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전국 주택가격 90만 달러 근접
최근 발표된 QV(Quotable Value) 데이터에 따르면 주택가격 하락이 2개월 연속 완화됨에 따라 부동산 시장 침체의 끝이 다가온 것으로 나타났다.
6월 13일 화요일 발표된 최근의 QV 주택가격지수는 2023년 5월 말까지 3개월 동안 전국적으로 3.4%의 하락을 보여준다.
이는 지난 4월 발표된 3개월 동안 하락률 3.5%와 3월 발표된 3.9%의 하락률에 비해 약간 개선된 것이다. 현재 평균 가치는 88만 8,930달러로 작년 같은 시기보다는 13.7% 낮고, COVID-19 이전 보다는 20.2% 높다.
이번 1분기는 전국 16개 대도시 중 11개 지역에서 주택 가격의 평균 하락률이 둔화되었다. 여기에는 오클랜드(-2.3%), 해밀턴(-2%), 크라이스트처치(-2.5%), 웰링턴(-2.6%)이 포함된다.
퀸스타운은 5월 분기에 주택가치가 평균 2.4% 상승하면서 주요 도시들 사이에 만연한 하락 추세를 극복했다. QV 운영 관리자인 제임스 윌슨은 시장이 바닥을 쳤는지 여부를 말하기에는 아직 너무 이르다고 말했다.
“아직은 초기 단계이며 판매량은 전국적으로 저조한 상태입니다. 시장이 바닥을 쳤다고 단정적으로 말하기 위해서는 아직 몇 달 간의 지속적인 변화가 필요할 것입니다” 라고 그는 말했다.
“시장이 바닥을 쳤을 때, 우리는 전반적으로 가치가 갑자기 증가하기 시작하는 것을 보지 못할 것입니다."
윌슨은 일부 도시가 다른 도시보다 먼저 바닥을 다진 모습에 도달하는 연착륙을 보게 될 것이라고 예측했다. 그는 첫 주택 구매자와 투자자들에게 어필한 지역이 가장 먼저 상승할 것이라고 말했다.
그는 “우리가 관찰한 한 가지 흥미로운 추세는 지난 12-18개월 동안 강력한 첫 주택 구매자 활동을 경험한 지역이 상대적으로 강세를 보이고 있습니다” 라고 말했다.
“사실 지난 분기 동안 긍정적으로 가치가 성장했거나 상대적으로 안정적으로 유지되고 있는 대부분의 지역은 평균 가치가 100만 달러 미만이었습니다. 즉, ‘첫 주택 구매자 지역’입니다.’”
웰슨은 투자자들이 시장에서 완전히 벗어나지는 않았지만 많은 시장에서 관망하는 접근 방식을 계속 채택하고 있다고 덧붙였다.
그는 “그러나 기준금리(OCR)가 정점에 달했다는 징후는 시장에 직접 참여하는 평가관과 부동산 중개업자들이 이미 소폭의 관심 상승을 보고하면서 그들을 다시 유인할 수 있다”고 말했다.
윌슨은 사람들이 “신중한 사고방식”을 가지고 있기 때문에 시장 전체적으로 여전히 높은 수준의 불확실성이 남아 있다고 말했다.
▶ 오클랜드
오클랜드 전역의 평균 주택 가치는 3개월째 둔화되어 5월에 125만 8,521달러로 0.3% 하락했다. 주택가격은 지난해 같은 기간보다 평균 14.4% 낮아져 분기별 하락률이 지난 분기 4.4%에서 최근에는 2.3%로 완화됐다.
“오클랜드 시장은 지난 한 달여 동안 상당히 조용한 상태를 유지했지만, 주택가격 하락률은 다소 완화된 것으로 보입니다. 이것은 시장이 ‘바닥을 치고 있다’는 신호일 수 있습니다. 시간만이 확실하게 말해줄 것입니다.”라고 지역 QV 평가관 휴 롭슨이 말했다.
“주택담보대출 금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며 지난 2-4년 동안 부동산을 구입한 많은 소유자들은 상당히 높은 금리로 주택담보대출을 재조정할 가능성에 직면해 있으며, 부동산 가치가 상당히 하락했습니다.”
▶ 웰링턴
수도인 웰링턴의 부동산 시장도 다시 한 번 둔화되면서 시장 침체가 바닥을 칠 수 있음을 나타낸다. 이 지수는 5월 말을 기준으로 지난 3개월 동안 주택 가격이 2.6% 하락했음을 보여주었다.
경기 침체가 시작된 이후 이 지역의 주택 가치가 전국 평균(-3.4%)보다 더 느린 속도로 하락세를 기록한 것은 처음이다.
현재 평균 주택 가치는 83만 1,673달러로 지난해 동기 대비 19.1% 하락했으며, 포리루아(-7.7%)와 카피티 코스트 디스트릭트(-4.5%)에서 하락세를 보였다.
지역 QV 수석 컨설턴트 데이비드 콘포드는 “웰링턴 지역의 가치 하락은 지난 두 달 동안 상대적으로 작았는데, 이는 우리가 시장 바닥에 있거나 거의 바닥에 있을 수 있다는 추가적인 자료를 제공했습니다” 라고 말했다.
“오직 시간만이 확실하게 말해줄 것입니다. 그동안 시장은 상대적으로 조용했고 구매자들은 긴박감이 계속 부족했습니다.”
선거가 4개월도 채 남지 않은 10월 14일로 예정돼 있는데, 콘포드는 이것이 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있는 큰 변수라고 말했다. 콘포드는 국민당이 10월 총선에서 승리하면 부동산 시장 회복에 도움이 될 수 있다고 덧붙였다.
“우리는 많은 사람들이 구매나 판매 결정을 총선 이후까지 미룰 것으로 예상합니다. 중앙 정부가 선출되면 투자자들이 다시 시장에서 더 적극적으로 나서 첫 주택 구매자들과 경쟁하고 잠재적으로 시장 회복을 지원할 가능성이 있습니다” 라고 콘포드가 말했다.
“현재 첫 주택 구매자들은 투자자들과 경쟁이 거의 없는데, 은행 대출 기준이 약간 완화되어 현재시장에 진입할 수 있는 상대적으로 좋은 기회를 제공하고 있습니다.”
▶ 캔터베리
캔터베리 지역은 5월 분기에 가치가 반등했으며 QV는 5월에 “더 활발한” 부동산 부문을 제공했다고 말했다.
크라이스트처치의 평균 주택 가치는 0.8% 증가한 72만 7,585달러를 기록한 상대적으로 강한 5월에도 불구하고 이번 분기 시티의 주택 가치는 평균 2.5% 하락했다.
지역 QV 등록 감정사인 올리비아 브라우니는 캔터베리 지역 부동산 가치가 더 이상 하락할 시점이 지났을 수 있다고 말했다.
브라우니는 “최근의 수치는 우리가 바닥에 도달하고 있다는 초기 징후일 수 있지만, 우리는 여전히 감소가 작용하고 있는 많은 요인들과 일관성이 없을 것으로 예상합니다” 라고 말했다.
“첫 주택 구매자의 가격 상한선에 대한 약간의 조정이 이제 시행되었습니다. 우리는 50만 달러에서 80만 달러 가치 범위의 부동산이 결과적으로 더 많은 문의를 받았다는 것에 주목합니다.”
캔터베리 지역 전체에서, 주택 가격은 이번 분기에 평균 2.1% 하락했다. 하지만 후루누이(0.3%), 와이마카리리(0.5%), 애쉬버튼(1.4%), 와이마테(2.3%)가 모두 5월 말까지 3개월 동안 플러스 성장을 기록하면서 모두 나쁘지 않았다.
▶ 퀸스타운
퀸스타운은 전국적으로 일어나고 있는 것과는 반대로 추세를 무시한 채 상승세를 보인 지역 중 하나였다. 이 지수는 퀸스타운 주택들이 작년 같은 시기보다 5월 말 기준 평균 3.1% 더 상승했다는 것을 보여주었다.
비록 평균 주택가치가 5월에 1.1% 하락한 171만 8,497달러를 기록했지만, 이번 분기에는 여전히 2.4% 상승한 수치다.
지역 QV 등록 감정사인 그렉 심슨은 이 지역의 긍정적인 가치 성장은 판매량이 감소함에 따라 발생한다고 말했다.
심슨은 “퀸스타운 레이크스 디스트릭트는 다른 지역보다 높은 가격을 가지고 있으며 관광 산업의 회복과 퀸스타운과 와나카 주요 중심지의 일반적인 주택 부족을 고려할 때 이것은 계속될 것 같습니다” 라고 말했다.
그는 중앙은행(RBNZ)의 최근 기준금리(OCR) 인상이 주택 시장에 “냉각 효과”를 미칠 것이라고 덧붙였다.
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