1월 24일2분 분량

첫 주택 구매자들 '희소식'... 주택 융자 개편

소득에 대한 부채 규칙에 대해 알아야 할 모든 것.

토니 알렉산더 분석: 중앙은행(RBNZ)은 최근 3월 12일까지 주택담보대출에 대한 소득대비부채(DTI) 규정을 도입하겠다는 계획을 제안했다. 이 규정이 언제부터 시작될지는 알 수 없으나, 중앙은행이 올해 중반쯤 발표할 것이라고 한다.

은행은 새로운 주택담보대출을 원하는 가구에게 세전소득의 최대 6배로 대출하도록 제한할 것을 제안한다. 투자자들을 위해서는 7배의 한도를 제안하지만, 두 경우 모두 은행은 여전히 이러한 6배와 7배 한도를 초과하는 신규 대출을 최대 20% 보유할 수 있다.

관련기사: 중앙은행, ‘뉴질랜드 모기지 대출 규정 개정 검토’

규칙이 제정되면 주택시장에 큰 변화가 생길까? 다음 붐이 올 때까지는 그렇지 않다.

중앙은행이 제공한 자료에 따르면 지난 6개월 동안 첫 주택 구매자에 대한 신규 대출의 평균 7%만이 6배 한도를 초과했다. 다른 모든 자가 거주자의 경우 그 비율은 10%이고 투자자의 경우 8%가 소득의 7배를 초과했다. 20%에서 한참 벗어난 낮은 비율을 보면 규칙을 적용할 필요가 없다고 생각할 수 있다. 그렇게 빠르지는 않다.

뉴질랜드 주택 시장이 2020-21년에 걸쳐 호황을 누렸을 때, 소득의 6배를 초과하는 첫 주택 구매자에 대한 신규 대출의 월 최고 비율은 28%였다. 기타 자가 거주자의 경우 최고치는 36%, 투자자의 경우 37%였다.

새로운 DTI 규제가 구속력을 갖게 되고 그 영향이 집값 상승 속도를 제한하게 되는 것은 호황일 때이다. 이것은 상황이 바뀌면 가계가 과도한 부채를 떠안고 잠재적으로 나쁜 상황에 빠질 위험을 줄이는데 도움이 될 것이다. 이런 방식으로 DTI는 호황과 불황을 모두 제한하게 될 것이다.

그러나 실망한 구매자들이 구매를 하기 전에 보증금이 증가하기를 기다려야 하기 때문에 가격이 안정적으로 상승하는 기간(연 10~15%라고 가정하자)을 연장할 가능성이 높다.

보증금 얘기가 나와서 말인데, 여기에 첫 구입자들이 관심을 갖는 부분이 있다. DTI 도입과 동시에 자가 거주자들을 위해 보증금이 부동산 가치의 20% 이하인 경우에는 은행이 신규 대출의 최대 20%까지 허용할 계획이다. 현재 한도는 15%이다.

또한 투자자를 위한 최소 보증금을 35%에서 30%로 인하할 것을 제안한다. 그러나 주목해야 할 요점은 이것이다. 현재로서는 높은 이자율이 많은 사람들이 부채 상환이 소득에서 차지하는 비중이 너무 높기 때문에 구매를 할 수 없다는 사실을 제쳐둔다. 많은 젊은이들에게 가장 큰 제약은 충분히 큰 보증금이 없다는 것이다.