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뉴질랜드 집값 거품 대부분 빠졌다
ANZ “추가 하락 제한적일 수도”
전국 평균 집값, 2021년 정점 대비 16% 하락
물가 반영하면 30% 이상 떨어져도 여전히 장기 적정 수준 웃돌아
뉴질랜드 주택시장에서 코로나19 팬데믹 시기에 형성됐던 집값 거품이 대부분 해소됐지만, 주택가격이 장기적인 경제 기초여건에 부합하는 수준까지 내려오려면 추가 조정이 필요할 수 있다는 분석이 나왔다.
ANZ 경제학자들은 집값이 더 하락할 가능성을 배제할 수 없지만, 건축비와 주택 공급 여건을 고려하면 앞으로의 추가 하락 폭은 제한적일 수 있다고 전망했다.
ANZ는 주택가격과 가계소득의 비율, 중앙은행이 추정하는 지속 가능한 주택가격 범위, 주택가격과 건축비의 관계 등을 분석해 뉴질랜드 주택시장이 장기적인 적정 수준에 얼마나 가까워졌는지 살펴봤다.
분석에 따르면 전국 평균 주택가격은 2021년 정점 대비 약 16% 하락했다. 물가상승률을 반영하면 실질적인 하락 폭은 30%를 넘는다. 상당한 가격 조정이 이뤄졌지만, 집값은 여전히 일부 경제 기초여건이 제시하는 수준보다 높은 것으로 평가됐다.
ANZ의 매슈 갈트 선임 이코노미스트는 코로나19 시기에 과도하게 상승했던 집값이 보다 합리적인 수준으로 조정되는 과정에서 상당한 진전이 있었다고 평가했다.
주택가격 하락은 가계와 주택 소유자에게 고통스러운 과정이었지만, 금융시스템의 안정성이 크게 흔들리지 않은 채 거품이 상당 부분 해소됐다는 설명이다.
집값·소득 비율, 정점 9배에서 6배로 하락
뉴질랜드 주택시장의 가격 부담을 보여주는 대표적인 지표는 주택가격 대비 가계소득 비율이다.
2002년 이전에는 주택가격이 가계소득의 약 3~4배 수준인 경우가 일반적이었다.
그러나 이후 집값이 빠르게 오르면서 이 비율은 2021년 거의 9배까지 상승했다. 이후 집값이 하락하고 물가상승에 따라 소득이 증가하면서 현재는 약 6배 수준으로 내려왔다.
과거처럼 집값이 가계소득의 3~4배 수준으로 돌아간다면 생애 첫 주택 구매자들의 부담이 크게 줄어들 수 있다. 그러나 ANZ는 뉴질랜드의 주택가격 대비 소득 비율이 과거 수준까지 완전히 내려갈 가능성은 낮다고 봤다.
2004년 이후 이 비율이 5배 아래로 내려간 적이 없으며, 금리와 인구 증가, 대출 이용 여건, 주택 품질 등 구조적인 변화가 과거보다 높은 가격 수준을 뒷받침하고 있다는 것이다.
갈트 이코노미스트는 과거와 현재의 주택시장을 단순 비교하기 어렵다고 설명했다.
1980~1990년대보다 금리가 낮아졌고, 앞으로도 과거보다 낮은 금리 수준이 유지될 가능성이 있으며, 인구 증가와 신용 공급 확대도 주택가격에 영향을 미쳤다는 분석이다.
주택의 품질 역시 과거보다 개선돼 같은 가격 대비 소득 비율을 단순히 동일한 구매력으로 해석하기 어렵다고 덧붙였다.
영어권 국가의 96개 도시를 분석한 연구에서도 1990년 무렵에는 주택가격 대비 소득 비율이 3배 안팎인 도시가 일반적이었지만, 최근에는 3배 미만인 도시가 없고 중간값은 약 5배 수준으로 나타났다.
중앙은행 기준으로도 집값은 여전히 부담
뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)이 추정하는 지속 가능한 주택가격 범위 역시 ANZ가 살펴본 주요 지표 중 하나다.
중앙은행은 주택을 소유할 때 얻는 장기적인 이익과 비용을 비교해 적정 가격 범위를 추정한다.
주택 소유의 이익에는 임대료와 장기적인 임대료·주택가격 상승 기대가 포함되며, 비용에는 장기 금리와 지방정부 재산세, 유지·보수 비용 등이 반영된다.
중앙은행은 2026년 9월 주택가격이 여전히 지속 가능한 범위보다 다소 높은 수준이라고 평가한 것으로 소개됐다.
다만 이 범위는 경제에 중립적인 영향을 미치는 금리 수준, 즉 중립금리 추정치에 상당히 민감하다.
중립금리는 실시간으로 정확하게 산출하기 어려운 지표다. 중앙은행이 추정하는 실질 주택가격의 지속 가능한 범위도 2021년 이후 중립금리 추정치가 높아지면서 낮아졌다.
ANZ는 주택을 소유하는 비용이 임대 비용보다 여전히 높은 수준이며, 향후 몇 년 안에 이러한 차이가 크게 해소되기는 어려울 것으로 내다봤다.
이는 실거주 목적의 주택 구매자뿐 아니라 임대수익을 목적으로 부동산을 매입하는 투자자에게도 중요한 문제다. 주택 소유에 따른 대출이자와 유지비용이 임대수익에 비해 높다면 주택 구매의 재정적 유인이 약해질 수 있기 때문이다.
건축비와 집값 격차 축소… 추가 하락에 제동 걸 수도
주택가격과 건축비의 관계에서는 다른 신호가 나타났다. ANZ에 따르면 주택가격 대비 건축비 비율은 장기간에 걸쳐 낮은 수준으로 내려왔다.
2025년 6월 기준 해당 비율은 1.54로, 2021년의 고점인 2.1보다 크게 낮아졌다. 2011년에는 1.4까지 떨어진 바 있다.
다만 가장 최근에 발표된 추정치는 1년 이상 지난 자료다. ANZ는 건설비가 상승하고 주택가격이 하락한 점을 고려하면 이후 비율이 추가로 낮아졌을 가능성이 있다고 설명했다.
주택가격이 건축비보다 충분히 높으면 건설업체가 신규 주택을 공급해 수익을 낼 수 있다. 새 주택 공급이 늘어나면 장기적으로 주택 부족을 완화하고 가격 상승 압력을 제한하는 역할을 할 수 있다.
반대로 집값이 건축비에 지나치게 가까워지면 신규 주택 건설의 수익성이 떨어져 공급이 줄어들 수 있다.
ANZ는 집값과 건축비의 격차가 크게 축소됐다는 점이 추가적인 주택가격 하락을 제한하는 요인이 될 수 있다고 분석했다.
갈트 이코노미스트는 주택가격이 경제 기초여건에 가까워질수록 건설업체의 공급 유인이 약해질 수 있으며, 이는 가격 하락을 제한하는 일종의 하한선으로 작용할 가능성이 있다고 설명했다.
금리 향방이 집값의 다음 움직임 좌우
앞으로 뉴질랜드 주택시장의 방향을 결정할 주요 변수는 장기금리다. ANZ는 금리가 2010년대보다 높은 수준을 유지할 것으로 예상하고 있다.
장기금리가 예상보다 낮아지면 현재 주택가격이 지속 가능한 수준에 더 가까운 것으로 평가될 수 있지만, 반대로 장기금리가 예상보다 높아지면 주택가격이 추가 하락 압력을 받을 수 있다는 분석이다.
갈트 이코노미스트는 주택가격이 여전히 경제 기초여건보다 높다는 사실이 놀랍게 느껴질 수 있지만, 2021년 당시 가격이 얼마나 크게 상승했는지를 고려하면 상당한 조정이 이뤄졌다고 설명했다.
그는 주택가격이 장기적인 적정 수준에 도달한 이후에는 가계소득과 건축비 상승에 맞춰 장기적으로 연평균 약 4% 수준의 상승세를 보일 가능성이 있다고 전망했다.
다만 이는 확정적인 예측이 아니라 장기 추세에 대한 추정이며, 경기와 금리 변화에 따라 큰 폭의 상승과 하락이 반복될 수 있다고 덧붙였다.
뉴질랜드 주택시장은 팬데믹 시기의 급격한 가격 상승 이후 상당한 조정을 거쳤지만, 주택 구매 비용과 임대 비용, 소득 대비 집값, 금리 수준 등을 고려하면 아직 부담이 완전히 해소됐다고 보기는 어렵다.
이번 ANZ 분석의 핵심은 집값 거품이 상당 부분 해소됐지만, 주택가격이 곧바로 상승세로 돌아선다고 단정하기는 어렵다는 점이다.
향후 집값은 금리와 소득 증가, 건축비, 주택 공급 및 경제 성장 흐름에 따라 완만한 추가 조정을 거치거나 장기적인 상승 추세로 전환할 가능성이 있다.
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