주택 시장은 인구 증가에 어떻게 대처하고 있나?

뉴질랜드의 인구는 2018년 이후 해밀턴 인구의 약 2배가 증가했지만, 주택 시장은 유입 인구를 소화한 것으로 보인다고 전문가들은 말한다.

뉴질랜드 통계청 자료에 따르면, 12월 말 기준 뉴질랜드 531만 명으로, 2018년 12월의 494만 명보다 증가했다.

출생에서 사망자를 뺀 자연적 증가와 순이민이 인구 증가에 기여하지만, 최근 몇 년 동안 해외에서 유입된 인구가 더 중요한 부분을 차지하게 되었다.

인포메트릭스의 수석 예측가인 가레스 키어넌은 지난 10년 후반까지는 인구 증가 속도가 신규 주택 공급과 관련 인프라 개발을 앞질렀다고 말했다.

하지만 2021년과 2022년에는 주택 공급이 따라잡았다.

"2012년경부터 주택과 기반 시설에 대한 공급이 부족했는데, 당시에는 모든 것이 가속화되었지만 주택과 기반 시설에 대한 지출은 이를 따라가지 못했습니다."

그는 현재 연간 약 33,000건에 달하는 신규 주택 건축 허가가 2월에 기록된 연간 이주 건수 32,900건에 맞춰 증가할 수 있을 것이라고 말했다.

하지만 작년에 이주자가 113,700명이었던 때는 그렇지 않았다.

"이렇게 말씀드려도, 예전보다 중요성이 줄어들고 있습니다. 주택 인프라는 조금 다른 문제입니다. 아직은 그런 것들에 대한 준비 기간이 더 길다고 생각하고, 투자 부족을 메워야 할 몇몇 분야에서 실질적인 성장이 크게 나타나지 않았기 때문입니다."

그는 자연적 원인으로 인한 성장률이 크게 감소한 것이 주목할 만하다고 말했다. 이러한 추세는 인구 고령화에 따라 지속될 것이며, 이는 뉴질랜드가 인구 증가를 위해 이민자에 점점 더 의존하게 될 것임을 의미한다.

코어로직의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨은 2018년 12월에서 2024년 사이에 전체 인구가 7.5% 증가했으며, 같은 기간 동안 주택 재고는 9.9% 증가했다고 밝혔다.

현재 판매 및 임대 가능한 주택이 대량으로 나와 있다.

"주택당 인구 수 변화나 부동산 유형/규모에 대한 사회적 취향의 변화로 인한 영향을 제외하더라도, 공급과 수요의 불균형이 완화되었다는 증거가 있습니다.”

"물론 현재 현장의 전반적인 분위기는 시장이 상당히 균형 잡혀 있다는 것이며, 이는 지난 몇 년간 우리가 누렸던 대규모 건설 붐을 반영하고 있습니다.”

"과거에 만연했던 공급 부족 현상이 지금은 문제가 되지 않는 듯하며, 이는 주택 가격의 다음 단계가 상당히 억제될 수 있다는 생각을 뒷받침합니다."

하지만 BNZ의 수석 경제학자인 마이크 존스는 더 큰 그림은 뉴질랜드가 오랫동안 인구 수요에 비해 주택 건설이 부족하다는 것이라고 말했다.

"이로 인한 주택 부족은 때때로 뉴질랜드 주택 가격과 임대료의 급격한 상승에 기여했습니다. 특히 코로나19 시기에는 기존의 주택 부족이 수요 자극책으로 유입되면서 주택 가격이 급등하는 불씨를 지폈습니다.”

“이러한 역학 관계 중 일부는 최근 들어 변화했습니다. 2023년 인구 증가율은 완전히 둔화되었습니다. 주택 건설 활동이 급격히 둔화되었음에도 불구하고, 인구 증가율은 적어도 올해는 주택 재고 증가율보다 낮을 것으로 예상됩니다.”

“주택 수요와 공급의 균형을 제대로 파악하는 것은 쉽지 않습니다. 하지만 현재 추정치가 어떻든, 이러한 추세는 현재 상황에서 압력이 다소 완화되고 있음을 시사합니다. 임대 시장과 부동산 시장 모두에서 시장 균형이 과잉 공급 쪽으로 기울고 있는 것은 우연이 아니라고 생각합니다. 일부 지역에서는 임대료가 하락하고 있으며, 주택담보대출 금리가 크게 하락했음에도 불구하고 주택 가격은 아무런 변동이 없습니다.”

오클랜드 대학교 도시 계획학과의 수석 강사인 엘함 바만티모리는 뉴질랜드가 인구 증가를 통해 얻을 수 있는 경제적 기회를 충분히 활용하지 못했다고 말했다.

인구 증가는 생산성을 자극하지만, 잘 관리하면 우리 경제에 건전한 인플레이션을 가져올 수 있다는 것.

하지만 안타깝게도 지난 몇 년 동안, 특히 2018년 이후 우리는 그 기회를 제대로 활용하지 못했다. 주택 및 사회 기반 시설 계획이 그에 걸맞지 못했기 때문이다.

그녀는 이민이나 자연적 인구 증가에 따른 성장이든, 성장을 위한 더 나은 계획을 제공하기 위해 더 폭넓은 관점이 필요하다고 말했다.

주택, 교통, 사회·물리적 인프라에 대한 공급 측면의 제약으로 인해 구매력 문제가 발생하고 기존 서비스에 대한 압박이 커졌다.

"우리는 이 문제에 대해 더욱 혁신적인 접근 방식이 필요합니다. 장기적인 계획이 필요합니다."