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오클랜드에서 100만 달러짜리 주택 지역이 이젠 흔해졌고, 200만 달러짜리 지역도 드물지 않은 상황이 되었다. 어느 지역이 300만 달러의 장벽을 무너뜨릴 가능성이 가장 크고 얼마나 될까?
Bayleys 부동산의 연구 책임자 인 Ian Little은 지난 3년간 오클랜드의 주거용 부동산의 가치가 크게 증가했다는 것은 300만 달러를 돌파한 지역이 여럿 있다는 것을 의미한다고 말했다.
그는 최근 가격 상승률이 소폭 하락했음에도 불구하고 오클랜드의 평균 주택 가격은 현재 100만 달러 정도로 회복하고 있다고 말하며, CBD에 가까운 동부 및 서부 지역의 주택들은 구매자들에게 훨씬 더 많은 구매욕을 불러 일으킬 것이다. 가장 배타적인 교외에서, 평균 300만 달러의 장벽을 깨는 것은 다음 큰 이정표가 될 것이다.
오클랜드에서 가장 비싼 지역 1위에 오른 곳은 Herne Bay, Remuera, Orakei 및 Campbells Bay가 있으며, 지난해 각 지역에서는 평균 주택판매 가격이 200만 달러 이상을 기록했다.
지난해 77채의 판매를 올린 Herne Bay는 평균 250만 달러를 조금 밑도는 국내 최고 가격대를 갖고 있으며, 평균 230만 달러의 가치를 지닌 Remuera는 지난 한 해 동안 419채의 판매량을 기록했는데, 이는 인상적인 판매량에 버금가는 수치라고 말했다.
다음은 Orakei 로 지난해 69채의 판매를 기록하여 평균 210만 달러의 가치를 갖고 있으며, 유일한 200만 달러 클럽의 유일한 노스쇼어 지역인 Campbells Bay는 평균 가격이 206만 달러였으며 지난해 49채의 판매가 이루어졌다.
Little은 이들 지역이 평균 100만 달러에서 200만 달러로 상승하는 데 10년이 채 걸리지 않았지만, 300만 달러까지의 상승은 더디게 될 것이라고 말하며, 그 이유로 오클랜드의 주택시장이 지난 수년간의 가파른 가격 인상 이후 둔화되고 있는 부분과 주택 가격의 평준화 현상, 평준화 후의 안정성 유지를 이유로 들어, 첫 300만 달러의 평균 주택 지역이 나타나기 까지는 시간이 좀 걸릴 것으로 내다보았다.
평균 주택가격이 제일 높은 Herne Bay에서 300만 달러를 돌파하기 위해서는 평균 가격이 22% 이상 상승해야 하는데, 이는 빠르게 일어날 것 같지는 않지만, 역사적으로 알 수 있듯이, 그렇게 될 것이다.
Little은 300만 달러의 주택 평균 가격은 아직 파악하기 어렵겠지만, 평균 가격 200만 달러 지역은 계속 늘어 날 것이라고 예측했다.
그는 오클랜드지역 북쪽 해변에서 남쪽 베이까지 이어지는 많은 시외 지역은 수백만 달러 기준치를 달성하려면 적당한 가격 상승만 경험하면 된다고 말하며, 평균 200만 달러에 가장 가까운 지역은 Omaha인데, Omaha는 고급 휴양 주택의 매각으로 인해 부동산 가격이 상승했다. 이곳의 바다 경치가 보이는 주택의 평균 가격은 194만 달러가 되었다.
오클랜드 도시에서 Epsom의 평균 가격은 190만 달러에 달하며, 부분적으로 Double Grammar Zone 이라는 세 단어가 그 가치를 더했다.
도심에서 가까운 지역으로 St Heliers 189만 달러에서 트렌디 한 Westmere 187만 달러까지 연결되어 있으며, Mission Bay 184만 달러와 St Marys Bay 182만 달러의 주택 평균 가격을 차지하고 있다.
동부 지역의 다른 곳은 평균 판매가가 180만 달러인 Glendowie와 Kohimarama 174만 달러 등이 있으며, 조금 더 동쪽으로 Mellons Bay가 172만 달러를 기록했다. 북쪽으로는 평균 판매 가격이 170만 달러 인 North Shore의 Devonport가 있다.
불가피한 인플레이션과 꾸준한 인구 증가 그리고 오클랜드의 주택 부족을 감안할 때 오클랜드의 집값은 계속 상승할 것이다.
하지만 주택 평균 가격에 큰 영향을 미칠 다른 요인들도 있다고 Little은 말하고, Unitary Plan(일원화된 플랜)은 부동산 평가에 큰 영향을 미쳤으며, 일부 지역에서 더 높은 밀도를 추구하는 것은 평균 분양가를 왜곡시킬 것이라고 했다.
예를 들어 해변가 Omaha는 정책에 의해 부동산 공급이 제한되어 있으며(지난해 48채 매각), 개발되지 않은 구간은 거의 없어 상당한 프리미엄을 가지고 있다. 이에 비해 Epsom은 밀도가 심화되고 있어 이미 많은 수의 부동산 거래(2017년 212건)를 자랑하고 있다.
Omaha 관계자는 Omaha에서만 한두 번 큰 판매만으로 200만 달러를 돌파하는데 필요한 평균 3.3%의 판매가를 끌어올릴 수 있을 것이라고 했다. 반면, 오클랜드 중심 지역에서는 소형 주택과 아파트의 판매 증가로 일부 지역의 평균 가격 상승이 약화될 것으로 예측됐다.
그러나 가장 비싼 곳에서 (가장 비싼 상위 4개 지역), 300만 달러 고지를 향한 꾸준한 상승을 막을 수 없을 것이다. 이미 3백만 달러의 장벽을 밀어내고 있는 판매량이 상당히 많다. 작년에 Herne Bay에서 발생한 전체 판매의 4분의 1 이상이 300만 달러를 넘었고, Remuera의 경우 20%를 조금 밑돌았다.
실제로 지난 3월 Herne Bay의 15 Cremorne Street는 거의 3000만 달러에 가까운 가격에 팔렸다.
현재 오클랜드 외곽에서는 100만 달러 이상의 지역이 드물지만, 주택 가격의 상승 추이를 보면 곧 외곽 지역에서도 평균 100만 달러를 초과하는 지역이 늘어날 것으로 보인다.
Little은 Wellington 시 지역 3곳과 Christchurch 지역 1곳 그리고 Queenstown-Lakes 지역은 뉴질랜드에서 유일하게 평균 100만 달러 이상인 곳이며, 그 후광 효과를 입은 지역은 인근 Arrowtown (지난 12개월 동안 77채 판매 136만6295달러)과 Lake Hayes(56채 판매로 119만5158달러) 그리고 Wanaka(228채 판매 110만8797 달러)에서도 느껴졌다.
▶평균 가격 100만 달러에 근접하는 최초의 오클랜드 외 지역은 Tauranga다.
• Mt Manganui, 88만5,662 달러
• Bethlehem, 87만2,677 달러
• Omokoroa, 86만1,853 달러
Little은 지난 1년간 Bay of Plenty의 연평균 10.1% 상승률을 다가올 1년에 적용하면 이 3곳의 지역이 내년 여름까지 평균 100만 달러 선을 넘지 못할 수 있지만, 성장세가 지속될 것으로 전망되면서 그 다음 여름에는 돌파할 수도 있다고 했다.
▶Bayleys의 연구에, 일부는 거주지로 이용되고 있지만, 100만 달러에 진입하는 전형적인 휴양지가 강하게 나타나고 있다.
• Bay of Islands의 Russell, 84만7,520 달러
• Bay of Plenty의 Waihi Beach, 82만8,010 달러.
• Nelson 인근의 Mapua, 81만3,659 달러
• Auckland 북쪽의 Mangawhai Heads, 79만4,830 달러
• 남섬 Mackenzie의 Lake Tekapo, 76만 4,000 달러
Little은 강한 성장을 앞세운 많은 지역들이 근로자 가정과 은퇴자들을 끌어 들였으나, 핵심적인 이유는 부동산의 경제성이다. 일부 도시 이주자들은 오클랜드에 방 3개짜리 집을 100만 달러에 팔고 같은 금액으로 이 지역 내에서 더 크고 좋은 집을 구매할 수 있다고 했다.
그러나 많은 주택 사냥꾼들은 학교나 상점 등 편의시설과 가까운 곳에 있는 더 좋은 집을 선택하지만, 그들의 도시 주택보다 더 싼 주택을 선택하면서 그 차이를 나누었다. 그들은 아마도 더 비싼 지역 외곽으로 몰려들지 않을 것이다.
따라서, Waikato나 Whangarei 그리고 Hawke’s Bay 같은 지역적 핫스팟이 성정하고 있지만, 그들은 여전히 100만 달러짜리 교외지역을 선택하는데 다소 멀어져 있다. 평균가격 100만 달러에 가장 가까운 지역은 Hamilton 의 Flagstaff 80만5188 달러, Whangarei Heads는 72만3029달러, Napier의 Poraiti는 70만289달러 이다.
