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주택가격 하락이 얼마나 클까?

한 주 건너 나오는 새로운 자료마다 주택 가격이 내려가고 있다고 나오고 있다. 코어로직의 최근 주택가격지수(HPI)에서도 5월말까지 3개월 동안 주택가치가 지난 12년 중 가장 빠르게 내려가고 있는 것으로 나타났다.


부동산협회 자료에서도 지난 2년 동안 정신 못 차릴 정도로 빠르게 올라갔던 주택 가격은 지난 해 6월말 기준으로 한 해 동안에만 30% 이상이 오른 것으로 전해졌다. 이러한 가격 상승은 우리에게 충격을 주기에 충분할 것이다.

그렇다면 도대체 어떤 일이 일어나고 있는 것일까?


1) 지금 어떤 상황인가?

주택 가격은 확실히 떨어지고 있다. 전국적으로 가장 높았던 가격에서 약 6% 정도 내려갔으며, 매물로 나온 주택들은 많지만 실질적인 매매는 줄어들고 있고 또 매매에 소요되는 시간도 길어지고 있다.

얼마 전까지도 많은 사람들이 우려했던 FOMO (fear of missing out: 지금 집을 못 사면 어떻게 하나) 는 주택 시장에서 이미 사라졌고, 바이어들은 유리한 상황에서 팔고자 하는 사람들과 가격을 협상하는 분위기로 바뀌었다.

집을 팔아야만 하는 사람들은 낮은 가격이라도 받아들일 수 밖에 없게 된 것이다. 중앙 가격의 통계는 일부 지역이 평균 6% 하락보다 더 많이 떨어진 지역들이 숨겨져 있는 반면 캔터베리와 같이 가격을 유지하고 있는 지역들도 감추어져 있다.

부동산협회의 주택가격지수에 따르면, 웰링턴은 작년 10월 최고를 기록하면서 지금은 10.4% 가 떨어졌으며, 오클랜드는 11월에 정점을 찍었고, 이후 5개월 동안 최고치에서 10.2%가 하락했다.


2) 무엇이 이런 사태를 야기시켰나?

뜨거웠던 주택 시장을 빠르게 식힌 데에는 여러 가지 요인들이 복합적으로 작용을 하고 있다.

LVR (Loan-to-value) 제한이 다시 적용되고, 정부로부터 부동산 투자를 억제하는 새로운 규정이 시행되었다.


그렇지만 그 중 가장 중요한 것은 뉴질랜드 사람들의 예상소득보다 이자 부담이 더 많다는 분위기다. Covid-19 대유행이 시작될 때 경기 침체의 우려 속에서 OCR 금리는 역사상 최저 금리까지 내려갔다.


그러나, 대유행 2년 동안 경제는 나름대로 예상보다 훨씬 잘 버텨냈으나, 중앙은행은 새로운 문제에 당면하게 되었는데 바로 인플레이션의 등장이다.

뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)의 자료에 따르면, 시중 은행들의 주택담보대출 2년 고정 상품은 2021년 2월 2.58%에서 지난 4월에는 5%를 넘어가고 있다.

이는 10만 달러를 대출받은 경우 이를 상환하는데 25년 동안 2주마다 60달러를 더 내야 하는 계산이 되면서, 사람들이 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 되고 있다.

3) 얼마나 나빠질까? (또는 얼마나 좋아질까?)

이자율이 계속해서 오른다면, 분명 재정적으로 압박이 될 수 있다. 중앙은행(RBNZ)은 공식현금금리(OCR)가 4%까지 오르게 되면 2년 고정 금리도 6.5%가 될 것으로 내다 보고 있으며, 일부에서는 그렇게까지 올라가지는 않을 것이라고 하면서도 지금보다는 높을 것이라고 확신하고 있다.

그렇다면 주택 가격은 어떻게 될 지에 대해 많은 경제 전문가들은 하락할 것으로 내다보고 있으며, 특히 ASB 은행과 Westpac 은행에서는 인플레이션을 감안한다면 최고치에서 20% 정도 하락할 것으로 예측하고 있다.

코어로직도 주택가격이 지금부터 내년 3월경까지 매달 1% 정도씩 내려갈 것으로 예상하고 있다. 그러면서도 이와 같은 상황은 비교적 연착륙이라고 묘사하며, 주택 가격은 그래도 대유행 이전 가격보다는 높게 유지될 것으로 전망되고 있다.

이는 주택시장 기반에 낮은 실업률이 큰 역할을 하고 있기 때문으로 해석되고 있는데, 주택 소유자들은 실직이나, 대출금 납부가 어려운 상황에 빠지거나, 정말로 긴급한 상황이 아니라면 그렇게 낮은 가격에 주택을 팔지 않을 것이기 때문이다.

만약 실업률이 급등하기 시작하고 주택 시장에 대한 모든 추측과 활동들이 중단되게 된다면, 이는 중앙은행이 경기 진정을 위해 과도한 정책을 펼쳤다고 볼 수도 있을 것이다.


4) 언제 부동산 가격이 다시 오를까?

코어로직의 켈빈 데이비드슨 경제전문가는 지난 세계금융위기(GFC) 때에도 일시적으로 최저 수준에서 잠시 머물렀지만, 곧 회복하여 오르기 시작했다고 하며, 다시 정점을 찾는 데는 5년이 걸렸다고 말했다.

일부 전문가들은 낙관적인 전망을 내놓으며 내년 초부터 회복될 것이라는 소리도 나오고 있지만, 대부분의 전문가들은 2024년이 될 때까지는 그리 빠른 회복을 볼 수 없을 것이라고 예측하고 있다.


5) 지금 집을 사야 하나, 아니면 미루고 기다려야 하나?

이것은 주택 시장에서 항상 제기되고 있는 문제로 ‘언제가 적기인가’ 이다. 지금 주택 시장에 뛰어들어야 할지, 아니면 더 나빠질 때까지 기다려 가격이 더 떨어질 때까지 기다려야 하는지?

인포메트릭스의 가레스 키어넌 수석 경제학자는 어떤 주택을 구입할 지 그리고 얼마나 지불할 지에 따라 다르다고 말했다.

대부분의 경우, 주택 시장은 일방적인 투자로 주택 가격이 오르고 대출 받은 금액보다 더 많은 이익을 볼 수 있으면서 결코 손해를 보지 않는 것으로 보이지만, 지금 주택 구입으로는 자본의 이익 부분이 매우 제한될 수 있는 것으로 보인다는 것을 의미한다.

해당 지역의 부동산 가격을 잘 이해하고 있다면, 가격 네고를 잘 하는 한편 이자율 상승에도 어느 정도 잘 대응할 수 있을지 등 면밀한 준비를 하고 있다면, 현 상황에서도 위험성을 줄일 수 있을 것으로 본다고 전했다.

이미 시장에서 FOMO는 사라졌기 때문에 구입 결정에 더 많은 시간과 신중에 신중이 필요하다고 강조했다. 그리고 걱정하고 있는 주택 소유자들에게는 너무 걱정하지 말라고 당부했다.


주택을 소유한다는 것은 장기적인 의미로, 은행 대출을 계속해서 상환할 수만 있다면 언젠가는 충분한 보상이 될 수 있다고 말했다. 주택 가격의 하락은 실제로 주택을 팔기로 결정할 때까지는 단지 숫자에 불과할 뿐이라고 덧붙였다.





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