부동산 “두 개의 섬, 두 개의 시장”

남섬 상승세 vs 북섬 정체

Auckland and Wellington stand out as being more oversupplied, say housing experts. Photo: RNZ

뉴질랜드 주택시장이 ‘두 개의 섬 이야기(Tale of Two Islands)’로 불릴 만큼 뚜렷한 양극화를 보이고 있다.

남섬은 가격 상승과 기록 경신이 이어지는 반면, 북섬 주요 도시는 여전히 팬데믹 이후 고점 대비 하락 국면에서 벗어나지 못하고 있다.

전국 평균은 소폭 상승

부동산협회 자료에 따르면 전국 중간주택가격은 1월 대비 0.4% 올라 75만3106달러를 기록했다. 오클랜드를 제외하면 중간가격은 70만 달러로 1.4% 상승했다.

그러나 지역별로 보면 분위기는 크게 다르다.

• 오클랜드: 코로나 이후 고점 대비 23.6% 하락

• 웰링턴: 고점 대비 26.9% 하락

• 웨스트코스트: 48만 달러로 사상 최고치 (전년 대비 +9.3%)

• 사우스랜드: +5.7%

• 오타고: +6.7%

• 캔터베리: +3.4%

특히 크라이스트처치, 퀸스타운, 인버카길 등 남섬 주요 도시는 최근 5년간 연평균 상승률이 오클랜드·웰링턴을 크게 앞질렀다.

An example of what is for sale in Southland for the median price. Photo: Supplied

전문가 분석: 구조적 이동과 소득 변화

BNZ의 수석 이코노미스트 Mike Jones는 이를 두고 “하나의 뉴질랜드 주택시장이라고 말하기 어려울 정도로 지역별 차이가 크다”고 평가했다.

그는 남섬 강세의 배경으로 세 가지를 꼽았다.

• 국내 인구의 남하(南下) 이동

• 1차 산업 호황에 따른 지역 소득 증가

• 상대적으로 높은 주택 구매 여력(affordability)

특히 남섬은 소득 대비 주택가격과 임대료 수준이 오클랜드·웰링턴보다 낮아 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 시장으로 평가된다.

What $950k could buy you in Auckland. Photo: Supplied

공급 과잉 vs 공급 제한

오클랜드와 웰링턴은 최근 몇 년간 신규 주택 공급이 크게 늘면서 매물 적체 현상이 나타나고 있다. 구매자 선택권은 늘었지만 가격 회복은 더디다.

반면 남섬 일부 지역은 공급이 상대적으로 제한적이어서 수요 증가가 가격 상승으로 직결되는 모습이다.

투자자 전략도 변화

부동산 투자 코치 스티브 구디는 “현재 오클랜드에서는 임대 수익률(yield)을 기대하기 어렵다”고 지적했다. 그는 최근 인버카길, 왕가누이, 하웨라 등에 투자했다고 밝혔다.

또 다른 분석가인 Kelvin Davidson 은 올해 전국 평균 집값 상승률을 약 5%로 예상하면서도, 오클랜드와 웰링턴은 그보다 낮고 인버카길·넬슨 등 2선 도시가 더 강할 가능성이 있다고 전망했다.

향후 전망

전국적 주택가격 조정은 2023년 4월 종료됐지만, 이후 33개월 동안 오클랜드와 웰링턴은 추가 하락한 반면 캔터베리·오타고·사우스랜드는 17~20% 상승했다.

현재의 경제 구조와 인구 이동 흐름이 유지된다면, 남북 간 격차는 당분간 이어질 가능성이 높다. 다만 금리, 인구 증가율, 건설 경기 회복 여부가 향후 균형 회복의 변수로 작용할 전망이다.

구매자 체크 포인트

• 남섬 중소도시는 실거주 및 투자 매력도 상승

• 오클랜드·웰링턴은 매물 증가로 협상 여지 확대

• 수익률과 시세 차익 전략을 구분한 접근 필요

• 지역 경제 구조와 인구 이동 추세 지속 관찰

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