주택담보대출자, ‘대출은행 변경’ 사상 최대 규모

2025년 6월, 뉴질랜드에서 기록적인 수의 주택담보대출자들이 기존 대출 은행을 다른 금융기관으로 갈아탔다. 총 3,500건 이상의 재융자가 이뤄졌고, 그 규모는 약 25억 뉴질랜드 달러에 달했다.

이번 대출 이동은 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)이 2017년부터 해당 데이터를 수집한 이래 가장 큰 규모로, 단기 대출 상품 구조, 낮은 해지 수수료, 그리고 치열한 현금 환급 경쟁이 주요한 원인으로 꼽힌다.

금리 변화에 민감하게 반응하는 대출자들

Cotality NZ의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “부동산 대출자들이 금리와 대출 조건에 민감하게 반응하고 있다”고 분석했다. 전체 주택담보대출 중 약 14%는 변동금리로 운용되고 있으며, 2025년 말까지 39%가 만기 도래 예정으로, 수수료 부담 없이 대출 전환이 가능한 대출자 비중이 높아진 상황이다.

1주택자·투자자·처음 구매자 모두 대출 증가에 기여

올해 6월의 신규 모기지 대출(주택 구매, 대출 추가, 은행 변경 포함)은 총 83억 달러로, 작년 같은 시기에 비해 26억 달러 증가했다. 이 수치는 2024년 6월의 ‘일시적인 저조한 월간 실적’에 대한 반등이기도 하다.

첫 주택 구매자(FHB)의 낮은 자본금 대출 비중 증가

데이비슨은 “6월 신규 대출 중 12.1%는 20% 미만의 보증금으로 이뤄졌으며, 이 중 대부분은 첫 주택 구매자”라고 설명했다. 실제로 첫 구매자의 약 절반은 20% 미만의 보증금을 가지고 주택시장에 진입한 것으로 나타났다.

이자만 상환하는 대출 구조, 과거보다 감소

이자만 상환하는 대출(interest-only)은 코로나 당시와 달리 재정적 스트레스를 완화하기 위한 수단으로는 적극 사용되고 있지 않다. 2025년 기준, 일반 주택 구매자 중 15%, 투자자 중 35%만이 이 구조를 택하고 있으며, 이는 2018년 각각 30%, 50%였던 비율에서 크게 줄어든 수치다.

소득 대비 부채 비율 높은 대출자 증가 추세

고(高) DTI(Debt-to-Income) 대출은 점차 증가하고 있지만 여전히 규제 한도 내에서 움직이고 있다. 6월 기준, 투자자의 10.2%, 첫 주택 구매자의 7.5%가 각각 규제 수준(DTI 7 및 6)을 초과한 대출을 받은 것으로 나타났다.

향후 시장 전망: 금리 하락의 영향

데이비슨은 “금리 하락으로 인해 차주들이 대출 재설정 시점에 맞춰 잉여 현금을 어떻게 활용할지가 관건”이라고 설명하며, 일부는 대출 상환 기간 단축에, 일부는 저축에 활용할 가능성이 있다고 내다봤다. 한편, 2021년 금리 저점에서 고정금리 5년 상품을 선택한 일부 대출자들은 여전히 약 3%의 낮은 금리를 누리고 있으며, 향후 금리 인상 시점에 맞춰 조정이 필요할 것으로 보인다.

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