브라이트라인 테스트, 정말 부동산 투기를 막고 있나?

뉴질랜드의 부동산 세제 중 가장 논란이 많은 제도 중 하나가 바로 브라이트라인 테스트(Bright-line Test)다.

이 제도는 투자용 주택이나 가족이 거주하지 않는 집을 사고 일정 기간 내에 되팔 경우, 발생한 차익에 대해 자동으로 세금을 부과하는 장치다.

현재 규정에 따르면 2024년 7월 1일 이후 매각된 부동산은 2년 이내에 팔 경우 과세 대상이 된다.

하지만 국세청(IRD)이 해당 부동산을 매입 당시부터 되팔 목적이 있었다고 판단한다면, 2년을 넘어 보유하더라도 세금이 부과될 수 있다.

“투기 억제용이라기보단 과세 명확화 장치”

딜로이트 세무 파트너 로빈 워커(Robyn Walker)는 브라이트라인 테스트가 사실상 투기를 줄이려는 목적보다는, 세금 부과를 둘러싼 논란을 줄이는 역할에 가깝다고 설명한다.

“브라이트라인 규정은 ‘재판매 목적이 아니었다’는 식의 주장을 원천적으로 차단한다. 주택 차익에 대해 세금을 부과할 수 있는 명확한 기준을 제공하는 장치다. 단, 주된 거주지(Main home)는 예외다.”

그는 또 IRD와 토지정보국(LINZ)의 정보 공유가 가장 큰 변화였다고 지적한다. 주택 매매 정보가 국세청에 실시간으로 전달되면서, 과세 대상이 될 수 있는 거래를 즉시 파악할 수 있고, 납세자에게 규정을 상기시키는 방식으로 관리가 가능해졌다.

과연 투기 세력 억제 효과는?

전문가들은 브라이트라인 테스트가 부동산 투기 억제 효과보다는 세원(稅源) 확보와 규정 명확화에 더 가깝다고 본다.

이미 원칙적으로는 “되팔 목적”으로 주택을 산 경우 세금을 내야 했지만, 의도(intent)를 입증하는 데 어려움이 많았다. 이 제도는 단순히 그 경계를 선명하게 만든 것에 불과하다는 것이다.

다만, 단기 보유 투자자들의 심리를 위축시키는 효과는 있다는 평가도 있다. “2년을 버티지 못하면 과세 대상이 된다”는 명확한 규칙이 있기에, 일정 부분 ‘단기 차익 노리기’는 억제할 수 있다는 분석이다.

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