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주택구입에 내 자금은 평균 얼마가 필요한가…소득도 문제

원루프의 최근 주택가격 통계에 따르면, 뉴질랜드 평균 주택 가격은 지난 9월 100만달러 장벽을 돌파했으며, 현재 105만달러를 넘어섰다.

부동산 평가기관인 QV의 자료에서도 키위 주택의 평균가격은 비슷한 수준으로 나타났다. 이자율이 오르고 주택담보 대출에 대하여 까다로운 규제가 적용되면서, 구매 희망자들의 환경이 바뀌고 있으면서, 뉴질랜드에서 주택을 구입하기 위해 얼마의 자금이 필요하고, 얼마의 소득이 필요할지를 검토할 절호의 시기인 것 같다.

우선, 얼마의 자금을 먼저 준비해야 할지를 알아보자. 금년도 변경된 LVR로 인해 주택 가격의 10%로는 구매가 불가능해졌고, 최소한 20%의 자금을 손에 쥐고 있어야 하지만, 10%의 자금으로 구입이 가능한 것으로 가정하여 보자.

100만 달러의 주택 구매에 10%인 10만 달러의 현금에 90만 달러의 은행 대출이 필요하게 된다. 다음 단계로 구매 희망자는 소득 대비 부채(DTI) 비율의 양식에 직면하게 된다.

이는 대출 신청자가 세 전 가계 소득의 6배 또는 7배를 대출 받을 수 있는지에 대해 확인하는 과정으로 모든 은행들이 이를 점검하지는 않지만 현재 두 개 은행이 적용하고 있으며, 중앙은행인 Reserve Bank는 이 조항의 의무화를 검토중인 것으로 전해졌다.

간단하게 보면, 상당히 많은 수의 키위들이 90만 달러의 대출을 쉽게 받을 수 있는 것으로 보인다.


7배의 비율은 90만 달러의 1/7인 12만8,571 달러로, 부부의 경우 한 사람이 6만4,000 달러의 소득으로 해석될 수 있다.

그러나, 실제로 필요로 하는 소득액은 사실 이보다 더 많은 금액을 요구하게 된다.


이와 같은 소득의 대출 신청자들은 매우 검소한 생황을 하여야 하며, 또한 신용카드나 외상 물품 구입과 학생 융자 등 2차 부채는 없어야 한다.

매우 검소한 생활이라는 것은 테이크어웨이 주문 식사도 피해야 하며, 의류와 생필품 등의 최소한의 소비로 줄여야 하는 한편 영화 관람 또는 넷플릭스와 같이 영화를 보기 위한 비용도 자제하여야 한다. 신청자들은 적절한 수준의 차량도 한 대 정도는 가능하지만, 이를 구입하기 위하여 빚 또는 대출을 할 수 도 없으며, 자녀들도 없을 것이다.

따라서, 사람에 따라 다르겠지만 어느 정도의 소비를 유지하면서 대출을 받으려면 15만 달러 또는 그 이상의 소득이 필요로 하게 된다.

최저 소득의 정의는 모래에 선을 긋는 것과 달리 매우 애매한 해석이 따르게 된다. 예를 들어 연 소득 15만 달러라 하더라도, 한 사람의 소득인 경우 7만5,000 달러의 두 사람의 소득보다 세금을 더 많이 내야 하므로, 각 신청자들마다 상황에 따라 개별적인 심사가 이루어지게 된다.


또한, 은행들도 연간 소득으로부터 가처분 소득을 산출하는 데에 상당히 다른 계산법을 적용하면서 차이가 날 수 있다. 어떤 은행은 같은 고객에 대하여 다른 은행보다 10만 달러 이상의 대출이 허용될 수도 있다.

이것은 은행들도 다른 금융기관으로부터 차용하는 비용이 다르면서 이와 같은 결과로 이어질 수 있기 때문이다.

중요한 것은 최소 3개월 동안 소비를 최대한으로 줄이면서 은행이 보기에 자금 관리를 잘 하고 있는 것으로 보여줘야 한다는 점이다.

이것은 일단, 사고자 하는 집을 찾았을 때 얼마나 많은 돈을 빌릴 수 있는가를 나타낼 수 있는 척도로, 나의 소득에서 최대한으로 은행 대출을 위하여 얼마나 쓸 수 있는지를 의미하는 것이다.








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