집값은 여전하지만… 구입 여건, 4~5년 만에 크게 개선

주택 구입이 여전히 쉽지는 않지만 주택 구매 여건은 지난 4~5년 사이 눈에 띄게 개선됐으며, 현재는 장기 평균 수준까지 정상화된 것으로 나타났다.

부동산 분석업체 Cotality의 최신 주택구입능력 보고서(Housing Affordability Report)에 따르면, 2026년 6월 분기에는 주택 가격과 소득의 관계, 주택담보대출 상환 부담, 20% 계약금 마련에 필요한 기간 등 주요 주택 구입능력 지표가 모두 개선됐다.

가장 눈에 띄는 변화는 주택 가격 대비 소득 비율(value-to-income ratio)​이다.

2026년 2분기 전국 비율은 6.7로 장기 평균과 같아졌다. 2021년 말 기록했던 주기적 고점 9.8과 비교하면 크게 낮아진 수준이다.

즉, 집값이 소득에 비해 지나치게 높았던 당시와 비교하면 현재는 소득 수준을 고려한 주택 가격 부담이 상당 부분 정상화됐다는 의미다.

20% 계약금 마련 기간도 13.1년에서 8.9년으로

첫 주택 구입자들에게 가장 큰 장벽 가운데 하나인 계약금 마련 여건도 개선됐다.

일반적인 가구가 주택 가격의 20%에 해당하는 계약금을 모으는 데 필요한 기간은 현재 8.9년으로 추산됐다.

이는 장기 평균인 9.0년보다도 조금 짧은 수준이다.

특히 2021년 당시 기록했던 주기적 최고치 13.1년과 비교하면 상당한 개선이다.

집값이 정점을 찍었던 시기에는 소득에 비해 집값이 훨씬 빠르게 상승하면서 계약금을 마련하는 데 필요한 기간도 길어졌지만, 이후 주택 가격이 하락하고 안정되는 동안 소득은 계속 증가하면서 상황이 달라졌다는 분석이다.

Cotality NZ의 수석 부동산 경제학자 Kelvin Davidson은 현재 주택이 반드시 “싼 것”은 아니지만, 몇 년 전처럼 주택 구입능력이 시장의 가장 큰 장애물은 아니라고 평가했다.

Davidson은 주택 가격 하락과 안정, 소득 증가, 과거보다 낮아진 모기지 금리가 복합적으로 작용하면서 뉴질랜드 전역의 주택 구입능력이 훨씬 정상적인 수준으로 회복됐다고 설명했다.

모기지 상환 부담도 코로나 이전 수준으로

주택담보대출을 이용하는 가구가 느끼는 부담 역시 크게 줄었다.

가구 소득에서 모기지 상환액이 차지하는 비율은 현재 40%로 집계됐다.

이는 장기 평균인 42%보다 낮고, 2020~2021년 최고치였던 54%에서 크게 떨어진 수치​다.

Cotality는 현재 모기지 상환 부담이 코로나19 이전 이후 가장 낮은 수준으로 돌아왔다고 평가했다.

최근 몇 달 동안 모기지 금리가 다시 일부 상승 압력을 받았지만, 여전히 과거 정점 당시보다 낮은 수준이며 주택 가격 역시 과거보다 낮아졌다. 동시에 임금과 소득은 계속 증가하면서 전체적인 주택 구입 부담을 낮추는 효과를 냈다는 설명이다.

임대료 부담도 약 10년 만에 가장 양호

주택을 구입하지 않고 임대주택에 거주하는 가구의 사정도 개선된 것으로 나타났다.

전국 중간 임대료가 가구 소득에서 차지하는 비율은 25.5%로 집계됐다.

이는 장기 평균과 대체로 비슷한 수준이며, 세입자 입장에서는 약 10년 만에 가장 양호한 임대료 부담 수준으로 평가됐다.

다만 Cotality는 전국 평균 수치를 그대로 개인 가구에 적용해서는 안 된다고 지적했다.

일부 세입자는 평균 임대료를 내면서도 평균보다 낮은 소득을 벌고 있을 수 있기 때문에, 실제 체감 임대료 부담은 전국 평균 지표보다 훨씬 높을 수 있다는 것이다.

오클랜드·타우랑가·웰링턴의 회복 두드러져

지역별로는 오클랜드, 타우랑가, 웰링턴의 주택 구입능력이 크게 개선됐다.

오클랜드의 주택 가격 대비 소득 비율은 7.2로 낮아져 장기 평균인 7.5보다도 낮아졌다.

웰링턴은 주요 도시 가운데 가장 낮은 5.5를 기록했다. 이는 장기 평균인 6.2보다 크게 낮은 수준이다.

특히 이 세 지역에서는 모기지 상환 부담도 장기 평균보다 낮아졌으며, 20% 계약금을 마련하는 데 필요한 기간 역시 평균 이하 수준으로 돌아왔다.

Davidson은 오클랜드와 타우랑가, 웰링턴의 집값이 반드시 저렴해진 것은 아니지만, 수년간 주택 가격이 약세를 보이면서 최근 몇 년 사이 상대적으로 가장 구입하기 쉬운 시장 가운데 하나가 됐다고 설명했다.

크라이스트처치·더니든은 개선 폭 제한적

반면 크라이스트처치와 더니든의 상황은 상대적으로 덜 개선됐다.

두 지역은 주택 가격이 시장 침체기에도 비교적 강하게 유지됐기 때문이다.

크라이스트처치의 주택 가격 대비 소득 비율은 6.7로 장기 평균인 6.0보다 높았다.

더니든 역시 6.1로 장기 평균 5.7을 웃돌았다.

계약금 마련 여건 역시 두 도시에서는 여전히 평소보다 부담스러운 수준으로 나타났다.

주택 가격을 상당 부분 유지했다는 점은 기존 주택 소유자들에게는 긍정적이지만, 반대로 새롭게 집을 구입하려는 사람들에게는 가격 부담이 상대적으로 크게 남아 있다는 의미다.

지방도시별 격차도 뚜렷

주요 도시 외 지역에서도 차이가 나타났다.

Whangārei, Kapiti Coast, Nelson은 주택 가격 대비 소득 비율과 계약금 관련 지표가 각각의 장기 평균보다 낮아 상대적으로 주택 구입 여건이 개선된 지역으로 분류됐다.

Gisborne, Hastings, Napier, Palmerston North 등은 대부분의 지표가 장기 평균에 가까운 수준이었다.

반면 Queenstown과 Invercargill은 여전히 전국에서 가장 주택 구입이 어려운 시장 가운데 하나로 꼽혔다. 최근까지 이들 지역의 주택 가격이 비교적 견조하게 유지된 것이 주요 원인이다.

임대료 부담 역시 많은 지방도시에서 여전히 문제로 남아 있는 것으로 분석됐다.

“집이 싸진 것은 아니지만, 장벽은 낮아졌다”

이번 Cotality 보고서가 보여주는 핵심은 뉴질랜드 집값이 저렴해졌다는 것이 아니라, 소득과 비교한 집값과 대출 상환 부담이 정상적인 수준으로 돌아왔다는 것​이다.

특히 2021년 말과 비교하면 변화 폭이 상당하다.

주택 가격 대비 소득 비율은 9.8에서 6.7로 떨어졌고, 20% 계약금을 모으는 데 걸리는 기간은 13.1년에서 8.9년으로 줄었다. 모기지 상환 부담도 소득의 54% 수준에서 40%까지 낮아졌다.

다만 이것이 첫 주택 구입자에게 “집을 쉽게 살 수 있다”는 의미는 아니다.

여전히 높은 주택 가격 자체와 계약금 마련의 어려움, 대출 금리, 생활비 부담 등은 주택 구입을 가로막는 중요한 요인이다. 특히 평균 소득보다 적게 버는 가구의 실제 부담은 전국 평균 지표보다 클 수 있다.

결국 뉴질랜드 주택시장은 집값이 크게 싸진 시장이라기보다는, 지난 몇 년간의 가격 조정과 소득 증가를 통해 ‘감당할 수 있는 수준’으로 점차 정상화된 시장​에 가까운 것으로 풀이된다.

첫 주택 구입을 계획하는 사람들에게는 과거보다 여건이 나아졌지만, 지역별 격차가 큰 만큼 자신의 소득과 계약금, 대출 상환 능력을 기준으로 시장을 살펴보는 것이 중요하다는 분석이다.

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