중앙 은행, "주택 가격 급등 위험 감소했다"

• 주택 시장은 안정적인 가격과 약한 활동으로 침체되어 있다

• 정책 변화는 또 다른 주택 가격 상승 위험이 감소한다는 것을 의미한다

• 은행의 테스트 금리, 평균 9%에서 8%로 떨어졌다

여러 가지 요인이 주택 시장을 짓누르고 있지만, 또 다른 호황 가능성은 낮은 것으로 보인다고 중앙은행 보고서는 밝혔다.

다음 주 금융안정 보고서를 앞두고 중앙은행(RBNZ)이 주택에 대한 업데이트를 발표하면서 활동이 약한 안정적인 가격을 강조했다.

안정적인 가격은 일부 사람들이 시장에 진입할 수 있는 더 많은 자신감을 제공했으며, 부채 상환 스트레스에 직면한 소유주들은 규모를 축소하려고 할 수 있다고 말했습니다.

수요 약세의 핵심은 높은 모기지 금리와 낮은 인구 증가율과 함께 경제 상황이 약화되는 가운데 구매자들의 주의가 필요했기 때문이다.

보고서는 "광고 모기지 금리는 최근 몇 달 동안 하락하기 시작했지만 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있다. 이로 인해 잠재적 주택 구매자의 대출 능력이 계속 제한되고 있다."고 적었다.

순이주의 감소도 수요를 위축시키는 데 도움이 되었다.

▶주택 가격 급등 위험 감소

RBNZ는 금리 하락에 따라 시장이 어디로 갈지 예측하지 않았지만, 보고서 작성자이자 RBNZ 고문인 찰스 릴리는 정책 변화가 또 다른 가격 급등의 위험을 줄일 것이라고 말했다.

"금리가 계속 하락하고 수요가 회복되더라도 리스크가 어느 정도 증가하는 것을 지켜봐야 합니다. 그래서 우리가 이야기하는 것은 올 7월에 도입한 총부채상환비율(DTI) 한도입니다."라고 릴리는 말했다.

DTI 한도는 은행이 DTI 비율이 6을 초과하는 자가 소유 목적의 구매자에 대한 신규 대출의 20% 이하로 제한되며, DTI 비율이 7 이상인 경우 신규 투자자 대출의 20% 이하로 제한된다는 것을 의미한다.

즉, 소득이 10만 달러인 대부분의 자가 거주자는 60만 달러, 투자자는 70만 달러를 빌릴 수 있다.

"그래서 금리가 매우 낮아지면 사람들이 감당할 수 있는 대출금을 제한하는 측면에서 가드레일 역할을 할 것이다. 따라서 이는 향후 금융 안정성 위험이 누적되는 것을 방지하기 위한 가드레일 역할을 할 것"이라고 릴리는 말했다.

토지 공급에 관한 정부 규정 변경도 도움이 될 수 있다고 그는 말했다.

▶테스트 금리 하락, 금융 시스템 대처

RBNZ는 대출자의 부채 상환 능력을 평가하는 소매 은행의 테스트 금리가 2024년 중반 평균 9%에서 10월에는 약 8%로 떨어졌다고 밝혔다.

은행은 일반적으로 1년 또는 2년 고정 모기지 금리의 평균보다 높은 버퍼를 적용합니다.

보고서는 "은행은 일반적으로 분기별로 테스트 금리를 검토한다. 그러나 급변하는 금리 환경을 고려할 때 일부 은행은 테스트 금리를 더 자주 검토할 것이라고 보고했다"고 적었다.

RBNZ는 최근 주택 가격이 정점에서 저점까지 순환하는 속도가 다른 선진국에 비해 빠르며 금융 시스템에 대한 스트레스가 상대적으로 적었다고 말했다.

현재 대출 재고량의 2% 미만이 마이너스 자산에 있는 대출자(주택담보대출 규모가 주택 가치보다 큰 경우)에게 제공되는 것으로 추정된다.

담보 대출 비율 요건으로 인해 대출자는 마이너스 자산에 빠지지 않고 상당한 가격 하락을 흡수할 수 있었다고 한다.

모기지 연체율은 증가하고 있지만 금리 하락으로 부채 상환 부담이 정점을 지났다고 RBNZ는 덧붙였다.