LVR 완화, 실수요자보다 투자자에게 더 유리

대출 규제(LVR, Loan-to-Value Ratio)가 다음 달부터 완화되지만, 그 혜택을 가장 크게 체감할 쪽은 첫 주택구입자보다 부동산 투자자가 될 가능성이 크다는 분석이 나왔다.

오는 12월 1일부터 은행들은 전체 대출 중 최대 25%까지 20% 미만의 자기자본(또는 보증금)을 가진 실수요자에게 대출할 수 있게 된다. 현재 기준은 20%다.

투자자의 경우, 지금까지는 30% 미만 보증금 대출이 전체의 5%로 제한되어 있었지만, 앞으로는 10%까지 가능해진다.

이는 겉보기엔 작은 변화지만, 시장에는 의미 있는 조정이다. 실제로 5% 규제하에서는 실질적인 저보증금 투자 대출이 거의 이뤄지지 않았다.

9월 기준으로 전체 투자자 대출 중 0.5%만이 30% 미만의 보증금을 낸 경우였다. 은행들이 규제 한도를 넘길 위험을 피하려 하기 때문이다.

코털리티 뉴질랜드(Cotality NZ)의 수석 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 “모기지 시장이 주택 거래 회복세와 함께 다시 활기를 되찾고 있다”고 말했다.

그는 주택담보대출 총액이 3,850억 달러에 달하며, 전년 대비 5.6% 증가했다고 밝혔다. 이는 2022년 8월 이후 가장 빠른 증가세다.

최근에는 은행 간 고객 유치 경쟁이 치열해지면서 ‘현금 보너스’ 인센티브를 앞세운 대환대출(switching)이 늘어나고 있다.

데이비슨은 “실수요자들은 필요할 경우 이미 비교적 쉽게 저보증금 대출을 받을 수 있는 상황”이라며, 이번 완화로 실수요자가 크게 유리해지지는 않을 것이라고 내다봤다.

9월 기준 전체 실수요자 대출 중 13%가 20% 미만 보증금으로 승인됐으며, 첫 주택 구매자 중 절반 이상(51%)이 저보증금 대출을 이용했다.

그는 “이번 완화는 실수요자보다 은행의 사전승인(pre-approval) 여력을 확대하는 효과가 클 것”이라며, “단기적으로는 투자자들의 움직임이 더 빠를 수 있다”고 분석했다.

또한 그는 최근 부동산 시장의 하방 위험이 크지 않다고 진단했다. “금리가 내려가고 경제가 회복 국면으로 접어드는 가운데, 매물도 줄고 있어 가격이 추가로 떨어질 가능성은 낮다”는 것이다.

그는 “집값이 강하게 오르진 않더라도 이미 바닥을 찍었다는 인식이 퍼지고 있다”고 덧붙였다.

다만, 그는 소득 안정성이 더 중요한 리스크 요인이라고 강조했다. “집값 하락보다 무서운 건 소득 중단입니다. 대출이 ‘언더워터(집값이 대출금보다 낮은 상황)’에 들어가는 것보다, 상환을 멈추는 것이 진짜 위험이죠.”

실제로 일부 첫 주택 구입자들은 여전히 ‘20% 보증금이 없으면 대출이 불가능하다’고 오해해 기회를 놓치는 사례도 있다고 한다.

데이비슨은 “향후 몇 달간 모기지 대출 증가세는 계속될 것”이라며, “금리 인하, 거래 회복, 완화된 정책 환경이 맞물리면서 2025년은 대출 시장의 ‘활성화 원년’이 될 가능성이 크다”고 전망했다.

그는 “첫 주택구입자와 투자자 모두 시장 회복의 수혜를 볼 수 있지만, 정책 완화의 실질적 수혜자는 투자자가 될 것”이라며 “은행들 역시 더 바빠질 한 해를 준비 중”이라고 덧붙였다.

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