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8월 3일 한 부동산 평론가는 현 정부가 뉴질랜드 역사상 가장 "anti-landlord"라고 주장했는데, 이는 임대료 상승과 표준 이하의 주택으로 어려움을 겪고 있는 세입자들에게는 새로운 소식일 수도 있다.
정부는 이번 주 후반 선거 운동을 위해 의회가 소집되기 전에, 먼저 주택임대차 개정안을 통과시킬 계획이다. Kris Faafoi 주택부 장관은 "현대적인 임대 상황에 적합하도록 법을 바꿀 것"이라고 강하게 말했다.
지난 2월, 첫 독회를 거친 후 주로 임대인이 세입자를 퇴거시킬 수 있는 시기와 방법을 중심으로 여러 가지 변화가 제안된 위원회를 선정한 바 있다. 만약 선정위원회가 제안한 모든 변경사항을 적용하여 법안이 통과된다면, 여기에 ‘무엇이 변경될 것인가’가 있다.
▶집주인들은 좋아하지만 세입자들은 좋아하지 않는 것
세입자들은 임차를 종료하기 위해 21일에서 28일 전에 통지를 해야 할 것이며, 임대료가 90일 이내에 3회 이상에 걸쳐 5일 이상 연체되면 퇴거 신청을 할 수 있다. 현재는 최소 21일이 지나야 한다 - 이것은 새로운 법에 따른 정당화 될 것이다.
▶세입자들은 좋아하지만 집주인들은 좋아하지 않는 것
집주인들은 이유 없이 세입자를 내쫓을 수 없을 것이며, 대신 법에 명시된 "특정한 사유"가 있어야 할 것이다.
집주인들은 가격이 표시하지 않고 임대 부동산을 사이트에 등재하거나, 집을 원하는 사람들에게 더 많은 돈을 지불해야 임차권을 확보할 수 있다고 말하거나 하는 등의 입찰을 붙일 수 없게 된다. 하지만 세입자가 스스로 제시된 가격 이상의 제안을 할 수는 있을 것이다.
Tenancy Tribunal에서 승소한 후에 자세한 내용은 공개할 필요가 없다. 이는 양 당사자에게도 적용되지만, 특히 세입자들은 집주인의 블랙리스트에 오르지 않기 위해 이를 요구해 왔다.
임대료는 1년에 한 번(현재 180일에 한 번)만 올릴 수 있게 된다.
집주인들은 퇴거의 사유로 매번 서면 경고를 하고, 3차 경고 발생 28일 이내에 Tenancy Tribunal 에 신청하려면, 90일 동안 적어도 세 번은 반사회적이었음을 입증해야 할 것이다. 현행법은 반사회적 행동을 한번 이상 요구하지 않았다.
집주인은 세입자가 초고속 광통신을 설치하는 것을 막을 이유가 더 적어질 것이다.
집주인이 '이자와 책임'을 거절할 "합리적" 사유가 없는 한, 집주인은 세입자가 자신의 '이자와 책임'을 새로운 세입자에게 양도할 수 있도록 해야 할 것이다.
집주인이 직접 필요한 경우 퇴거하는 세입자에게 줘야 하는 고지금액은 직원이나 가족에게 주야야 하는데 이 기간은 42일에서 63일로 늘어난다. 새 세입자도 90일 이내에 입주시켜야 세입자를 빨리 쫓아내기 위한 구실이 아니라 진정한 필요였음을 증명할 수 있을 것이다. 새 세입자는 적어도 3개월 동안 임차한 집에 살아야 할 것이다.
세입자가 나가야 집주인이 수리나 철거를 할 수 있다면, 세입자 퇴거 후 90일 이내에 공사를 시작해야 사실임을 증명하게 될 것이다.
6개 이상의 임대주택을 소유한 집주인은 기술적으로 파트너의 명의나 회사 명의의 소유자가 있더라도 더 높은 위반 수수료와 벌금이 부과될 것이다. 정부는 2006년 이후 검토된 적이 없고 그 이후 임대료 인상을 고려할 때 약 60%가 너무 낮다고 말하면서 전체적으로 벌칙금도 인상될 것이라고 밝혔다.
집주인들은 변경과 유지 보수 작업에 관한 추가 서류를 보관해야 할 것이다.
집주인은 동의가 필요 없는 보수와 작업, 재산 손상 또는 "건물 밖에서 어떤 재산을 향유하거나 사용하는 데 부당한 부정적 영향"과 같은 사소한 건물 변경에 대한 동의를 보류할 수 없을 것이다. Faafoi가 제시한 예로는 "지진 위험으로부터 가구와 가전제품을 보호하는 벽돌, 아기보호, 시각적 화재경보기와 초인종 설치, 그림을 걸기 위한 브래킷" 등이 있다.
집주인들은 세입자가 요구할 경우, 21일 이내에 그 재산이 정부의 올바른 주택 기준에 어떻게 부합하는지에 대한 세부사항을 제공해야 할 것이다.
▶집주인과 세입자 모두 괜찮을 것
임대인과 임차인이 달리 합의하지 않는 한, 임대차 만료시 자동으로 연장된다.
5만 달러를 넘어섰을 때 지방법원으로 가야 하는 것이 아니라, 총 10만 달러 상당의 벌금을 부과할 수 있는 당사자 중 어느 쪽이든 Tenancy Tribunal에서 처리할 수 있다.
▶현재까지 반응
주택도시개발부는 지난 2월 이 같은 변화가 "물적 직접비용"으로 집주인에게 타격을 주지는 않을 것이라고 밝혔지만, "약간의 소규모 설비 및 임대만료와 관련한 새로운 프로세스와 관련하여 추가적인 관리비용에 직면하게 될 것"이라고 밝혔다.
그는 "일부 집주인들은 임차권 계획이 임대사업 위험을 증가시킬 것이며 이는 임대 의지와 부과된 임대료 액수에 영향을 미칠 수 있다고 생각할 수 있다"고 말했으나, 임대료에 영향을 미치는 요인은 매우 다양하다는 점에 유의하여 시장 임대료의 변화를 개혁에만 귀속시키기는 어려울 것이며 임대료에 미치는 영향은 낮은 금리 등 집주인의 비용을 절감하는 다른 요인에 의해 축소될 수 있다"고 말했다.
한편, 부동산 투자 단체와 부동산 업체들은 격앙된 반응을 보이며, 한 단체는 이를 "불가능하고 악의적"이라고 말했으며, 또 다른 단체는 "부동산 소유주들이 곧 강탈당할 것"이라고 말했다.
가능한 문제보다 자유시장적 해결책을 선호하는 ACT 당은, 주택을 구입할 여유가 없는 사람들에게 임차할 수 있는 렌트비를 줄이겠다고 말했다.
"새로운 레드 테이프는 집주인의 비용과 리스크를 증가시킬 것이고, 그러한 비용은 임대료 인상이라는 형태로 세입자들에게 전가될 것이다"
주택부는 최소한 새 법에 따라 부과되는 모든 임대료 인상 횟수는 줄어들 것이라고 밝혔으며, 뉴질랜드 통계청의 자료에 따르면 약 18%의 임대차 관계 종료는 집주인의 요청에 따른 것이라고 나타났다.
뉴질랜드의 주당 평균 임대료는 지난 10년 동안 지속적으로 상승 추세를 보였으며, 국민당 하에서 연간 약 5%씩 올랐다. 노동당이 이끄는 정부가 들어선 2017년 이후도 같은 비율(2017년 9월 주당 426달러에서 2020년 6월 485달러)로 오르고 있다.
