집값, 매 10년 두 배 오르던 시대 끝나나

주택시장 판도 바뀌는 이유

The biggest forces behind New Zealand's housing boom have changed. Don't expect prices to double every decade Source: Stuff

주택시장을 떠받쳐 온 핵심 동력이 약해지면서 앞으로는 집값이 과거처럼 물가와 임금 상승률을 크게 웃도는 상승세를 이어가기 어려울 것이라는 분석이 제기됐다. 전문가들은 이민 감소, 높은 금리, 정책 변화, 주택 공급 확대 등 구조적인 변화가 맞물리면서 "집값이 10년마다 두 배씩 오르는 시대는 사실상 끝나가고 있다"고 전망했다.

과거 수십 년간 뉴질랜드 집값은 대규모 이민 유입, 지속적인 금리 인하, 집값 상승을 용인하는 정치 환경이라는 세 가지 요인에 힘입어 급등했다. 그러나 현재는 이들 요인이 모두 약화되고 있다는 것이 핵심이다.

가장 큰 변화는 이민 감소

뉴질랜드 통계청(Stats NZ)에 따르면 2026년 3월 기준 최근 1년간 11만1,000명의 뉴질랜드인이 해외로 떠났으며, 해외 유입 인구를 감안한 순이민은 2만4,000명 증가에 그쳤다.

이는 과거에 비해 낮은 수준이다.

특히 존 키(John Key) 정부 시절인 2015~2017년에는 연간 순이민이 약 6만 명에 달했고, 당시 급격한 인구 증가에 비해 신규 주택 공급이 따라가지 못하면서 집값 폭등을 초래했다.

최근에는 여야 모두 단순히 많은 이민자를 받기보다는 숙련 인력과 지속가능성을 강조하는 방향으로 정책 기조를 바꾸고 있어 장기적으로 주택 수요 증가세도 둔화될 가능성이 크다.

저금리 시대도 끝났다

2010년대 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 기준금리(OCR)를 약 3%에서 1%까지 지속적으로 인하했다.

코로나19 이후인 2021년에는 1년 고정 주택담보대출 금리가 2.25%까지 떨어지면서 많은 사람들이 이전보다 훨씬 큰 규모의 대출을 받을 수 있었다.

하지만 상황은 달라졌다.

중앙은행은 2021년부터 통화정책 결정 시 집값도 함께 고려하도록 법이 개정됐고, 2024년에는 총소득 대비 대출 한도를 제한(DTI 규제) 하는 정책도 도입했다.

최근 중앙은행이 기준금리를 다시 인상하기 시작한 가운데 추가 금리 인상 가능성도 제기되고 있어 과거처럼 값싼 대출을 통한 집값 상승은 기대하기 어려운 환경이 됐다.

여전히 비싼 집값

코로나19 당시 최고점과 비교하면 현재 집값은 약 17% 하락했지만, 팬데믹 이전과 비교하면 여전히 20~25% 높은 수준이다.

현재 주택을 구입할 경우 평균적으로 가구 소득의 약 40%를 주택담보대출 상환에 사용해야 하며, 오클랜드에서는 이 비율이 47%에 달한다.

첫 주택 구입자의 평균 연령도 상승했다.

• 2019년 : 34세

• 현재 전국 평균 : 36세

• 오클랜드 : 37세

전문가들은 소득 대비 부담이 이미 상당한 수준까지 올라온 만큼 앞으로 집값이 과거처럼 급등하기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

정치권도 "집값 안정"으로 방향 전환

과거에는 집값 상승이 경제 성장의 상징처럼 여겨졌지만 최근 정치권 분위기는 크게 달라졌다.

주택부 장관 크리스 비숍(Chris Bishop) 은 지난해 기자회견에서 "뉴질랜드의 집값은 너무 비싸다."며 집값이 적정 수준으로 조정돼야 한다는 입장을 공개적으로 밝혔다.

비숍 장관은 장기적으로 집값이 가구소득의 3~5배 수준이 되는 것이 바람직하다고 언급했다. 현재 뉴질랜드 평균 주택가격은 여전히 중위 가구소득의 7배 이상이다.

노동당 역시 투자용 부동산에 28% 자본이득세(Capital Gains Tax) 도입을 공약으로 내세우며 부동산 투기 수요 억제를 강조하고 있다. 과거에는 보기 어려웠던 변화라는 평가다.

신규 주택 공급도 증가

공급 측면도 달라지고 있다. 글로벌 금융위기 이후인 2011년 연간 신규 주택 허가 건수는 약 1만3,500채까지 감소했지만, 2026년 5월 기준 최근 1년간 신규 주택 허가 건수는 약 4만 채로 전년보다 19% 증가했다.

정부도 주요 교통축 주변을 중심으로 더 많은 주택 개발을 허용하는 정책을 추진하고 있어 향후 공급 확대가 집값 상승 압력을 완화할 것으로 기대된다.

앞으로 집값은 어떻게 될까

전문가들은 집값이 앞으로도 경기와 금리, 경제 상황에 따라 오르내릴 가능성은 있지만, 과거처럼 물가와 임금 상승률을 크게 뛰어넘는 장기적인 폭등 국면은 재현되기 어려울 것으로 전망하고 있다.

ANZ은행은 올해 집값이 소폭 하락할 것으로 예상한 반면, 키위뱅크(Kiwibank)는 소폭 상승을 전망하는 등 단기 전망은 엇갈린다.

그러나 장기적으로는 이민 감소, 금리 상승, 주택 공급 확대, 정치권의 정책 변화 등 구조적 요인들이 맞물리면서 "집값이 10년마다 두 배씩 오른다"는 공식은 더 이상 통하지 않을 가능성이 크다는 분석이다.

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