투자자들, 모기지 연장… 대부분 ‘1년 고정’ 선택

많은 부동산 투자자들은 금리가 완화될 것으로 예상해 1년 고정 주택담보대출 금리를 선택해 단기적인 고통을 감수하고 있는 것으로 조사결과 나타났다.

최근 ‘Crockers-Tony Alexander Investor Insight’에 의해 설문조사 된 274명의 주거용 부동산 투자자 중 62%가 장기간의 고장 금리보다 단기간인 1년 고정 금리를 선택한 것으로 나왔다.

토니 알렉산더는 이러한 반응은 향후 1년 동안 통화 정책이 완화될 것이라는 기대를 반영하며 대출자들이 선호하는 평균 고정 기간 감소가 지속될 것이라고 말했다.

알렉산더는 경제가 침체에 빠질 가능성이 있기 때문에 결국에는 인플레이션 압력이 확실히 줄어들 것이며, 이는 중앙은행이 2024-2025년까지 아마도 강하게 금리를 인하할 것이라는 것을 의미한다는 인식이 점점 커지고 있다고 생각했다.

따라서 점점 더 많은 대출자들이 결국 금리 하락을 이용하려고 할 것이며, 물론 그렇게 할 수 있는 유일한 방법은 변동금리를 적용하거나 고정하는 것인데, 길게 보면 2년 고정일 것이란 것.

중앙은행은 경기를 둔화시키기 위한 노력의 일환으로 11월에 75bp의 대규모 금리 인상을 발표한 후 다음 달인 2월에 또 다시 금리 인상을 재검토할 예정이다.

이번 주에 발표된 지난 12월에 끝난 3개월 동안의 인플레이션 수치는 7.2%에 머물렀는데, 일부 분석가들은 현재를 인플레이션 정점으로 내다보고 중앙은행이 50bp 또는 25bp의 더 완만한 금리 인상을 선택할 것이라고 예측했고, 다른 분석가들은 75bp의 또 다른 충격을 선택할 것이라고 입을 모으고 있다.

알렉산더는 1년 고정 모기지 금리를 선택하는 것은 도박이 될 수 있지만, 장기로 고정하는 것도 도박이 될 수 있다고 말했다. 즉 무엇을 선택하든 선택은 항상 도박이라고 말했다.

그는 "5년 고정 금리를 선택하면 나의 5년 금리를 확실히 알 수 있지만, 그 기간 동안 단기 금리가 갑자기 크게 하락하지는 않을 것이라는 생각을 가지고 있어 스스로 도박을 하고 있는 것"이라고 말했다.

1년 고정 금리를 선택한 사람들에게 해당되는 위험은 갑자기 인플레이션이 다시 상승하고 중앙은행이 올 후반에 현재 예상보다 높은 공식현금금리로 인상해야 하는 경우이다. 이는 일반적인 견해는 아니지만, 항상 그런 위험은 있는 것이다.

이 설문조사는 또한 부동산 투자자들이 건축 비용이 치솟으면서 기존 부동산에 투자하고 신축 주택을 계속 외면하고 있다는 것을 보여주었다.

내년에 또 다른 부동산을 구입할 계획인 응답자의 절반 이상인 62%가 기존 부동산을 선택할 것이며, 단지 26%만이 신축 부동산에 투자할 것이라고 답했는데 이는 설문조사 평균보다 4% 낮은 수치다.

이번 주에 발표된 뉴질랜드 통계청(Stats NZ) 자료에 따르면 건축 비용은 12월까지 14.1% 상승했는데, 이는 자재비와 인건비가 모두 상승해 새 집을 짓는 것이 더 비쌌다는 것으로 풀이된다.

알렉산더는 부동산 투자자들이 선호하는 평균 고정 조건이 지난 몇 년 간 하향 추세를 보였지만, 이러한 반응은 또한 건설 부문이 받고 있는 압력을 반영하고 있는 것이라고 말했다.

그는 많은 건축업자들이 직원, 자재, 높아진 자재 가격 등으로 어려움을 겪고 있으며 프로젝트가 잘못되고 부동산 개발업자와 건설업자들이 파산하는 것에 대한 언론 기사가 필요 이상 보도되고 있다고 생각했다.

알렉산더는 연휴 기간 때문에 설문조사 응답 자들이 더 작았음에도 불구하고 금리 상승과 경기 침체에 대한 초기 우려가 완화되는 징후가 있었다고 말했다.

그는 예를 들어 투자자들이 다시 무언가를 살 생각을 하고 있다고 답한 순 비율은 조사에서 약 1%정도에 머물렀다고 했다.

이 수치는 11월 23일 이전에, 중앙은행이 공식현금금리를 기록적으로 인상하고 최고치에 대한 예측을 4.1%에서 5.5%로 올렸을 때 -5%로 떨어졌었다.

“이제는 0으로 회복되어, 많은 사람들이 사고 싶다는 생각과 팔고 싶다는 생각을 말하고 있다.”

투자자들은 최악의 상황이 끝났고 모든 것이 괜찮을 것이라고 말하지 않지만, 중앙은행의 충격에서 일부가 이제 막 완화하기 시작했다는 작은 증거다.

1월 인베스터 인사이트도 부동산 투자자의 2%가 좋은 세입자를 찾기 쉽다고 답해 지난해 6월 이후 처음으로 이 부문에서 긍정적인 발전을 보였다.

알렉산더는 무엇이 그 결과를 이끌어냈는지 불분명하지만 이민이 한 몫을 할 수 있었다고 말했다.

흥미로운 것은 이전 6차례 설문조사에서 투자자들이 좋은 세입자를 구하기가 점점 어려워지고 있다고 답하는 등 부정적인 결과가 나왔다는 점이다.

아마도 뉴질랜드에서 실제로 일어나고 있는 일은 순 이민자 수가 증가함에 따라 더 많은 사람들이 선택할 수 있게 되었다는 것이다.