, 이는 양쪽 모두를 좌절시킬 수 있습니다."

때때로 집주인은 단순히 판결을 무시하곤 했다고 그는 말했다. 부동산 투자자 대표들은 분쟁을 심리하는 데 걸리는 시간이 가장 큰 문제라고 말했다.

뉴질랜드 부동산 투자자 연맹의 옹호 매니저인 매트 볼은 "재판소는 누구에게도 도움이 되지 않는다."고 말한다.

"집주인이나 세입자 모두 문제를 빠르게 해결할 수 없습니다."

한 투자자가 3월에 세입자가 떠난 부동산에 대해 연락을 취했다. 그는 부동산이 "쓰레기장"이었다고 말했다. 재판 날자는 5개월이 지난 후에도 여전히 정해지지 않았다.

"이런 것이 우리 회원들에게 가장 큰 불만입니다. 재판을 받는 데 너무 오래 걸리고, 지연이 너무 많으며, 그 결과 발생한 재정적 손실이 반영되지 않습니다."

기번은 이 시스템이 "자금이 부족하고 비효율성으로 가득 차 있었다"고 말했다.

"그 결과 신청자와 피신청인은 분쟁 해결에 상당한 지연을 겪고 있으며, 재판소의 전체 아이디어가 사법부에 대한 신속한 접근성을 높이기 위한 것이라는 점을 고려하면 아이러니한 일입니다.”

"임차법이 복잡할수록 더 많은 분쟁이 벌어질 것이며, 재판소의 역량과 프로세스에 대한 지속적인 자원 확보는 이러한 추세에 발맞춰 이루어져야 합니다.”

"더 걱정되는 것은 일부 회원들이 기회 비용에 대한 계산을 했기 때문에 합법적인 청구를 피하고 있다는 점입니다. 시간 투자, 불확실성, 오랜 지연을 고려하면 많은 집주인이 재판소를 통해 법적으로 받을 수 있는 일을 추구하기보다는 손실을 흡수하고 사업을 계속 진행하겠다고 말합니다.”

"이는 시스템이 의도한 대로 작동하지 않는다는 분명한 신호입니다. 사람들이 법적 권리를 집행하는 과정이 너무 부담스러워 법적 권리를 상실하기 시작하면 우리는 심각한 정의 문제에 직면하게 됩니다.”

"재판소는 그 권한과 임대 분쟁이라는 현대 현실에 부합하는 자원이 필요합니다. 기술, 직원 및 프로세스에 대한 적절한 투자가 없다면, 우리는 이름만으로 존재하는 시스템, 즉 기술적으로는 이용 가능하지만 실제로는 필요한 많은 사람들이 사용할 수 없는 시스템을 갖게 될 위험이 있습니다."

토마스는 다른 관할권에서는 프로세스에 더 쉽게 접근하고 백로그를 명확하게 처리하기 위해 온라인 옵션을 선택했다고 말했다.

이유 없이 세입자를 퇴거시킬 수 있는 90일 무원인 퇴거 조치가 돌아온다면 세입자들은 재판소에 가는 것을 더 꺼리게 될 것이라고 그는 말했다. "그들은 결과적으로 쫓겨날까 봐 걱정할 것입니다."