주택 대출 금리 언제 하락할까? RBNZ 발표가 문제

• 이번 주 주택 시장에 대해 알아야 할 5가지 사항.

1. 인플레이션은 아직 죽지 않았지만 죽어가고 있다

지난주 소비자 물가 인플레이션이 지난해 3분기 5.6%에서 4분기 4.7%로 추가 완화되었다는 좋은 소식이 있었다. 여전히 목표 범위인 1~3% 범위를 웃돌고 있지만 올바른 방향으로 나아가고 있다. 이는 생활비 압력으로 인해 비용이 조금이나마 소멸되고 있음을 의미할 뿐만 아니라 공식현금금리가 다시 인상될 가능성도 줄여준다는 뜻이다. 물론 뉴질랜드의 장기 고정금리에도 해외 요인이 중요하지만 주택담보대출 금리가 정점에 이르렀다는 점을 더욱 확신할 수 있는 한 가지 이유다.

사실, 시장 이야기는, OCR이 언제 인하될지도 모르는, 어쩌면 빠르면 금년 8월에 이루어질지도 모르는 시점으로, 빠르게 돌아서고 있다. 만약 이것이 합의된 견해가 된다면, 모기지론과 같은 실제 시장 금리는 더 빨리 떨어질지도 모른다. 아직 흥분하지는 않겠지만, 중앙은행(RBNZ)의 폴 콘웨이 수석 이코노미스트가 화요일 오전 9시에 매우 기대되는 연설을 할 때, 금리의 단기적인 경로에 대해 좀 더 통찰력을 얻을 수 있을 것이다.

2. 소득대비부채(DTI) 비율은 불투명하지만 예금/LVR 규칙은 완화될 예정이다

올해 중반부터 중앙은행은 주택담보대출자에게 달래고 빼앗는 소득 대비 부채비율 상한제도 도입될 예정이지만, 가치 대비 대출 비율 규정은 동시에 완화된다. 중앙은행은 대출의 최대 20%를 높은 DTI(자가 거주자의 경우 6, 투자자의 경우 7)로 허용하는 한편, 낮은 보증금으로 더 많은 대출자를 시장에 진입시키고, 자가 거주자의 경우 20% 미만, 투자자의 경우 30% 미만을 허용할 것을 제안한다.

나에게 중요한 점은 세 가지이다. 첫째, DTI가 LVR과 함께 작동하는 것은 놀라운 일이 아니다. 둘째, 높은 주택담보대출 금리가 현재로서는 대출 규모를 제한하는 작업을 하고 있기 때문에 DTI는 상당히 중립적일 수 있다. 셋째, 이는 예금 요건 완화를 통해 하반기 시장 활동을 활성화하는 것이 제안된 정책 변화의 순효과가 될 수 있음을 의미한다.

3. 2023년 첫 주택 구매자 기록적인 한 해

이제 달력에 따른 연도 전체 수치를 사용할 수 있게 되면서 코어로직의 구매자 분류 수치에 따르면, 2023년 첫 주택 구매자가 부동산 구매의 26%를 차지해 사상 최고치를 경신했다(거래된 숫자가 기록은 아니었지만). 그들은 보증금의 적어도 일부를 위해 키위세이버를 활용하고 은행의 낮은 보증금 대출 허용 한도를 충분히 활용하고 있을 뿐만 아니라 모기지 다중 부동산 소유자(투자자)와 같은 다른 구매자 그룹과의 경쟁도 적다.

CoreLogic chief economist Kelvin Davidson says the outlook for investors in 2024 looks more positive than it did in 2023.

하지만 2024년에는 투자자 활동이 넘쳐날 것이라고는 예상하지 못했지만, 임대료 상승, 보증금 요건 완화, 잠재적으로 주택담보대출 금리 인하, 주택담보대출 이자 공제 등 상황은 여전히 그들에게 좀 더 매력적으로 보이기 시작할 수 있다. 첫 주택 구매자와 투자자에게 시장 점유율 측면에서 매우 흥미로운 한 해가 될 수 있다.

4. 여전히 경기 침체 위험을 주시하고 있다

뉴질랜드의 12월 활동지수는 11월에 1% 상승한 이후, 작년 동월보다 0.9% 상승했다. 이것은 우리 경제가 정확히 빠르게 달아나고 있다는 것을 의미하지는 않지만, 마찬가지로 우리는 4분기 GDP 성장률이 어쩌면 0.3%의 플러스 수치를 기록할 수도 있다는 것을 의미한다. 이것은 기술적인 경기침체가 없다는 것을 의미하는 것이지만, 물론 경기침체에 빠진 것처럼 느끼는 가구들에게는 차가운 위안이 될지도 모른다. 주택시장의 경우, 기업들이 일부 근로자들을 해고하기 시작할 가능성을 줄여준다면, 분명 더 플러스의 GDP 수치는 좋은 징조다. 하지만 내가 생각하는 경제는 아직도 어려운 시기들이 있다.

5. 앞으로 더 많은 일자리 및 신뢰 데이터 제공

같은 맥락에서, 우리는 이번 주에 월요일까지 제출될 12월분 일자리 자료와 함께 새로운 경제 정보를 얻을 것이고, ANZ가 발표한 1월분 두 가지 심리지표(기업 및 소비자) 모두도 함께 발표될 것이다. 일자리 증가나 경제 심리가 누그러졌다는 어떤 신호라도 경기침체 경고등을 계속 깜빡이게 할 뿐이다.