집값 하락·금리 상승에도 '강제 경매' 왜 늘지 않을까?

The most recent update from Centrix showed residential mortgage arrears at 1.27 percent, the lowest level since 2023. Source: RNZ

• 은행의 유연한 대출 관리와 엄격한 심사 덕분

• 연체율도 여전히 낮은 수준 유지

뉴질랜드에서 집값이 하락하고 금리도 다시 오름세를 보이고 있지만, 주택담보대출을 갚지 못해 집이 강제로 처분되는 '모기지 강제경매(Mortgagee Sale)'​는 예상보다 크게 늘지 않고 있는 것으로 나타났다.

전문가들은 소득이 비교적 안정적으로 유지되고 있는 데다, 은행들이 대출 상환에 어려움을 겪는 고객들과 적극적으로 협의하며 다양한 지원책을 제공하고 있기 때문이라고 분석했다.

강제경매는 늘었지만 금융위기 때와는 큰 차이

부동산 정보업체 코탈리티(Cotality)​에 따르면 올해 2분기 뉴질랜드의 강제경매 건수는 111건으로 집계됐다.

이는 직전 분기의 74건보다는 증가한 수치지만, 2022년 1분기의 7건과 비교하면 크게 늘어난 것이다.

그러나 글로벌 금융위기 직후였던 2009년 중반 760여 건에 달했던 수준과 비교하면 여전히 매우 낮은 수준이다.

"집값보다 소득이 더 중요"

국제 신용평가사 무디스(Moody's)​는 최근 보고서에서 금리 상승과 경기 둔화가 주택시장에는 부담이 되고 있지만, 대규모 부실대출 사태로 이어질 가능성은 낮다고 전망했다.

무디스의 프랭크 미렌지(Frank Mirenzi) 부사장은 "많은 사람들이 집값이 하락하면 대출 연체가 급증할 것이라고 생각하지만 실제로는 그렇지 않다"고 설명했다.

그는 "주택담보대출을 계속 상환할 수 있는지를 결정하는 가장 중요한 요소는 집값이 아니라 안정적인 소득"이라며 "실업률이 다소 상승했지만 대부분의 가계는 여전히 소득을 유지하고 있어 높은 금리에도 대출을 갚고 있다"고 말했다.

연체율은 여전히 매우 낮아

현재 뉴질랜드 전체 주택담보대출 가운데 연체나 부실로 분류되는 비율은 약 0.6%에 불과하다. 이는 과거 최저 수준이었던 0.2%보다는 높지만, 금융권에서는 여전히 매우 안정적인 수준으로 평가하고 있다.

또 신용평가회사 센트릭스(Centrix)의 최신 자료에서도 주택담보대출 연체율은 1.27%로 2023년 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 현재 연체된 주택담보대출 계좌는 약 2만700건으로 집계됐다.

은행 심사 강화가 효과

전문가들은 최근 몇 년간 강화된 대출 규제가 금융시장 안정에 큰 역할을 했다고 평가한다.

대표적으로는 ▲주택담보인정비율(LVR·Loan to Value Ratio) 규제 ▲총부채상환비율(DTI·Debt to Income) 제한 ▲은행의 자체 상환능력 심사 강화 등이 있다.

무디스는 특히 DTI 규제가 과도한 대출을 미리 차단해 금리 상승이나 소득 감소가 발생하더라도 부실 위험을 크게 줄였다고 설명했다.

코탈리티의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비드슨(Kelvin Davidson)도 은행들이 실제 대출 승인 전 엄격한 상환능력 심사를 실시하면서 위험한 대출을 상당 부분 걸러내고 있다고 분석했다.

은행도 강제경매를 원하지 않는다

전문가들은 은행 역시 가능한 한 강제경매를 피하려고 한다고 설명한다.

주택담보대출 비교업체 스쿼럴(Squirrel)의 데이비드 커닝엄(David Cunningham) 최고경영자는 "은행 입장에서도 강제경매는 가장 마지막 수단"이라고 말했다.

그는 "강제경매는 은행에도 부정적인 이미지가 될 뿐 아니라 고객에게도 큰 피해를 주기 때문에, 대부분의 경우 먼저 해결책을 찾으려 한다"고 설명했다.

은행들은 상환이 어려운 고객에게 ▲일정 기간 이자만 납부하도록 허용하거나 ▲대출 기간을 연장하거나 ▲일시적으로 상환을 유예하는 등 다양한 방식으로 부담을 줄여주고 있다.

특히 부동산 개발 사업의 경우에는 프로젝트를 마무리할 수 있도록 추가 자금을 지원하는 사례도 있다고 덧붙였다.

"집값이 떨어져도 대부분은 버틴다"

전문가들은 집값이 최고점에서 주택을 구입한 사람들 가운데 상당수도 집값 하락만을 이유로 대출을 포기하지는 않는다고 보고 있다.

대부분은 자산 가치가 일시적으로 하락했더라도 계속 대출을 상환하며 시장 회복을 기다리는 경우가 많다는 것이다.

교민들에게 시사하는 점

이번 분석은 집값 하락이 곧바로 금융위기로 이어지는 것은 아니라는 점을 보여준다.

전문가들은 무엇보다 안정적인 소득 유지와 무리하지 않은 대출 규모가 주택시장 변동기에 가장 중요한 안전장치라고 강조한다.

또한 대출 상환에 어려움을 겪기 시작했다면 이를 숨기기보다 은행과 조기에 상담하는 것이 해결책을 찾는 데 도움이 될 수 있다고 조언한다.

금융기관들은 강제경매를 서두르기보다 고객과 협의해 상환 조건을 조정하는 사례가 많기 때문에, 문제가 커지기 전에 적극적으로 도움을 요청하는 것이 바람직하다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다.

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