집 수리 후 되팔아도 여전히 수익이 날까?

엇갈리는 부동산 전문가들 전망

최근 부동산 시장에서 ‘손봐서 되파는 집(doer-upper)’에 대한 선호가 눈에 띄게 줄어들고 있는 가운데, 주택을 매입해 리노베이션한 뒤 되파는 방식이 여전히 수익을 낼 수 있는지를 두고 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다.

트레이드미(Trade Me)가 2200명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 현재 주택을 적극적으로 찾고 있는 구매자 중 49%는 이미 새 집처럼 깔끔하게 정비된 주택을 선호한다고 답했다. 또 16%는 신축 주택을 원한다고 밝혔다.

반면, 명확하게 ‘수리용 주택’을 찾고 있다고 답한 비율은 6%에 불과했으며, 원형이 거의 그대로 남아 있는 오래된 주택에 관심을 보인 응답자도 15%에 그쳤다.

트레이드미 부동산 대변인 케이시 와일드는 “DIY로 집을 고쳐 가치를 올리겠다는 꿈이 점점 사라지고 있다”며 “공사비 변동성이 큰 시장에서 많은 구매자들이 리노베이션의 불확실성을 감수하기보다는, 비용을 더 지불하더라도 완성된 집을 선택하고 있다”고 분석했다.

부동산 데이터 업체 코탈리티(Cotality, 전 코어로직)의 리서치 책임자 닉 구달은 대규모 리노베이션을 통해 주택의 질을 실질적으로 끌어올릴 경우, 주택 가치가 약 4~5% 상승할 수 있다고 설명했다.

다만 이는 단순한 페인트 작업 수준이 아니라, 이중창 설치나 주방·욕실 현대화와 같은 전면적인 개선이 필요하다고 강조했다.

그는 특히 첫 주택 구매자들의 경우, 수익보다는 ‘거주 만족도’를 위해 오래된 집을 고치는 경우가 많다고 말했다.

“10년 이상 거주할 계획이라면, 집값 상승보다는 개선된 생활의 질을 누리는 데 의미가 있다”며, 대부분의 실거주자는 순수한 투자 수익만을 목표로 리노베이션을 하지 않는다고 덧붙였다.

반면 투자자들의 시각은 다르다. 구달은 투자자라면 집값 상승보다 임대료 인상 가능성에 초점을 맞출 것이라며, 욕실 추가 등 주택의 수용 능력을 늘려 총 임대 수익을 높이는 전략이 중요하다고 말했다.

다만 이 경우에도 과도한 투자로 ‘오버 캐피털라이징’을 피해야 한다고 지적했다.

오페스 파트너스(Opes Partners)의 이코노미스트 에드 맥나이트는 4~5% 상승 전망은 다소 보수적이라고 평가했다.

그는 일반적인 투자 원칙으로 “리노베이션에 1달러를 썼다면, 집값은 최소 2달러 이상 올라야 한다”고 설명했다. 예를 들어 60만 달러짜리 주택에 8만 달러를 투자했다면, 최소 76만 달러 수준으로 가치가 올라야 성공적인 투자라는 것이다.

이를 위해서는 주방·욕실 전면 개보수, 내부 도장, 공간 재배치 등 비교적 큰 규모의 공사가 필요하다고 덧붙였다.

한편 부동산 투자 코치 스티브 구디는 지붕이나 기초 공사 같은 구조적 보수는 집값 상승에 직접적인 영향을 주지 않는 경우가 많다고 말했다.

구매자들은 이런 요소가 ‘기본적으로 갖춰져 있어야 할 것’으로 인식하기 때문이다. 대신 내부 인테리어와 같은 외관·미관 개선은 비교적 비용 대비 효과가 높을 수 있다고 설명했다.

전문가들은 현재 시장에서 집을 고쳐 되파는 전략이 여전히 가능하긴 하지만, 과거처럼 누구나 쉽게 큰 차익을 기대하기는 어려워졌다고 입을 모은다.

결국 성공 여부는 매입 단계에서의 가격 협상력, 공사 범위에 대한 판단, 그리고 실거주인지 투자 목적인지에 따라 크게 달라질 전망이다.

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