양도소득세, 최근 5년 기준 ‘세수 효과 미미’

왜 의미 있는 숫자가 안 나왔나

National median property values were flat in the three months to October and still 17.3 percent below their peak. Photo: Supplied / James Munro

부동산 데이터 분석기관 코탈리티(Cotality)는 최근 월간 시장 차트팩을 통해 “지난 4~5년간의 시장 흐름을 감안하면, 양도소득세(CGT)가 있었더라도 실질적으로 걷혔을 세수는 제한적이었을 것”이라는 분석을 내놓았다.

전문가 그룹에서는 이 평가가 CGT 논의의 핵심을 정확히 짚고 있다는 반응이 나온다. 즉 세금을 부과하는 구조보다 ‘기반이 되는 가격 상승률’이 훨씬 더 중요한 변수였다는 뜻이다.

Cotality의 자료에 따르면, 전국 중위 주택가격은 지난 2년간 단 1.2% 상승하는 데 그쳤으며, 여전히 피크 대비 17% 이상 떨어져 있다.

2020년 이후 5년간 상승률을 보더라도 전국 중위값은 겨우 10% 오르는 데 그쳤다. 과거 수십 퍼센트씩 가격이 뛰던 시기와는 전혀 다른 시장 환경이다.

세수가 발생하는 CGT 구조상, 가격 상승이 미미한 시장에서는 ‘과세 대상 이익 자체가 크지 않다’는 것이 핵심 포인트다.

Kelvin Davidson 코탈리티 수석 이코노미스트는 이를 두고 “CGT 논의의 타이밍이 매우 흥미롭다”고 평가했다. 그는 최근 시장이 안정세로 전환되고 투자자 비중이 회복되고 있는 점을 언급하면서도, CGT가 적용되더라도 단기간에 큰 세수가 나오기는 어렵다고 설명한다.

이는 국제 사례에서도 확인된다. 대부분의 OECD 국가에서 CGT는 ‘가격 상승기에 세수가 늘고, 조정기에는 거의 효과가 없다’는 패턴을 보인다.

물론 세수 측면 외에도 CGT는 투자 행태를 바꾸는 효과를 가진다. Davidson은 “일부 투자자가 세금 부담을 미루기 위해 매도를 늦출 수 있지만, 영원히 회피할 수는 없다”며 이를 일종의 ‘보유 기간 조정 효과’라고 설명했다.

이로 인해 단기적으로는 거래량 감소 가능성이 있지만, 중장기적으로는 시장이 다시 균형을 찾아가는 경향이 있다는 분석이다.

시장 지표를 보면 이미 회복 조짐이 뚜렷하다. 10월 매매량은 전월 대비 6% 증가했고, 신규 매물도 늘었다. 첫 주택 구매자 비중은 29%로 사상 최고 수준을 유지하고 있으며, 투자자 참여율도 25%까지 올라왔다.

Davidson은 현재 시장을 “상대적으로 안정된 균형 상태”로 평가하며, 금리 하락과 고용시장 개선이 이어질 경우 내년에는 완만한 가격 상승 흐름이 예상된다고 내다봤다.

정리하자면, CGT는 구조적으로 가격 상승이 있어야 세수가 생긴다는 점에서 최근의 저성장 국면에서는 효과가 제한적일 수밖에 없다. 그러나 투자 행태 개선, 시장 투명성 강화, 자산 불평등 완화 등 비(非)세수 효과는 여전히 정책적 의미가 있다는 것이 경제 전문가들의 공통된 관점이다.

CGT가 ‘얼마나 걷히느냐’보다 중요한 것은 ‘어떤 시장 구조를 만드는가’라는 점에 있다는 분석이다.

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