부동산 임대 vs 구매… 더 저렴한 방법은?

주택 임대 비용이 보합세를 보이고 은행 대출 금리는 하락하고 있는데, 주택을 구입하는 것이 나을까 아니면 임대 주택에 거주하는 것이 나을까?

BNZ의 수석 경제학자 마이크 존스에 따르면, 2022년 말부터 2024년 초까지 임대 비용은 약 10% 정도 올랐으나, 그 이후 임대 계약은 변동없이 보합세를 유지하고 있다고 말했다.

그는 신규 주택 구입과 그에 해당하는 주택의 임대 비용을 추정했는데, 신규 주택 구입은 가계 소득의 43%를 차지하는 한편 임대 비용은 소득의 25%를 차지하고 있는 것으로 추산했다.

그렇다면 3대 주요 도시에서의 임대와 주택 구입은 어떨까?

인포메트릭스의 가레스 키어넌 수석 경제학자는 오클랜드의 평균 주택을 예로, 20% 디포짓에 30년 은행 대출을 하면서 5.29%의 1년 고정 금리로 계산하면 집주인은 주 당 1,268.92 달러의 비용이 든다고 했다.

그 주택에 대한 세금은 3,424.59 달러 정도며 Trade Me 견적으로 주택 보험은 연간 1,869.11 달러, 따라서 주 당 101.80달러가 추가로 든다.

거기에 추가로 주택 수리와 관리 비용으로 주택 가격의 연 1% 정도로 계산하면 주 당 238.46달러가 든다. 따라서, 주택 소유자에게는 이런 비용을 모두 합해 주 당 1,609.19 달러가 필요하다.

한편 오클랜드 지역의 평균 임대 가격은 주 당 633달러로 언뜻 보기에 매주 976.00달러의 이익이 발생한다. 그렇지만, 이 숫자들은 두 가지 이유에서 정확한 비교라고 할 수 없다.

첫째, 평균 주택이 임대 평균 주택과 주택의 상태가 같다고 할 수 없기 때문이다.

둘째, 은행 대출 상환에서 시간이 지나면서 그 금액이 줄어드는 조건도 있으며, 대출 기간인 30년이 지난 후 주택 소유자에게는 자산이 남아 있지만, 임대인 경우에는 그렇지 않다는 점이다.

대출 상환 시작 시점에 자산 부분은 주당 324.69 달러 정도이고 그에 따라 주당 비용이 1,284.49 달러 줄어들게 되면서 임대 비용과의 격차는 주당 479.49달러로 줄어들게 된다.

다시 말해 주택 대출 상환이 시작되면서 자산 부분은 일종의 저축 형태가 되기 시작하면서, 보기에는 임대 비용에 큰 장점이 있는 것 같지만 이는 주택 소유자의 자산 평가를 제외했기 때문이다.

주당 479.49 달러의 차이는 연간 24,933.72 달러가 된다.

만일 주택 가치가 그 동안 어느 정도 오르면서 거의 2만 5,000 달러 이상으로 되고, 그 때 주택을 팔았을 경우 확실하게 임대와 소유 비용의 차이를 보상할 수 있을 것이라고 말했다.

비록 대부분의 모든 주택이 어느 정도 시간이 흐른 뒤 수리와 관리가 필요하지만, 단기적으로는 그에 대한 비용이 큰 부담이 되지 않을 것이다.

그러나, 전체적인 관점에서 은행 대출에 의한 부채 감소를 고려한다면 주택 가치가 연간 2%를 조금 넘는 수준이라면 주택 구입 관련 비용과 임대 비용과 그 격차가 없어질 정도가 되게 되고, 그 이상인 경우 주택 소유 부분이 더 나은 선택이 되게 된다.

웰링턴의 경우에는 주택 구입에 대한 대출 비용이 1,054.02 달러, 세금 부분 주당 184.74 달러 그리고 유지 수리 비용으로 198.08 달러로 주택 소유 비용은 주당 1,436.84 달러가 된다.

웰링턴 지역의 평균 임대 비용은 593.00 달러로 소유와 임대의 격차는 주당 217.13 달러가 된다.

크라이스처치의 주택 소유 비용은 747.03 달러, 주당 세금과 보험료 117.81 달러, 유지 수리 비용 주당 140.38 달러로 모두 합하면 주당 1,005.22 달러가 된다.

평균 임대 비용은 515.00 달러로 격차는 주당 149.07 달러가 된다.

따라서, 카어넌은 주택 가격이 오클랜드에서는 연간 2.07% 이상, 웰링턴의 경우 1.13% 이상, 그리고 크라이스트처치에서는 1.09% 이상이 될 경우 주택 소유가 더 나은 선택이 된다고 했다.

그러나 지금까지 뉴질랜드에서의 주택 가격 흐름과 세금 인상 등을 보게 되면 위에서 밝힌 수치보다는 더 높게 나타나고 있다.