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웨스트팩 은행, ‘주택 초과공급’ 기대 마라

웨스트팩 은행은 뉴질랜드에서 대규모 주택 부족 사태가 서서히 호전되고 있지만, 주택 공급 초과 현상은 일어나지 않을 것이라고 말했다.


주택 물량의 부족은 지난 십 수 년 동안, 특히 2008년 세계금융위기 이후 신규 주택 건축이 부족하게 공급되면서 빠르게 늘어나는 인구에 대응하지 못해 발생한 것이다.


2015년부터 2020년 사이 뉴질랜드 인구는 약 11% 늘어났지만, 같은 기간 동안 주택 수는 7% 늘어났다고 웨스트팩 경제학자들은 입을 모았다.

이 불균형으로 인해 전국적으로 7만5,000채 정도가 부족하게 되었으며, 특히 오클랜드가 가장 심한 부족 현상에 직면했다.


웨스트팩의 새티시 렌치호드 수석 경제학자는 이러한 불균형은 Covid-19 대유행이 시작되면서 빠르게 잠식되면서 부족 수량이 3만 채 정도로 줄어들었다고 말했다.



주택 부족 수량이 4만5,000채 정도가 될 쯤 건축 붐이 일어나면서 수요와 공급 면에서 큰 변화가 일어났다. 또한, 건축 자재와 절대적인 인력 부족으로 주택의 완공도 지연되었지만 다행스럽게 인구 성장도 급락했다.


순수 이민자는 결국 입국자들이 더 많아지겠지만, 매년 3만 명 정도가 될 것으로 예상하고 있는데, 이 수치는 대유행 직전까지 매년 5만에서 6만 명이 입국하던 것에 비해 위축된 모습으로 이러한 변화는 주택 시장을 포함하여 전국적으로 큰 변화를 초래하게 될 것으로 예측하였다.



전국적으로 주택 부족 현상은 서서히 방향을 바꾸고 있는데, 인구가 감소하면서 특히 2021년 6월 기준 한 해 동안 오클랜드 인구는 1,300명이 감소했다.

렌치호드는 오클랜드의 경우 대유행이 시작될 때 약 3만5,000 채의 주택이 부족하였으나, 지금은 1만5,000 채 정도로 줄어들었다고 전했다.


아직 갈 길은 멀지만 주택 건설 활동이 계속해서 활발해지고 있으며, 오클랜드의 신규 주택들이 늘어나면서 내년 말까지는 어느 정도 부족 현상이 해소될 것으로 내다보았다.


그리고 오클랜드를 제외한 다른 지역에서의 주택 부족 현상은 앞으로 4~5년 이내 해결될 수 있을 것으로 예상했다.


그러나, 주택 건설이 계속해서 추진되고 주택 부족 현상이 해소된다 하더라도 주택 공급이 수요를 넘어서지 않을 것이라고 전했다.


오클랜드의 경우 지난 대유행 기간 동안 거주하던 시민들이 다른 지역으로 이주하는 경향이 늘어났으며, 이러한 추이는 지속될 것으로 보이면서 오클랜드 지역에서 빠르게 주택 공급이 늘어나고 있어 앞으로 몇 년 이내에 초과 공급으로 주택 시장이 흔들리게 될 위험성도 잠재해 있다.


그렇지만 이런 위험성은 오랜 시간 지속될 것으로 보이지 않으며, 만일 공급이 초과되는 상황이 일어나면 또 다시 시장 평형의 원칙에 따라 수요와 공급이 균형을 되찾게 될 것이라고 말했다.


수요와 공급이 어느 정도 균형을 맞춘다 하더라도, 렌치호드는 주택 가격에 약간의 영향은 있을 수 있지만, 주택 구입 가능성 면에서는 그리 큰 기대는 되지 않는다고 했다.


2015년 이후 평균 주택 가격은 110% 정도 올랐고, 약간의 하락 현상은 있을 수 있지만, 가계 가처분 소득은 2015년 이후 50% 정도 늘어났기 때문에 소득 대비 주택 가격은 여전히 많은 가족들에게는 큰 장벽이 되고 있다고 했다.


그렇지만, 키위뱅크의 제랄드 커 경제연구원은 주택 부족 현상을 맞추기에는 아직도 멀다고 하며, 현재 약 6만5,000 채 정도의 주택이 부족하고 특히 대부분이 오클랜드 지역이라고 밝혔다.

토니 알렉산더 경제학자는 이와 같은 문제들과 주택 건설에 대하여 논의하면서 금년 안으로 신규 주택 공급이 많이 늘어날 것으로 보지만, 정부의 임대 주택과 낮은 가격대의 주택 공급이 절대적으로 부족하게 될 것이라 언급했다.



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