노동당, ‘자본이득세 공약’ 설명

1시간 전

4분 분량

집값 올랐다고 세금 내나? ‘28% 자본이득세’...교민 부동산 투자에 미칠 영향은

2027년 7월 1일 이후 발생한 부동산 매매차익에 과세 추진
본인 거주 주택은 제외, 임대주택·상업용 부동산은 대상

뉴질랜드에서 부동산을 보유한 교민이라면 주목해야 할 세금 정책이 선거 쟁점으로 떠올랐다. 노동당(Labour)이 집권할 경우 투자용 주택과 상업용 부동산을 매각해 얻은 이익에 28%의 자본이득세(Capital Gains Tax)를 부과하겠다는 계획을 발표했기 때문이다.

노동당은 본인 거주 주택과 농장 등은 과세 대상에서 제외하고, 세수 전액을 의료 시스템에 투입하겠다고 밝혔다. 반면 국민당(National)은 투자 위축과 경제 회복에 미칠 부정적 영향을 우려하며 반대 입장을 나타내고 있다.

이번 정책은 단순히 세율을 새로 정하는 문제에 그치지 않는다. 뉴질랜드에서 주택은 거주 공간인 동시에 노후 대비와 자산 형성의 주요 수단이기도 하다. 특히 임대주택을 보유하거나 향후 주택 매각을 계획하는 교민에게는 과세 대상과 기준일, 면제 조건을 정확히 이해하는 것이 중요하다.

매매차익에 28% 과세…집값 상승분 전체에 세금을 매기는 것은 아니다

자본이득세는 자산을 팔아 취득 당시보다 높은 가격을 받았을 때 발생하는 이익에 부과하는 세금이다. 노동당의 제안은 모든 자산에 적용되는 일반적인 자본이득세가 아니라, 주거용 투자 부동산과 상업용 부동산을 대상으로 하는 제한적인 방식이다.

예를 들어 투자자가 임대주택을 70만 달러에 매입한 뒤 90만 달러에 매각했다고 가정해 보자. 단순 계산상 매매차익은 20만 달러이며, 여기에 28%를 적용하면 세금은 5만6,000달러가 된다. 세금을 낸 뒤 남는 차익은 14만4,000달러다.

다만 실제 과세 대상 이익은 매입 비용과 인정되는 자본적 개선 비용 등을 고려해 산정될 수 있다. 따라서 매매가격의 차액에 무조건 세율을 곱하는 것만으로 실제 세액을 확정할 수는 없다.

또한 세금은 부동산을 보유하는 동안 매년 평가액이 상승할 때마다 부과되는 것이 아니라, 원칙적으로 매각 시점에 발생한 과세 대상 이익을 기준으로 한다. 집값이 올랐다는 이유만으로 당장 세금을 내는 구조는 아니라는 뜻이다.

기준일은 2027년 7월 1일…그 이전의 상승분은 과세 대상에서 제외

노동당이 제안한 제도의 중요한 특징은 과세 기준일을 2027년 7월 1일로 정했다는 점이다. 이 날짜를 ‘가치 평가 기준일(Valuation Day)’로 삼아, 그 이후 발생한 가치 상승분에 대해서만 세금을 부과하겠다는 것이다.

예를 들어 상업용 건물을 2025년에 40만 달러에 매입했고, 2027년 7월 1일 기준 가치가 60만 달러이며, 이후 70만 달러에 매각했다고 가정하자. 전체 매매차익은 30만 달러지만, 노동당의 제안에 따르면 기준일 이후 상승한 10만 달러가 과세 대상이 된다. 세율 28%를 적용하면 세금은 2만8,000달러다.

이 방식은 정책 시행 전에 발생한 자산 가치 상승분까지 소급해 과세하지 않겠다는 취지다. 노동당은 기준일 이전의 이익에는 세금을 부과하지 않는다고 설명하고 있다.

다만 기준일 당시 부동산 가치를 어떻게 산정하고, 어떤 증빙을 요구할지는 실제 법률과 시행 규정에서 구체적으로 정해져야 한다. 투자자는 향후 제도가 도입될 경우를 대비해 매입계약서, 취득 관련 비용, 개량 공사 영수증과 부동산 가치 평가 자료 등을 체계적으로 보관할 필요가 있다.

가족이 사는 집은 면제…그러나 보유한 모든 주택이 면제되는 것은 아니다

노동당은 가족이 실제로 거주하는 주택을 자본이득세 대상에서 제외하겠다고 밝혔다. 농장과 생활형 농지(lifestyle blocks)도 면제 대상에 포함하겠다는 입장이다. 또한 키위세이버(KiwiSaver), 주식, 사업체 및 사업 자산, 상속재산, 증여, 자동차와 보트, 미술품과 가구 등 개인 소유물도 과세 대상에서 제외한다고 설명하고 있다.

그러나 주택을 여러 채 보유한 사람은 주의해야 한다. 본인이 일상적으로 거주하는 주택과 임대용 주택, 휴양용 별장은 세법상 취급이 다를 수 있기 때문이다.

예컨대 오클랜드에 본인 거주 주택을 두고 로토루아나 퀸스타운에 별장을 보유한 경우, 별장이 자동으로 가족 주택 면제를 받는다고 볼 수 없다. 주택을 임대하거나 다른 지역에서 근무하는 동안 비워 두는 경우에도 실제 사용 형태와 최종 법률상 면제 요건에 따라 과세 여부가 달라질 수 있다.

노동당은 현행 주거주택 관련 규정을 참고해 면제 범위를 설정하겠다는 방침이다. 하지만 구체적인 판단 기준과 예외 사항은 최종 입법 내용을 확인해야 한다. 부동산의 명의만으로 과세 여부가 결정된다고 단정해서는 안 된다.

임대주택 보유 교민은 무엇을 확인해야 하나

이번 정책이 도입된다면 직접적인 영향을 받을 가능성이 큰 집단은 임대주택 투자자와 상업용 부동산 소유자다.

첫째, 매입 시점과 기준일 당시의 부동산 가치를 확인해야 한다. 과세는 기준일 이후 발생한 이익을 중심으로 설계됐기 때문에, 기준일의 가치 산정 자료가 향후 세금 계산에 중요한 역할을 할 수 있다.

둘째, 부동산 매입 및 개선 비용에 관한 기록을 보관해야 한다. 노동당의 정책 설명에 따르면 취득 비용과 자산 가치를 높이기 위한 개선 비용은 공제 대상이 될 수 있지만, 지방세(rates)나 주택담보대출 이자와 같은 보유 비용은 공제할 수 없도록 제안됐다. 실제 공제 범위는 법률로 확정될 필요가 있다.

셋째, 공동명의 부동산의 소유 지분을 살펴봐야 한다. 정책 설명상 개인별 지분에 따라 이익을 배분해 과세하는 방식이 제시됐다. 부부 공동명의인지, 가족신탁이나 법인을 통해 보유하는지에 따라 적용 규정과 신고 의무가 달라질 수 있으므로 일률적인 계산은 피해야 한다.

넷째, 해외 거주자나 뉴질랜드 비거주자의 경우에도 뉴질랜드 소재 부동산의 과세 문제가 발생할 수 있다. 뉴질랜드 세법상 거주자 여부와 자산의 소재지, 소유 구조 등을 별도로 확인해야 한다.

이미 있는 부동산 세금과는 어떻게 다른가

뉴질랜드에 자본이득세가 전혀 존재하지 않는다고 이해하는 것도 정확하지 않다. 현재도 특정 부동산 매매차익은 과세 대상이 될 수 있다.

대표적인 제도가 브라이트라인 테스트(Bright-line Test)다. 뉴질랜드 국세청(Inland Revenue)에 따르면 2024년 7월 1일 이후 매각되는 주거용 부동산은 일반적으로 취득일부터 정해진 2년의 기간 안에 매각되는 경우, 면제나 예외가 적용되지 않는 한 매매차익에 과세될 수 있다. 다만 부동산 매매에는 브라이트라인 규정 외에도 취득 목적과 거래 형태 등에 따른 다른 과세 규정이 적용될 수 있다.

노동당이 제안한 자본이득세는 이와 달리 기준일 이후 발생한 부동산 가치 상승분에 초점을 맞춘 제도다. 따라서 기존 브라이트라인 규정과 새로운 제안이 어떻게 함께 적용될지, 중복 과세를 어떻게 방지할지 등은 최종 법률을 통해 확인해야 한다.

세수는 의료 분야로…연평균 7억 달러 전망

노동당은 자본이득세로 연평균 약 7억 달러의 세수를 확보할 수 있다고 추산한다. 정책 설명에서는 세수 전액을 의료 시스템에 투입하고, 모든 뉴질랜드인에게 매년 세 차례의 무료 일반의(GP) 진료를 제공하는 방안도 제시됐다.

노동당은 투자용 부동산의 매매차익에 과세함으로써 근로소득과 투자소득 사이의 과세 형평성을 높이고, 부동산 투기보다 일자리와 생산성을 높이는 투자를 장려할 수 있다고 주장한다.

반면 반대 측은 세금이 투자자의 매각 및 투자 결정에 영향을 미칠 수 있으며, 임대주택 공급과 임대료에도 영향을 줄 가능성이 있다고 지적한다. 다만 세금 도입이 실제 주택 가격이나 임대료를 얼마나 변화시킬지는 금리, 주택 공급, 인구 증가, 투자자의 행동 등 다양한 요인에 달려 있어 단정하기 어렵다.

또한 7억 달러라는 수치는 노동당의 정책 추정치이지 확정된 세수가 아니다. 부동산 가격과 거래량, 과세 범위 및 시행 방식에 따라 실제 수입은 달라질 수 있다.

정책은 아직 제안 단계…최종 법률을 확인해야

노동당은 과거에도 자본이득세 도입을 검토하거나 선거 공약으로 제시했지만, 집권 중 실제 도입으로 이어지지 않은 전례가 있다. 이번에는 28% 세율과 2027년 7월 1일 기준일, 가족 주택 면제 및 의료 분야 세수 배정 등을 구체적으로 제시했다.