주택대출, 지금 길게 고정할까?

• 단기금리는 여전히 저렴하지만 상승 가능성

• 전문가들 “장기 고정도 나쁘지 않아”

• 대출 쪼개 1~2년 단기·장기 금리 함께 가져가는 방법도

주택대출 금리가 다시 상승세를 보이면서 모기지 대출자들의 고민이 깊어지고 있다.

대출자 입장에서는 상대적으로 저렴한 6개월 또는 1년 고정금리를 선택해 향후 금리 하락에 대비할 수도 있지만, 앞으로 금리가 더 오를 가능성을 고려하면 지금 조금 더 높은 금리를 내고 장기간 고정하는 방법도 있다.

현재 주요 은행의 6개월 고정금리는 약 4.75%, 1년 고정금리는 5%에 조금 못 미치는 수준이다. 2년부터 5년까지의 고정금리는 대략 5.39~5.69% 수준으로 형성돼 있다.

그렇다면 지금은 짧게 고정하는 것이 나을까, 아니면 몇 년간 금리를 묶어두는 것이 유리할까.

“장기 고정, 지금은 크게 잃을 것이 없다”

ASB의 수석 이코노미스트 크리스 테넌트-브라운은 대출자들이 단순히 모기지 금리의 최저점을 정확히 맞히려 하기보다는 금리 상승 위험과 안정성 사이에서 선택해야 한다고 설명했다.

현재 1년 고정금리는 최근 최고점보다 약 2.5%포인트 낮은 수준이다.

테넌트-브라운은 ASB가 비교적 보수적으로 전망하는 것처럼 중앙은행이 기준금리(OCR)를 앞으로 약 0.5%포인트 추가 인상한 뒤 더 이상 크게 올리지 않는다면, 현재의 4~5년 고정금리보다 향후 1년 고정금리가 낮아질 가능성이 있다고 내다봤다.

하지만 앞으로 3~6개월 동안 1년 고정금리가 약 0.5%포인트 상승할 가능성도 있다고 지적했다.

따라서 지금 장기 고정금리를 선택하는 것은 과거와 비교하면 상대적으로 낮은 비용으로 금리 상승 위험을 차단하는 방법이 될 수 있다는 설명이다.

1년 고정은 여전히 매력적

그렇다고 1년 고정이 나쁜 선택이라는 뜻은 아니다.

과거에는 1년씩 대출을 연장하면서 금리가 내려가는 시기에 더 낮은 금리를 적용받는 전략이 상당한 효과를 거뒀다.

하지만 반대로 금리가 예상보다 빠르게 상승했던 시기에는 매년 대출을 다시 고정해야 했기 때문에 결과적으로 더 많은 이자를 부담하는 경우도 있었다.

1년 고정의 또 다른 장점은 재정 상황을 자주 점검할 수 있다는 것이다.

대출을 다시 고정하는 시점마다 목돈을 일부 상환하거나 대출 구조를 변경할 수 있기 때문에 장기간 한 금리에 묶이는 것보다 유연성이 높다.

“중간 선택도 있다”

장기 고정과 단기 고정 사이에서 고민하는 대출자라면 대출을 여러 구간으로 나누는 방법도 고려할 수 있다.

예를 들어 대출금의 일부는 1년 또는 2년으로 고정하고 나머지는 3~5년 장기로 고정하는 방식이다.

이렇게 하면 일부 대출에 대해서는 장기간 금리 상승 위험을 차단하면서도 나머지 대출은 비교적 짧은 기간마다 새로운 금리를 적용받을 수 있다.

ASB는 이러한 방식이 안정성과 유연성을 동시에 확보하려는 대출자에게 하나의 선택지가 될 수 있다고 설명했다.

웨스트팩 “장기 고정은 일종의 보험”

웨스트팩의 수석 이코노미스트 켈리 에크홀드는 현재 1년 금리가 시장에서 가장 저렴한 구간인 것은 향후 금리 상승에 대한 기대가 반영돼 있기 때문이라고 분석했다.

다만 1년에서 3년으로 기간을 늘려도 추가로 부담하는 금리가 약 0.4~0.5%포인트에 불과하다는 점에 주목했다.

금리가 예상보다 크게 오를 가능성에 대비하고 싶은 사람이라면 이 정도의 추가 비용을 지불하고 장기간 금리를 확보하는 것이 보험과 비슷한 효과를 낼 수 있다는 것이다.

에크홀드는 향후 1년 동안 OCR이 추가 상승하면서 1년 고정금리도 함께 올라갈 가능성이 있다고 전망했다.

다만 상승폭은 약 0.3~0.4%포인트 정도로 비교적 제한적일 것으로 예상했다.

금리가 4.5%까지 오른다면?

금리 전망이 크게 달라질 경우 장기 고정의 가치도 더욱 커진다.

웨스트팩은 만약 물가상승률이 예상보다 강하고 경제성장도 견조해 중앙은행이 OCR을 4.5% 수준까지 인상해야 하는 상황이 온다면, 현재 5.5~5.6% 수준의 3년 고정금리를 선택한 대출자는 결과적으로 상당히 유리한 조건을 확보한 셈이 될 수 있다고 설명했다.

반대로 경제가 안정되고 OCR이 현재 예상 수준에서 크게 벗어나지 않는다면 5% 안팎의 금리가 유지될 가능성도 있다.

결국 장기 고정 여부는 향후 금리가 얼마나 오를 것인지에 대한 자신의 전망과 위험을 얼마나 감수할 수 있는지에 달려 있다.

BNZ “이미 상당 부분 금리 상승 반영”

BNZ의 수석 이코노미스트 마이크 존스는 금융시장이 현재 OCR의 최종 고점을 약 3.5% 정도로 예상하고 있다고 설명했다.

이미 소매 모기지 금리는 중앙은행의 긴축 가능성을 상당 부분 선반영해 약 9개월 동안 상승해 왔다는 분석이다.

따라서 앞으로 고정금리가 추가로 상승하더라도 약 0.2~0.5%포인트 정도에 그칠 가능성이 있으며, 특히 상승폭은 단기 고정금리에 집중될 것으로 예상했다.

이는 대출자 입장에서 현재 시점이 반드시 장기 고정에 유리하다는 의미는 아니지만, 향후 금리 상승 위험의 상당 부분이 이미 시장 금리에 반영됐을 가능성도 있다는 뜻이다.

“1년씩 연장하는 것이 더 저렴할 수도”

ANZ 역시 장기 고정과 단기 고정 사이의 비용 차이를 분석하고 있다.

ANZ는 향후 1년 고정금리가 약 0.92%포인트 상승할 경우, 1년씩 두 번 연속 고정하는 것보다 지금 2년 고정하는 편이 더 저렴해질 수 있다고 분석했다.

다만 ANZ는 실제로 그 정도까지 1년 금리가 오를 가능성은 현재 전망보다 높다고 보고 있지는 않다.

따라서 향후 금리 상승폭이 제한적이라면 1년씩 연장하는 전략이 장기 고정보다 전체적으로 더 저렴할 가능성도 있다.

인포메트릭스 “역사적으로 1년 고정이 유리”

인포메트릭스의 수석 전망가 개러스 키어넌은 장기적인 역사적 데이터를 보면 1년 고정금리를 계속 연장하는 방식이 평균적으로 대출자에게 가장 유리했던 경우가 많았다고 설명했다.

그가 전망하는 향후 몇 년간 1년 고정금리의 평균은 약 5.2% 수준이다.

이는 현재 약 5.3% 수준인 2년 고정금리, 약 5.7% 수준인 5년 고정금리​보다 낮다.

다만 그는 금리 전망이 항상 정확할 수는 없다는 점도 강조했다.

실제로 과거에도 장기 고정이 결과적으로 더 유리했던 시기가 있었고, 아주 드물게는 잠시 변동금리를 유지하는 것이 더 나았던 경우도 있었다.

그렇다면 교민들은 어떻게 선택해야 하나

이번 전문가들의 전망을 종합하면 “무조건 1년” 또는 “무조건 5년”이라는 정답은 없다.

금리가 추가로 상승할 것을 크게 걱정하고 매달 지출액의 안정성을 중요하게 생각한다면 2~3년 이상의 장기 고정을 통해 금리 상승 위험을 줄이는 방법을 고려할 수 있다.

반대로 향후 금리가 크게 오르지 않을 것으로 보고 있고, 금리가 내려갈 경우 빠르게 낮은 금리를 적용받고 싶다면 6개월~1년 고정이 더 유리할 수 있다.

또한 목돈 상환이나 재정상황 변화 가능성이 있다면 장기간 한 번에 묶기보다는 대출을 여러 부분으로 나누는 방식도 현실적인 대안이 될 수 있다.

예를 들어 대출금의 절반은 1년, 나머지는 2~3년으로 나눠 고정하면 금리 상승 위험을 어느 정도 방어하면서도 일정 부분의 유연성을 확보할 수 있다.

중요한 것은 ‘금리 맞히기’보다 상환 능력

전문가들의 공통된 조언은 결국 금리의 최저점이나 최고점을 정확하게 맞히는 것보다 자신의 재정 상황에 맞는 대출 구조를 선택하는 것이 중요하다는 것이다.

특히 수십만 달러의 모기지를 보유한 경우 금리 차이가 0.5%포인트만 나도 연간 이자 부담에 상당한 차이가 발생한다.

따라서 단순히 가장 낮은 금리를 선택하기보다는 앞으로 몇 년 동안 예상되는 소득과 지출, 원금 상환 계획, 목돈 사용 가능성 등을 함께 고려해야 한다.

현재 뉴질랜드 모기지 시장에서는 단기금리가 상대적으로 낮지만 향후 추가 상승 가능성이 남아 있는 만큼, 안정성을 원하는 대출자에게는 장기 고정금리가 과거보다 매력적인 선택지가 되고 있다.

반면 금리 전망이 틀릴 가능성 역시 항상 존재한다. 결국 주택대출은 ‘금리 예측 게임’이라기보다 금리 상승 위험과 유연성 중 어느 쪽을 더 중요하게 생각하는지에 대한 선택이라고 볼 수 있다.

※ 실제 대출 결정 시에는 각 은행의 현재 금리, 특별 할인금리, 캐시백, 조기상환 조건 및 개인의 대출 조건이 서로 다르므로 본인의 상황을 기준으로 비교해야 한다.

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