집 팔고도 손해…14년 만에 최악, 구매자는 기회

• 주택 매매 6건 중 1건은 손실 거래

• 오클랜드 손실 매매 비율 25.5%로 전국 최고 수준

• 반면 주택 구매자에게는 기회

뉴질랜드 부동산 시장에서 집을 팔고도 손해를 보는 주택 소유주들이 14년 만에 가장 높은 수준으로 늘어난 것으로 나타났다. 특히 오클랜드에서는 매매된 주택 4채 중 1채가 기존 구매가격보다 낮은 가격에 팔린 것으로 조사돼 부동산 시장의 침체 여파가 여전히 이어지고 있음을 보여주고 있다.

부동산 데이터 분석업체 코탈리티(Cotality)가 발표한 최신 '페인 앤 게인(Pain and Gain)' 보고서에 따르면, 최근 분기 뉴질랜드에서 매매된 주택 가운데 15.8%가 기존 소유주가 구입했던 가격보다 낮은 가격에 거래됐다.

이는 2021년 3분기 이후 가장 높은 손실 매매 비율이며, 최근 14년을 기준으로 봐도 주택 재판매자들에게 가장 어려운 시장 상황 중 하나로 평가된다.

코탈리티의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 현재 시장이 매도자보다 구매자에게 유리한 구조로 바뀌었다고 분석했다.

그는 주택 가격이 과거 최고점보다 상당히 하락한 데다 시장에 매물이 많이 쌓여 있고, 경제 불확실성과 주택담보대출 금리 상승 압력까지 겹치면서 집을 팔려는 사람들에게 어려운 환경이 이어지고 있다고 설명했다.

다만 이번 결과가 주택 가격이 새롭게 급락하고 있다는 의미는 아니라고 강조했다. 이미 발생한 가격 하락의 결과가 실제 매매 거래를 통해 뒤늦게 드러나고 있다는 것이다.

지역별 손실 매매 비율…오클랜드가 가장 심각

지역별로 살펴보면 오클랜드의 상황이 가장 좋지 않았다. 최근 분기 오클랜드에서 거래된 주택 가운데 25.5%가 기존 구매가격보다 낮은 가격에 매매됐다. 주택을 판 사람 4명 중 1명꼴로 손실을 본 셈이다.

웰링턴과 넬슨도 손실 매매 비율이 높았다.

오클랜드와 웰링턴은 전국 평균보다 손실 매매 비율이 상당히 높았다. 반면 크라이스트처치와 더니든, 퀸스타운은 상대적으로 양호한 모습을 보였다.

손실 금액도 지역별 차이가 컸다. 손실 거래의 중간값은 전국적으로 6만 달러였지만, 오클랜드는 8만9,000달러, 웰링턴은 7만8,000달러에 달했다.

다만 손실 거래가 늘었다고 해서 모든 주택 소유주가 손해를 보고 있는 것은 아니다. 전체 재판매 거래 중 84.2%는 여전히 기존 구매가격보다 높은 가격에 팔렸다.

아파트 절반 가까이 손실…단독주택보다 취약

주택 유형별로는 아파트가 가장 큰 타격을 받은 것으로 나타났다.

최근 분기 재판매된 아파트 가운데 약 48%가 기존 구매가격보다 낮은 가격에 거래됐다. 타운하우스는 22.5%, 일반 단독주택은 13.4%였다.

아파트가 상대적으로 취약한 이유는 토지 소유 비중과 장기적인 자본이득(Capital Gain)의 차이 때문이다.

일반적으로 단독주택은 건물뿐 아니라 토지 가치도 함께 반영된다. 반면 아파트는 개별 소유자가 확보하는 토지 지분이 상대적으로 작아 장기간 보유하더라도 단독주택만큼 가격 상승의 혜택을 누리지 못하는 경우가 있다.

특히 오클랜드와 웰링턴처럼 아파트 공급이 많은 지역에서는 이러한 차이가 더욱 두드러질 수 있다.

그러나 모든 아파트와 타운하우스가 손실 위험이 높은 것은 아니다.

데이비슨은 타운하우스의 경우에도 위치와 주차시설, 진입로, 건물 품질 등에 따라 가격 차이가 상당히 크다고 설명했다. 입지가 좋고 접근성이 뛰어나며 품질이 우수한 타운하우스는 여전히 좋은 가격에 거래될 수 있다는 것이다.

또한 아파트의 손실 매매 비율이 높아진 데에는 전체 거래량 감소도 영향을 미쳤다. 거래 건수가 줄어들면서 손실을 기록한 거래가 차지하는 비중이 상대적으로 커졌다는 설명이다.

집을 얼마나 오래 보유했느냐가 손익 갈랐다

이번 보고서에서 특히 눈길을 끄는 부분은 주택 보유 기간과 매매 손익의 관계다.

기존 구매가격보다 높은 가격에 집을 판매한 사람들의 중간 보유 기간은 10.4년이었다. 반면 손실을 보고 판매한 사람들의 중간 보유 기간은 4.5년에 불과했다.

이는 최근 몇 년간의 주택 가격 하락이 매매 결과에 직접적인 영향을 미쳤음을 보여준다.

특히 2021~2022년 주택 가격이 정점에 가까웠을 때 집을 구입한 사람들이 이후 가격 조정기에 집을 팔아야 하는 상황에 놓이면서 손실 거래가 늘어난 것으로 분석된다.

반대로 장기간 주택을 보유한 사람들은 가격 상승의 혜택을 누릴 가능성이 상대적으로 높았다.

지역별로도 차이가 있었다. 오클랜드에서 이익을 남기고 집을 판매한 사람들의 중간 보유 기간은 11.9년이었으며, 웰링턴은 15.2년, 더니든은 11.4년이었다.

부동산을 단기간 보유한 뒤 되파는 전략이 현재 시장에서는 상당한 위험을 동반할 수 있다는 의미다.

이익을 남긴 매도자도 과거 최고 수준에는 못 미쳐

손실 거래가 증가하는 가운데 이익을 남긴 매도자들의 수익 규모도 줄어들었다.

이번 분기 이익을 기록한 주택 매매의 중간 차익은 27만 달러였다. 이는 2021년 4분기 최고치였던 44만 달러보다 17만 달러 감소한 금액이다.

반면 손실을 기록한 매매의 중간 손실액은 6만 달러였다.

주목할 점은 손실 매매가 늘고 있지만 전체 시장에서 이익을 남기는 거래가 여전히 훨씬 많다는 사실이다.

코탈리티는 이번 결과가 새로운 주택시장 붕괴의 신호라기보다는 과거 주택 가격 하락이 실제 매매 결과에 반영되고 있는 과정이라고 분석했다.

실제로 손실 거래의 비율은 수년에 걸쳐 점진적으로 증가했다. 글로벌 금융위기 당시처럼 짧은 기간에 급격히 악화된 상황과는 차이가 있다는 설명이다.

투자자가 실거주자보다 손실 가능성 높아

이번 조사에서는 부동산 투자자들이 실거주 목적의 주택 소유자보다 손실을 기록할 가능성이 약간 더 높은 것으로 나타났다.

투자용 부동산은 임대수익과 자본이득을 함께 고려해야 하는 만큼, 금리 상승이나 임대시장 약세, 관리비와 보험료 증가 등에 더욱 민감할 수 있다.

특히 최근 몇 년간 높은 가격에 투자용 부동산을 구입한 사람들은 매각 시점에 따라 예상보다 낮은 가격을 받아들여야 하는 상황에 놓일 수 있다.

다만 투자자와 실거주자의 손실 가능성 차이는 크지 않았으며, 실제 손익을 결정하는 가장 중요한 요인은 주택을 얼마나 오래 보유했는지였다는 것이 코탈리티의 분석이다.

구매자에게는 오히려 기회…하지만 신중한 접근 필요

매도자들에게 어려운 시장은 반대로 주택 구매자들에게는 기회가 될 수 있다.

매물이 충분히 공급되고 판매자들이 가격 협상에 유연해지면서 구매자들은 과거보다 선택의 폭이 넓어졌다.

특히 급하게 집을 팔아야 하는 매도자들은 시장 가격을 현실적으로 받아들일 가능성이 높아 구매자에게 유리한 협상이 이뤄질 수 있다.

다만 손실 거래가 많다는 이유만으로 모든 주택이 저렴하거나 앞으로 가격이 오를 것이라고 판단해서는 안 된다.

구매를 고려하는 사람들은 다음 사항을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.

• 최근 주변 유사 주택의 실제 거래가격

• 해당 지역의 매물 공급량과 거래 추이

• 향후 주택담보대출 상환 능력

• 건물 상태와 유지보수 비용

• LIM 보고서와 소유권 관련 제한 사항

• 최소 5~10년 이상 보유할 수 있는 재정적 여력

특히 투자 목적이라면 예상 임대수익뿐 아니라 공실 위험과 보험료, 지방세, 수리비까지 고려해야 한다.

현재 시장에서는 단기 시세차익을 기대하기보다 장기적인 보유 능력과 주택의 입지를 중심으로 판단하는 것이 중요하다.

부동산 시장, 아직 매도자보다 구매자에게 유리

이번 코탈리티 보고서는 뉴질랜드 주택시장이 여전히 매도자에게 쉽지 않은 환경이라는 사실을 보여준다.

전체 거래의 15.8%가 손실 매매였다는 것은 상당한 변화다. 특히 오클랜드와 웰링턴, 아파트 시장의 약세가 두드러졌다.

그러나 전체 매매의 84.2%는 여전히 이익을 남겼고, 이익 거래의 중간 차익도 27만 달러에 달했다.

따라서 현재 상황을 뉴질랜드 부동산 시장 전체의 붕괴로 해석하는 것은 무리다. 오히려 과거 최고점에서 주택을 구입한 사람들과 비교적 짧은 기간 보유한 소유주들이 가격 조정의 영향을 더 크게 받고 있다고 볼 수 있다.

데이비슨은 현재 상황을 매도자에게는 어려운 시기지만 구매자에게는 좋은 기회가 될 수 있는 시장이라고 평가했다.

집을 팔아야 하는 사람에게는 고통스러운 시장이지만, 여유 자금과 장기적인 계획을 가진 구매자에게는 새로운 기회가 열리고 있다. 뉴질랜드 부동산 시장이 언제 회복될지 불확실한 가운데, 당분간은 매수자 우위의 시장 흐름이 이어질 가능성이 있다는 분석이다.

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