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현재 ANZ과 BNZ에 이어 ASB 은행도 주거용 부동산 투자자들이 부동산을 매입할 때 최소 40%의 예치금을 요구한데 이어, 뉴질랜드 중앙은행인 Reserve Bank는 투자용 주택 대출자들에게 대출을 하고 있는 타 은행에 대해서도 모두 같은 예치금을 적용시키라고 요구했다. - By Tony Alexander
이제 어떤 일이 벌어질 것으로 예상할 수 있을까? 먼저, 역사를 살펴보자.
LVR(Loan-to Value Ratio)은 2013년 중앙은행이 도입하여 거의 모든 대출자에게 최소 20%의 예치금을 설정했다. 항상 일부 예외 조항은 있지만, 단순성을 위해 무시하자. LVR 규칙은 단지 작은 영향을 미쳤을 뿐이고, 부동산 시장은 잠시 소강상태를 보인 3-4개월 후 다시 힘을 되찾았다.
그 다음 조치는 2015년 후반부터 적용된 오클랜드에 최소 30%의 예치금을 부과하는 것이었다. 오클랜드 부동산 시장은 몇 달 동안 잠시 주춤하다 다시 시작됐다.
그 다음 변경은 2016년 전국의 투자자들에게 최소 40%의 예치금을 부과한 것이다. 공식 시행일은 10월이었지만, 중앙은행은 은행들이 면허를 유지하려면 7월부터 당장 규정을 적용해야 한다는 점을 분명히 했다.
그 영향은 즉각적이었다. 오클랜드 주택가격은 이후 1년동안 중 8개월을 하락했고, 2017년 7월에들어서자 1년 전보다 1% 하락했다. 오클랜드 밖에서는 주택가격 인플레 속도가 절반으로 떨어졌다.
자 그렇다면 이번에도 같은 일이 일어날까? 답은 “아니요”
첫째, 2016년 오클랜드 집값은 4년 넘게 강하게 상승해왔다. 이번에는 2019년 마지막 분기부터 탄탄하게 상승하고 있을 뿐이다. 주택시장은 당시와 마찬가지로 경기 순환의 상승 구간을 끝낼 기한이 아직 끝나지 않았다.
둘째, 당시 오클랜드 외의 전국적인 패턴은 2012년부터 시작된 초기 급등 이후에도 여전히 따라잡고 있었다. 더 일반적인 패턴은 주택시장이 훨씬 더 유사하게 움직이는 것이다. 이번에는 전국적인 지역들이 5년 동안 눈물을 흘리고 있었으며 이제는 눈물을 그쳤다.
셋째, 2016년 평균 1-2년 고정 모기지 금리는 현재 2.5% 안팎에 비해 4.5%에 가까웠다. 게다가, 이것은 투자자들을 움직이는 새로운 큰 요인인데, 그 당시 평균 6개월 만기 예금 금리는 3.5%에 가까웠다. 하지만 지금은 0.8%이고 은행에 돈을 넣어 논 사람들은 세금과 인플레이션을 제하면, 그들의 재산이 감소하고 있는 것이다.
넷째, 매월 실시하는 “월별 지출계획조사” 결과를 분석한 결과, 최근 투자부동산을 구매하려는 사람들의 가장 높은 연령대는 30~50세 층으로 40%의 예치금 요구 조건에 가장 덜 영향을 받을 것으로 보인다.
주택가격 인플레의 속도는 둔화될 것으로 보이지만, 아마도 1992년 이후 올해 말까지의 평균 주택가격 상승률인 6.8%를 상회할 것이다. 이는 단지 먼저 언급한 요인들 때문만이 아니라 다음과 같은 많은 다른 요인들의 균형 때문이다.
▷ 2022년 외국인 관광객이 돌아오면 우리 경제가 활성화 될 것으로 기대
▷ 국경이 다시 열리면 키위들이 대거 돌아올 것으로 예상되는 가운데, 기업들의 구직 활동과 취업비자를 받는 이주민이 많아질 것으로 예상됨
▷ 고용안정성이 높아지고, 결국 임금상승이 가속화됨
그러나 부동산 투자자들이 주목해야 할 핵심 쟁점이 여기에 있다. 은행은 두 가지 이유를 근거로 자발적으로 예치금 요건을 늘렸다. 하나는 그들이 보고 있는 “거품” 요소에 대한 진정한 관심이다. 또 다른 하나는 사업체들이 다시 직면하고 있는 주요 문제, 즉 “인력부족”이다.
은행들은 지난해 6월 이후 대출 요청에 압도돼왔고, 8월경부터 투자자들의 관심이 급증하면서, 은행권에서 만족하지 못하는 모기지 중개업자를 비롯한 고객들의 대출에 대한 서비스 표준을 제공했다. 그래서 그들은 수요를 분배하기 위한 조치를 취했다.
위험은 투자자들의 대출 수요를 충분히 제한하지 못할 것이라는 점이다.
그렇게 되고, 주택 시장이 계속 힘을 발휘한다면, 은행권들은 최소 예치금을 50%까지 올리게 될 것이고, 잠자고 있는 우리 중앙은행의 일을 대신하게 될 것이다.
Tony Alexander는 경제평론가이자 전 BNZ 은행의 수석 경제학자다.
