‘치솟는 주택가격’…다음은 어디로?

2020년 12월 11일

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중앙은행(Reserve Bank)의 행보가 시장을 안정시킬 수 있을까? 뉴스룸은 Kiwi Bank의 경제학자 Jeremy Couchman를 상대로 2021년 주택가격 상승을 이끄는 요인은 무엇인지, 시장에 어떤 영향을 미칠지를 분석해 달라고 요청했다.

뉴질랜드 주택시장은 2020년이 놀라운 해였다는 것을 정말 잘 보여준다. 뉴질랜드는 지난 3월 폐쇄에 들어갔고, Covid-19 대유행은 전 세계적으로 급속도로 확산되면서 뉴질랜드 경제에 대한 예후가 심상치 않아 보였다. 일자리는 빠른 속도로 사라지고, 실업률은 상승할 것으로 예상되었으며, 주택시장은 분명히 그 고통을 어느 정도 나누려 하고 있었다.

예를 들어, 키위뱅크에서 우리는 연말까지 뉴질랜드 전역의 주택 가격이 연간 9-10% 조정될 것으로 예상하고 있었다. 그리고 키위뱅크의 경제학자들은 가장 비관적인 것과는 거리가 멀었다.

빨리 감기는 몇 달 밖에 걸리지 않으며, 많은 사람들이 오픈 홈에서 빠져 나가고 있다. 주택 가격이 치솟고 있으며, 판매가격이 다년간 최고치를 경신했다. 예를 들어 부동산연구소의 10월 주택가격지수는 1년 전보다 13.5% 올랐다.

정부가 주택 시장을 안정시키고, 주택 공급의 부족을 해소해야 한다는 요구가 날이 갈수록 커지고 있다. 그리고 무엇보다도 놀라운 것은 주택시장에서의 이 놀랄만한 상황의 전환은 지난 100년 동안 볼 수 없었던 가장 심각한 경기 불황의 그늘에서 일어났다는 것이다. 그래서 어떻게 이런 일이 일어났을까? 그리고 2021년에 시장을 위해 준비하는 것은 무엇인가?

뉴질랜드가 Covid-19의 심각한 발병을 막을 수 있는 능력과 놀랄만한 경제 회복이 주택 시장을 어느 정도 지탱해 주었을 것이다. 그러나 세계적인 대유행 기간 동안 폭주하는 주택시장은 뉴질랜드만의 전유물이 아니다. 주택시장은 뉴질랜드보다 Covid-19로 인해 훨씬 더 심각한 피해를 본 나라들을 포함하여 몇몇 선진국에서는 시장 붕괴로 인해 눈물을 흘렸다.

전 세계의 몇 가지 공통된 요인들이 현재의 주택 시장 붐을 부채질하는 데 도움을 주고 있다. 그리고 부양 정책이 1위를 달리고 있다.

지난 3월부터 중앙은행인 RBNZ은 OCR을 0.25%로 사상 최저치를 기록하는 등 Covid의 여파와 싸우기 위해 상당한 경기부양을 강행했다. 주택담보대출 금리가 사상 최저치를 기록했고, 갑자기 담보대출 서비스 비용이 훨씬 저렴해졌다. 주택 가격은 이에 대응하여 상승세로 조정되었다. 게다가, 예금 금리는 기록적으로 낮으며, 투자의 기회 비용을 나타낸다.

기록적인 저금리로 인해 투자자들은 수익률 추구에 나설 수밖에 없었다. 그리고 주택은 많은 사람들에게 매력적인 선택지이다. 부동산은 키위에게 매우 친숙하며 겉으로 보기에 꾸준한 자본의 이득 실현으로 사랑 받고 있다. 뉴질랜드 전역에서 지난 10년간 임대수익률이 4~6%로 전반적으로 낮은 추세를 보였지만, 임대수익률은 여전히 현행 예금금리(일부의 경우 영 1%미만)보다 훨씬 매력적이다.

중앙은행(RBNZ)은 지난 5월 투자자들의 입맛을 돋우어 주거용 부동산 대출에 대한 LVR(Loan-to Value Ratio) 제한을 없앴다.

자본이 거의 없고 상황이 악화될 경우 더 많은 위험이 있는 고위험 투자가들은 시장에 다시 뛰어들 수 있는 청신호를 받았다.

여기서 중앙은행이 LVR을 없앤 이유는 경기 침체보다 더 실용적이었다. LVR과 같은 대출 제한은 위기가 깊어가는 동안 스트레스를 받는 일부 대출자들이 주택담보대출금 상환 연기 제도에 접근하는 것을 차단할 수 있었다.

뉴질랜드에서 좀 더 구체적인 요인은 우리의 지속적이고 심각한 주택 부족이다. 즉 우리가 현재의 위기로 이어온 주택 공급물량의 부족이다.

웰링턴과 같은 지역의 주택공급 물량이 제한되면서 ‘FOMO’로 가득 찬 매수자들이 넘쳐나고 주택가격 상승세가 치솟는 것으로 나타났으며, 간접 지표로서 온라인 부동산 사이트 realestate.co.nz에 따르면, 매매를 위한 부동산 매물은 여러 지역에서 기록된 사상 최저치를 계속 유지하고 있다.

건축부문이 주택난을 해소하는 데 필요한 동력을 모으고 있다. 오클랜드에서는 뉴질랜드의 폐쇄된 국경으로 인해 주춤했던 현재의 수요를 충족시킬 수 있을 만큼의 주거용 건축물 동의서 (building consents)가 1970년대에 마지막으로 확인됐던 수준으로 발급되고 있다.

하지만, 주택 물량의 부족은 몇 년 동안 누적되어 왔고, 우리는 상황을 개선시키기 위해서는 몇 년 동안 현재의 속도로 건설해야 할 것이다. 그리고 주택 부족은 오클랜드만의 문제가 아니며, 다른 지역들도 비슷한 압력을 받고 있다.

흥미로운 점은, 시장에서 선호도를 바꾸는 요소가 있다는 것이다. 대유행은 많은 사람들이 폐쇄된 동안 직장에서 일하지 못하도록 강요함으로써 점점 더 많은 재택 근무에 대한 수용을 가속화했다. 폐쇄는 일과 생활을 모두 수용할 수 있는 주택을 훨씬 더 매력적으로 만들었다. 예를 들어 사무실로 사용할 수 있는 여분의 방이 있는 추가 공간이다. 집에서 더 많은 시간을 보낸다는 것은 사람들이 추가적인 생물학적 편안함을 찾고 있다는 것을 의미했다.

예를 들어, 더 큰 야외 공간 또는 수영장이다. 최근 선호도의 변화가 Covid-19 이후에도 계속될지 여부는 아직 밝혀지지 않았다.

앞을 내다보면 우리는 더 이상 주택 가격이 올해나 내년에 하락할 것으로 예상하지 않으며, 2021년에는 두 자릿수 가격 상승이 예상된다. 다만 내년 중반 무렵부터 주택시장에서 상승세가 둔화될 전망이다. 중앙은행은 LVR 규제가 3월부터 다시 적용할 것이라고 발표했다.

그러나 실제로는 이미 새로운 대출에 LVR 제한이 적용되고 있다. 부분적으로 은행의 LVR 대출 속도 제한은 3개월 또는 6개월 연속 평균으로 측정되기 때문이다. 그리고 은행들이 대출에 대해 90일까지 사전승인을 해주기 때문이다. 과거 LVR 활용은 집값 상승세 둔화에 효과가 있었기 때문에 이번에도 예외는 아닐 것으로 보인다.

LVR 복원은 부동산 투자자들에게 가장 큰 부담이 될 것이다. 부분적으로는 LVR이 투자자들에게 더 부담이 되기 때문이기도 하고, 부분적으로는 높은 LVR 투자자들이 5월 이후 시장에 복귀하는 데 매우 적극적으로 나섰기 때문이다.

5월의 LVR 완화 이전에 있었던 설정은 대출자들이 30%의 보증금 또는 그에 상응하는 지분이 필요한 투자부동산을 매입하도록 요구하였다. 반면 자가주택의 경우 은행이 신규 자가주택 대출의 최대 20%를 보증금으로 설정하여 20% 미만으로 대출할 수 있다.

그러나 중앙은행은 2016년 뉴질랜드 전역에 투자자와 관련된 LVR이 출시되었을 때와 마찬가지로 투자자에게는 최소한 40%의 보증금을 지급하도록 요구하는 등 보다 제한적인 LVR을 부활시킬 수도 있다.

주택시장 상황으로부터 압력이 증가함에 따라, 정부도 주택 시장을 통제하기 위해 행동할 것 같다. 우리는 이것이 어떤 형태로 진행될지 확신할 수 없다. Grant Robertson 재무장관은 이미 중앙은행에 도움의 손길을 요청했다.

LVR의 복귀는 중앙은행의 압력을 어느 정도 덜기 위해 주택시장에서 충분한 열기를 제거해야 한다. 적어도 중앙은행이 시중은행의 인플레이션과 고용의무가 충족되도록 하기 위해 내년에 OCR을 마이너스 금리 영역으로 가져갈 수 있을 만큼 충분하다.

내년 주택시장에 부담이 될 것으로 예상되는 다른 요인으로는 노동시장의 악화가 있다. 국경은 폐쇄된 상태로 남아 있다. 그 결과, 우리는 관광이나 교육분야 기업들과 같은 해외 방문객들의 방문에 의존하는 기업들에게는 잃어버린 여름으로 접어들고 있다. 앞으로 몇 달은 노동시장과 주택 시장의 시험대가 될 것이다. 우리는 실업률이 내년 초 6.5%로 최고조에 달할 것으로 전망하고 있다. 대단하지는 않지만, 폐쇄기간 동안 예측 되었던 잠재적인 두 자리 수 실업률보다 훨씬 적다.

게다가 뉴질랜드의 국경은 앞으로 수개월 동안 폐쇄 상태를 유지할 것으로 예상된다. 그 결과 지난 10년간 주택수요의 핵심 동력이었던 순 이주는 2021년 뉴질랜드 장기 평균보다 한참 못 미칠 것으로 전망된다. 우리는 2020년 초에 연간 순 이동이 약 90,000으로 최고조에 달했는데, 이는 뉴질랜드 사람들이 폐쇄 직전에 귀국했기 때문이다. 3월 분기 이후 순 이주가 빠르게 감소하고 있다.

Covid-19 백신이 임상 시험에서 놀라운 효능을 보이고 있다는 소식은 고무적이다. 그러나 전국적인 커버리지를 제공하기 위한 백신 조달과 완전한 출시는 이르면 2022년경에나 달성될 수 있을 것이다. 그때까지는 정부가 국경 재개를 고려할 것 같지는 않다.

2020년은 아마도 마지막 달에 한두 가지 속임수가 남아 있을 것이다. 그러나 주택시장의 경우 급격한 가격 상승세가 곧 바뀔지도 모른다. LVR의 복원은 2021년에 걸쳐 시장 정상을 탈피할 것이다. 이번 여름은 많은 기업들에게 어려울 것이고 인구 증가율은 급격히 둔화될 것이다.

그러나 우리는 내년 주택시장에서 조정이 일어날 것이라고는 보지 않는다. 우리는 단지 주택가격 상승이 더 완만한 수준으로 둔화되는 것에 대해 이야기하고 있을 뿐이다. 2021년 중반부터는 뉴질랜드의 주택 부족과 같은 근본적인 문제가 향후 몇 년간의 주택가격 상승을 뒷받침할 것이다. 현재, 뉴질랜드는 주택을 둘러싼 문제들은 깊이 자리잡고 있으나, 이러한 문제들을 해결할 수 있는 만반의 대책은 없다.