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오클랜드 평균 주택 사기 위해선 '20만 달러 소득 필요'


Aucklanders could need a minimum $172,000 income to afford an average-priced home under new central bank rules.


오클랜드에서 평균 가격의 주택을 구입하려면 중앙은행(RBNZ)의 새로운 소득 대비 부채 대출 규정에 따라 연간 최소 17만 2,000 달러를 벌어야 할 것으로 보인다.

이는 인포메트릭스 분석가들이 계산한 오클랜드의 평균 가구 소득인 15만 9,176달러보다 1만2,000달러가 더 많은 것이다.


전국적으로 평균 가격의 주택을 구입하려면 15만 4,697달러의 소득이 필요할 것으로 보이며, 이는 키위 가구의 일반적인 소득보다 2만 7,000달러 더 높은 것이다.



새 규정은 올해 중반까지 대부분의 소유주와 첫 주택 구매자가 연간 소득의 6배 이내로 대출 받을 수 있도록 제한할 예정이다.


그리고 구매에 필요한 수입이 지금은 높아 보이지만, 이 규정은 장기적으로 주택 가격을 억제하는 데 도움이 될 것이라고 분석가 코어로직의 수석 경제학자 켈빈 데이비슨은 말한다.


주택 가격은 일반적으로 매년 7~8%씩 상승해, 소득 증가율 3-4%의 거의 두 배에 달한다.


데이비슨은 "대신 새 규정은 주택 가격과 소득이 더 유사한 속도로 증가할 것"이라고 말했다.


그는 "이는 중앙은행이 '우리는 주택 가격이 40% 더 오르는 것을 보고 싶지 않다'고 말한 것과 장기적으로 주택 가격을 소득에 훨씬 더 가깝게 묶는 것에 관한 것"이라고 말했다.


The rules are designed to help keep house prices in check over the long term.


▶거의 20만 달러의 수입

헤럴드는 코어로직의 분석가를 통해 현재 오클랜드 평균 주택 가격인 128만 9,768달러를 기준으로 이같이 산정했다.

따라서 주택 구입자들은 20%의 보증금인 25만 7,954달러를 지불하고 나머지 금액을 충당하기 위해 103만 1,814달러의 은행 대출이 필요하게 된다.


그 대출액을 6으로 나누면 연간 17만 1,969달러의 필요 수입이 발생한다.



새 규정에 따르면 투자자들은 연간 수입의 최대 7배를 빌릴 수 있는데, 이는 같은 규모의 대출을 받으려면 연간 14만 7,402달러를 벌어야 한다는 것을 의미한다.

전국적으로 평균 주택 가격은 92만 8,184달러이며, 이는 20%의 보증금인 18만 5,637달러를 내는 사람들의 남은 대출 규모가 74만 2,547달러가 된다는 것을 의미한다.


이 정도 가치의 주택을 구입하려면 6배의 소득 한도에 따라 15만 4,697달러의 소득이 필요하다.


투자자들은 연간 13만 2,598달러를 벌어야 할 것이다.


▶주택 구매자들은 희망을 버리지 말아야 한다: 데이비드슨

데이비드슨은 높은 한도에도 불구하고 저소득층 주택 구매자들이 부동산 사다리에 오를 수 있는 기회는 여전히 존재해야 한다고 말했다.


한 가지 방법은 더 많은 주택 건설을 장려하기 위해 새로운 규칙에서 면제될 것으로 예상되기 때문에 신축 주택을 구입하는 것이다.



중앙은행은 또한 은행의 주택담보대출 중 최대 20%가 DTI 규정을 충족하지 않는 대출자에게 돌아갈 수 있도록 허용하기를 원하고 있으며, 이는 선별된 구매자들이 더 많은 대출을 확보할 수 있다는 것을 의미한다.

데이비드슨은 "소득이 낮은 사람들은 일반적으로 평균 이하의 주택을 구입하려고 할 것"이라고 말했다.


그러나 대출 시장 모기지 중개인 브루스 패튼은 새로운 규정들이 "멍청한" 도구라고 믿기 때문에 구매자들을 더 힘들게 할 것이라고 말했다.


이전에 은행들은 대출자들의 저축액, 현금 보유액, 생활비 등을 보고 대출자들을 평가할 때 더 주관적인 태도를 취할 수 있는 능력이 있었다.


그는 "10명을 고용할 수 있는 대출 신청자들을 개별적으로 평가하면 모두 다른 금액을 빌릴 수 있다"고 말했다.


그 여유는 DTI에 따라 빼앗길 것이다.



그리고 임대를 목적으로 하는 투자용 주택 구입자들은 자가 주택 소유자에 비해 소득 대비 더 많은 대출을 확보할 수 있지만, 새로운 규칙으로 인해 여전히 훨씬 더 큰 타격을 받을 것이라고 패튼은 말했다.

과거에 일부 투자자들은 그들이 이미 보유한 주택의 가치 상승을 그들이 받는 새로운 대출에 대한 담보로 활용할 수 있었다.


그러나, 이제는 소득 대비 부채 상환 규정에 따라, 그들은 대출을 받을 수 있을 만큼 충분히 높은 수입을 가지고 있다는 것을 입증해야 할 것이다.


패튼은 그것이 그들이 추가 임대 부동산을 살 수 있는 속도를 늦출 것이라고 말했다.


그는 이전에 1,800만 달러를 빌릴 수 있었던 대규모 임대 포트폴리오를 가진 한 투자자를 알고 있다고 말했다.


그러나 DTI 규정에 따라 동일한 투자자는 1,100만 달러만 대출 받을 수 있을 것이라고 패튼은 말했다.


▶새로운 규칙, 즉시 적용되지 않을 것으로 예상돼

DTI 규제는 이미 고금리가 시장에 제동을 걸었기 때문에 당장 집값을 둔화시키지 않을 것으로 보인다.


은행들은 대출자가 높은 이자를 지불할 여유가 없다고 판단되면 대출을 거부하고 시험해왔다.


다만 DTI가 영향을 미칠 것으로 보는 것은 2020~2021년 주택 가격을 사상 최고치로 끌어올린 호황기 같이 금리가 하락하고 상환이 더 저렴해질 때다.

패튼은 은행들이 높은 이자로 대출을 갚는 데 드는 비용 때문에 은행이 대출자 소득의 4~5배에 달하는 대출만 내줄 수 있었다고 말했다.


그러나 금리가 2.5%로 낮았을 때 은행은 소득의 9배까지 대출이 가능했다.


따라서 중앙은행은 다음 저금리 사이클에서 대규모 대출이 소진되는 것을 막기 위해 지금 DTI 규제를 도입하기를 원한다고 말했다.



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