'집값, 43% 하락하는 시나리오’...상상도 안돼

주택 가격이 Covid-19 대유행 이전으로 복귀한다는 것은 상상하기 어렵다. 2년 전 뉴질랜드의 주택 가격은 지금보다 약 43% 낮았기 때문이다.

Covid-19가 뉴질랜드에 유입됐을 때, 주택 가격이 떨어질 것이라는 경제전문가들의 초기 예상을 뒤엎고, 주택 가격은 상상을 초월할 정도로 급격하게 치솟았다.

은행 경제학자들은 내년에도 주택 가격이 최대 10%까지 떨어질 것이라고 다시 예측하고 있다.

이는 우크라이나 전쟁과 오일쇼크와 함께 국내외 인플레이션이 상승하고 있는 가운데 나온 것이지만, 비록 2년 동안 20%의 하락이 있다고 해도, 이는 여전히 이 나라가 Covid-19 대유행 이후 보였던 43%의 상승률에는 미치지 못한다.

부동산 전문 사이트인 원루프가 경제전문가들에게 주택 가격이 대유행 이전 수준으로 떨어지기 위해서는 무엇이 필요한지를 물었을 때, 그들은 엄밀히 말해 그럴 가능성은 매우 낮으며, 거대한 세계적 문제를 나타낼 것이라고 말했다.

일부의 첫 주택 구매자들은 43%의 집값 하락을 꿈꿀 수도 있지만, 그것은 상상도 안가는 상황으로 그들 또한 일자리를 잃었을 것이고, 그들의 생각과 달리 주택 구입은 먼 나라 얘기가 될 수도 있다고 지적했다.

ASB의 수석 경제학자인 마이크 존스는 "집값이 43% 하락하는 시나리오는 상상도하지 않을 것"이라고 말했다. 왜냐하면 집값이 43% 떨어지기 때문에 싼 집을 사는 것보다 더 큰 문제가 생길 것이기 때문이라는 것이다.

그는 대유행 이전의 주택 가격으로 돌아가려면, 현재 러시아와 우크라이나에서 벌어지고 있는 일보다 뉴질랜드에 더 명확한 시사점을 주는 중대한 세계적 사건이 일어나야 할 것이라고 말한다.

"전 세계적으로 자산 시장 조정을 정말 파괴적으로 일으킨 것들을 살펴보면, 심각하고 장기적인 세계적인 경기 침체나 대공황과 같은 것이다."

가장 최근의 사건은 2008년 글로벌 금융위기로 신용시장의 부정적인 충격과 함께 경기침체가 있었지만, 그럼에도 불구하고 뉴질랜드의 주택가격은 명목상 불과 5~10% 하락했을 뿐이다.

존스 박사는 "대유행 이후 치솟았던 주택 가격이 다시 대유행 이전 가격으로 복귀한다는 것은 상상이 안 된다”고 말한다.

예를 들어 "주택 가격이 30~40% 떨어지면, 당신은 꽤 보기 흉한 실업자와 사람들이 모기지 채무를 이행하지 못하고 있는 상황에 대해 이야기하고 있을 것이고, 이는 경제 시스템 등에 또 다른 충격으로 이어질 것이다."

누구도 미래를 예측할 수 없지만, 이번에는 주택담보대출 금리 상승, 신용경색, 주택 공급 증가가 주택 붐을 약화시켰으며, 이 세 가지 상황에도 불구하고 가격은 지금까지 아주 조금밖에 하락하지 않았다.

인구 관점에서 볼 때, 주택에 대한 합리적인 수요와 함께 여전히 시장의 기본적인 세력이 있고 노동시장은 여전히 강력하다.

ASB의 최근 주택신뢰 보고서에 따르면, 49%는 여전히 그렇게 될 것으로 예상하지만 주택가격 상승에 대한 사람들의 신뢰가 예전과 같이 계속 상승하고 있음을 보여준다.

ANZ의 수석 경제학자인 샤론 졸너는 주택 가격이 폭락할 수도 있다고 말하면서도, 이는 실업률의 급격한 상승과 함께 심각한 경기 침체가 수반될 것이라고 말한다. 그러나 이는 이전에도 있었고 앞으로도 일어날 수 있을 것이라고 그녀는 경고한다.

우리는 약 10년 정도마다 불황을 겪는 경향이 있으며, 현재 일어나고 있는 일들을 보면 확실히 위험성이 높아지고 있다. 이 문제는 뉴질랜드뿐 아니라 전 세계적인 현상이기 때문이다.

그녀는 주택시장 침체와 경기 침체에 맞서 금리를 인상해야 한다며, 우리뿐만 아니라 해외서도 그렇게 해야 한다고 했다.

뉴질랜드의 초점은 주택시장에 맞춰져 있지만, 해외에서는 주식에 맞춰져 있다. 그러나 모든 투자자들은 갑자기 중앙은행들이 그들의 친구가 아니라는 것을 알아야 하며, 주식이 20% 하락할 수 있는 새로운 세계에서 헤쳐나가야 한다.

이번 주 미국 연방은행은 금리를 인상했고, 러시아는 우크라이나와 전쟁 중이며, 유럽은 에너지 위기에 노출되어 있으며, 중국은 현재 오미크론과 싸우고 있다.

그것은 공급망 붕괴의 또 다른 여파이기도 하지만, 중국은 뉴질랜드의 매우 중요한 수출시장이다. 이 모든 것이 현재 진행되고 있으며, 우리가 경기침체에 빠지는 시나리오를 상상할 수 있다.

뉴질랜드는 다행히 여전하게 노동에 대한 과잉수요가 있어 안심이 되지만, 건설이 고용의 10% 이상을 차지하기 때문에 건설이 크게 약세를 보인다면 그것은 문제가 될 것이다.

부동산 개발은 개발업자들이 자신들이 실수할 수 있는지, 심지어 건설업자를 구할 수 있는지 모르는 상황에서 더 위험하다.

요즘은 최종 건축비가 얼마나 될지, 얼마나 걸릴지 모른다. 그리고 현재로선 지난 3개월 동안 주택 가격이 떨어졌기 때문에 집을 짓는 데 드는 비용보다 주택 가격이 낮아질 위험이 충분히 있다.

반면, 블라디미르 푸틴 러시아 대통령이 핵 버튼을 누른다면 즉각적인 금융위기가 닥칠 것이다. "그것은 모든 곳에서 일어날 것이고, 시장은 모든 것을 잃을 것이다."

코아로직의 수석 부동산 경제학자인 켈빈 데이비슨은 Covid-19 이전의 주택 가격은 상상하기 어렵다고 말한다.

그는 또한, 만일 그런 상상이 안 되는 일이 벌어진다면, 아마도 엄청난 신용 경색과 급격한 금리 인상과 함께 심각한 경기 침체가 먼저 일어날 것이라고 말한다.

그러나 여기에는 내장된 보호 장치가 있는데, 그는 경기침체가 심할 경우 인플레이션은 상당히 완화될 수 있으며, 금리도 급등할 필요가 없어 주택 가격이 큰 폭으로 떨어지지 않을 것임을 시사했다.