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이번 주 주택 시장에 대해 알아야 할 5가지 사항.
1. 공사비 자재비 안정세, 인건비 상승
코로나 이후 주택 신축 비용이 급증한 후, 건설 물량의 둔화(이로 인해 산업 수용 능력에 대한 압력이 다소 완화됨)와 자재 공급망의 정상 복귀로 인해 건축비용 인상이 급격히 감소하는 모습을 보고 있다.
실제로 ‘코델 건설 비용 지수(Cordell Construction Cost Index)’에 따르면 2023년 뉴질랜드 전역의 표준 주택(토지 제외)의 건축 비용이 2.4% 상승하는 데 그쳐 2016년 말 이후 가장 낮은 연간 성장률을 보였다.
하지만 신축 비용은 여전히 상승하고 있다. 특히 임금이 일반적으로 전체 건축비의 40~50%를 차지하기 때문에 새로운 프로젝트를 수행하는 것이 더 이상 저렴하지 않다.
그러나 2024년에 새 집을 건축할 계획을 하고 있는 가구들은 최소한 재정 등을 계획하고 확보하는 동안 비용이 더 오르지는 않을 것으로 보인다.
2. 아직은 주택 신축 허가에 당황하지 말자
지난주 뉴질랜드 통계청은 건설 부문에 대해 지난 11월에 전년 동월 대비 36% 감소한 2,958건의 주택 허가가 있었고, 14번째 연속 하락세를 보이고 있다고 보고했다.
연간 누계는 현재 3만8,209건(2022년 5월 최고치인 5만1,015건과 비교)으로 2020년 10월 이후 가장 낮은 수치다. 우리는 또한 이러한 건축허가 중 일부가 실제 주택으로 이어지지 않을 것이며, 기존 주택의 철거는 주택 재고량에 대한 전반적인 순 증가를 감소시킨다는 것을 알고 있다.
하지만 너무 비관적이기 전에, 이 수치들은 여전히 꽤 높은 수치인데, 예를 들면, 2000년대 초반의 상승기에 연간 총 건축허가 건수의 정점은 약 3만3,000건이었다. 마찬가지로, 현재 1,000명당 허가 수는 일년에 7건 이상을 유지하고 있으며, 이는 여전히 장기 평균치보다 약간 높은 수치다.
그리고 최근의 결과를 살펴보면, 최근 약 3,000채의 월평균치는 여전히 나쁘지 않으며, 연간 약 3만5,000~3만6,000채 수준으로 증가하고 있는데, 이는 대체로 해당 업계가 해당 연도에 실제로 얼마나 많은 주택을 지을 수 있을지에 대한 의견이 일치한 수치다. 그래서, 맞다, 건축허가 수는 감소했다. 하지만 새로운 공급이 완전히 사라진 것은 아니다.
3. 노동 시장 계속해서 성장
뉴질랜드 전역의 취업자 수는 11월에 0.1%로 소폭 증가했는데, 여전히 장기간의 고용 증가가 계속되고 있는 것으로, 사실 지난 20개월 동안 단 한 번의 감소가 있었을 뿐이다. 또한 취업자 수는 1년 전보다 2.7% 증가해 거의 6만 4,000에 육박한다.
물론, 올해 고용이 조금 더 크게 감소할 수 있는 몇 가지 위험들이 있다. 특히 경기 침체가 계속될 경우 그 위험도는 더 커진다. 하지만 현재로서는 주택 매매와 가격이 여전히 노동 시장에 의해 지지를 받고 있다.
4. 단기 대출은 여전히 가장 인기 있는 모기지이다
중앙은행(RBNZ) 자료에 따르면 11월 신규 대출(기존 모기지를 재조정하는 사람들 제외)의 72%는 최대 2년 동안 고정되었고, 34%는 최대 1년 동안 분할되었으며, 38%는 1-2년 기간 동안 분할 고정된 것으로 나타났다.
변동금리 대출이 18% 더 있기 때문에 11월에 2년 이상 대출을 받은 대출자는 10%에 불과하다는 것을 의미한다.
12월 하반기 은행들의 금리 인하는 더 장기적인 고정을 위한 경향이 있다는 점을 감안할 때, 2월 8일 데이터를 얻을 때 대출자들이 이러한 변화에 어떻게 반응했는지를 보는 것은 흥미로울 것이다.
아마도 중앙은행은 이 모든 것을 예의주시하고 있을 것인데, 장기 모기지 금리가 하락하면 대출자들이 인플레이션을 억제하려는 노력을 일부 약화 시킬 수 있기 때문이다.
5. 임대료와 이민이 여전히 화두
새해가 되었지만, 여전히 많은 주요 부동산 테마들이 동일하게 유지되고 있다. 이번 주 통계청은 목요일에 임대료 가격 데이터(12월)와 금요일의 순 이주 수치(11월)를 새로 고칠 예정이다.
지난 6~12개월 동안 매우 강력한 순 이주로 인해 분명히 부동산 수요가 증가했고, 임대료를 평균 이상으로 상승시켰다.
이러한 상황이 영원히 지속되지는 않겠지만, 이번 주 데이터에 여전히 '같은 수준 이상'이 나타날 가능성이 충분히 있다. 이는 집주인에게는 좋지만, 임차인에게는 달갑지 않은 상황이다.
