집주인과 세입자 필독, 변경되는 주요 임대차 보호법

개정된 임대차보호법… 2월11일 시행

이전 연합 정부에 의해 통과된 혁신적인 내용의 임대차보호법 개혁안은 약 150만 명의 뉴질랜드 인들이 거주하고 있는 60만 채의 주택에 영향을 미치며, 4주 후부터 시행될 것이다.

2월 11일 목요일부터 시행될 이 법은 정치인들이 바라는 유럽 스타일의 임대차 환경으로 세입자들에게 더 많은 안정적 권리를 주기 위해 한층 더 유리해진 법률로 더욱 견고하게 바뀐다.

주택가격이 치솟고 반면에 임차 수요는 늘어나고 있는데, 기존의 임대차보호법은 1986년에 제정되어 시대에 뒤떨어졌고, 지금까지 법률이 크게 개정된 적이 없었다.

주택임대차개정법(The Residential Tenancies Amendment Act)은 지난해 8월에 법률로 제정되었지만, 가장 어려운 변경사항의 대부분은 다음 달까지는 발효되지 않고 있다

집주인들은 앞으로 90일 전에 임대차 해지 통보를 해야 하지만, 세입자들은 21일 전에만 통보하면 되므로 세입자들이 훨씬 더 안정된 환경을 곧 얻을 수 있을 것이다.

먼저, 임대차법정(Tenancy Tribunal)은 문제 있는 집주인이나 문제 있는 세입자를 상대로 배상 명령을 내릴 수 있는 능력이 5만 달러에서 10만 달러로 늘어난다는 점이다.

가장 논란이 많았으며 가장 큰 변화 중 하나는 집주인이 특별한 사유 없는 세입자를 퇴거 할 수 없다는 것이다.

다음 달부터 집주인들은 합법적인 사유 없이 임대차 계약을 취소할 수 없다. 즉, 90일 전의 통보로도 임대차 계약을 해지 할 수 없다는 뜻이다.

다음 달부터는 세입자를 퇴거시키기가 훨씬 더 어려워질 것이다. 집주인이 임대주택을 매각 한다면 임대차는 종료할 수 있지만, 집주인의 계약해지 통보는 기존 42일에서 90일로 늘어난다.

집주인들은 임대차 계약을 종료하기 위해서 다른 이유들을 제시할 수 있을 것이나, 그들은 주택을 철거하거나 용도 변경과 같은 실질적인 행동이 필요할 것이다.

세입자의 반사회적 행동에 대한 세 번의 퇴거 통지는 변경된 법률에 따른 이유 중 한가지가 될 수 있고, 세 차례에 걸쳐 세입자가 임대료를 5일이상 연체하는 경우도 이에 해당된다.

집주인들은 세입자에게 90일 전에 별도의 반사회적 행위에 대한 서면통지를 세 번 통지해야 하고, 그 후 임차권을 해지하기 위해 임대차법정(Tenancy Tribunal)에 임차를 종료해 달라고 신청해야 할 것이다.

▶ 세입자에게 퇴거를 요청할 수 있는 기타 요건은 다음과 같다.

• 세입자가 90일 이내 세 차례에 걸쳐 임대료를 근무일 기준 5일 이상 연체한 경우

• 세입자가 계속 존재할 경우 집주인이 세입자보다 더 큰 어려움을 겪게 될 경우,

• 집주인이나 그 가족 또는 직원이 해당 주택을 거주지로서 필요로 하는 경우.

2020년 8월부터는 3~6개월마다 임대료를 인상하는 것이 불법이 되었으며, 대신 연간 한번 인상으로 제한되어 있다.

다음 달부터 집주인과 매니저(관리자)들은 정확한 가격을 명시하지 않고 임대차 장소를 광고하는 것이 금지될 것이다. 이와 같은 조치는 사실상의 임대료 협상이나 임대료 경매를 효과적으로 금지할 것이다.

Tenancy Services에 따르면, 임대용 부동산은 임대료를 기재하지 않고는 광고할 수 없으며, 집주인은 임대료를 광고한 임대료보다 더 많이 내도록 세입자를 기망하거나 입찰하도록 장려할 수 없다고 말했다.

또한 집주인들은 세입자들이 주택 내부 벽을 다른 색으로 칠하는 것을 금지할 수 없을 것이다: 사소한 변경작업 - 세입자들은 부동산에 변경을 해 줄 것을 요청할 수 있고, 만약 변경이 사소한 경우 집주인들은 거절하지 말아야 한다. 집주인들은 21일 이내에 변경해달라는 세입자의 요청에 응해야 한다고 밝혔다.

광통신(Fiber Broadband)의 경우 세입자는 다음 달부터 집주인에게 광통신 설치를 요청할 수 있으며, 집주인은 특정 면제가 적용되지 않는 한 무료로 설치할 수 있는지 여부에 동의해야 한다고 덧붙였다.

개인정보보호 및 사법적 접근에 대해, 세입자의 익명성에 관련된 것은 앞으로 임대차법정의 결정에서 이름과 식별할 수 있는 세부 정보가 보이지 않을 수 있다. 집주인이나 대리인들은 임대차법정의 오래된 결정문을 보고 문제가 있는 세입자의 이름을 찾는 것이 더 어려워질 수 있다.

아래는 11월에 발표된 Barfoot & Thompson의 오클랜드 광역시 평균 주당 임대료를 보여주는 차트이다.

다음 달부터는 세입자가 다른 사람에게 재 임대(양도)를 요청할 때 집주인은 세입자의 모든 요청을 고려해야 한다. 집주인들은 불합리하게 거절할 수 없다. 만약 주택임대차 계약서에서 재 임대(양도)를 금지했어도 그것은 아무 효력이 없다고 Tenancy Services는 말했다.

집주인의 기록상 서면으로 임대차 계약서를 제공하지 않는 것은 불법이며, 집주인들은 2월 11일부터 새로운 유형의 정보를 보관하고 제공해야 할 것이다.

정부의 업무도 어렵고 복잡한 사안을 다루기 위해 더욱 강화된다. 기업혁신고용부(Ministry of Business, Innovation and Employment)는 각각의 의무를 이행하지 않는 당사자에 대해 새로운 조치를 취할 것이다.

그리고 만약 이 모든 것이 임대차의 안정을 위해 충분하지 않다면, 2021년 8월 11일에 더 많은 변화가 일어날 것이다.

가정 폭력으로 고통 받는 세입자들은 재정적인 벌금 없이 임대차를 종료할 수 있을 것이다.

또한, 8월까지 세입자가 집주인을 폭행하거나 주인과 가족 구성원 또는 집주인의 대리인과 경찰이 고소를 한 경우 집주인은 14일 이내에 퇴거통지를 보낼 수 있게 된다.

투자자 협회 소속의 집주인들은 주택 투자자들의 위험이 이득보다 크다고 판단하고, 임대차 시장에서 그들의 부동산을 빼낼 것이기 때문에 임대료가 인상될 것이라고 말하며, 이 새로 강화된 임대차 변화에 강력하게 맞서 싸웠다. 일부 집주인들은 임대차보호법 변경이 제안되었을 때, 가지고 있는 주택을 임대할 시 삶이 너무 힘들어지기 때문에 판매할 것이라고 당시 말했었다.

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