“집값에 어떤 영향?”…2029년부터 새 개발부담금

“새 주택 지을 때 돈 더 낸다?”…개발부담금 2029년부터 바뀐다

• 정부, 기존 개발분담금 대신 ‘개발부담금(Development Levies)’ 도입 추진

• 상하수도·교통·공원·지역사회 시설 비용…“성장으로 생긴 비용은 성장 주체가 부담”

주택 개발과 인프라 비용을 누가 부담할지를 둘러싼 제도가 크게 바뀔 전망이다. 정부는 2029년부터 지방자치단체가 새로운 ‘개발부담금(Development Levies)’을 부과할 수 있도록 하고, 2030년부터는 새로운 제도를 시행하도록 하는 개혁안을 확정했다.

정부는 이번 개편의 핵심을 ‘성장이 성장 비용을 부담한다(growth pays for growth)’는 원칙으로 설명하고 있다. 새로운 주택과 개발사업으로 인해 추가로 필요한 도로, 상하수도 등의 인프라 비용을 기존 주민들의 재산세·지방세 성격의 요금에만 의존하지 않고 개발 과정에서 보다 직접적으로 회수하겠다는 것이다.

기존 ‘개발분담금’에서 새로운 개발부담금으로

현재 뉴질랜드 지방자치단체들은 Development Contributions(개발분담금) 제도를 통해 주택이나 상업시설 개발업체에 성장 관련 인프라 비용의 일부를 부담시키고 있다.

그러나 정부는 현재 제도가 지역별로 적용 방식이 다르고, 인프라 비용을 정확하게 회수하기 어렵다는 문제가 있다고 보고 있다.

정부가 제시한 새로운 Development Levies 제도에서는 지방자치단체와 물 관련 기관이 보다 장기적인 인프라 비용을 예측해 일정 지역의 개발에 필요한 비용을 회수할 수 있도록 할 예정이다.

정부는 특히 기존 제도에서 성장에 필요한 인프라 비용 가운데 일부가 제대로 회수되지 않을 경우 기존 주민들이 요금(rate)을 통해 그 부담을 떠안는 문제가 발생할 수 있다고 지적했다.

어떤 시설에 돈을 부과하나

새로운 개발부담금은 단순히 도로 건설비에만 적용되는 것이 아니다.

정부가 제시한 대상에는 다음과 같은 시설이 포함된다.

• 상수도

• 하수도

• 빗물·우수 처리시설

• 교통 인프라

• 공원 및 녹지(reserves)

• 지역사회 기반시설(community infrastructure)

즉, 새로운 주택단지가 들어서면서 추가로 필요해지는 각종 기반시설 비용을 개발과 연결해 부담시키는 방식이다.

2029년부터 가능…2030년부터 의무화

새 제도는 곧바로 시행되는 것은 아니다.

정부는 관련 법안을 2027년 1분기(1~3월)에 의회에 제출할 계획이다. 이후 Select Committee 절차를 거치면서 지방정부와 개발업체, 일반 시민들이 추가 의견을 제출할 수 있다.

새로운 계산 방법이 마련된 뒤 지방정부와 물 관련 기관은 2029년부터 개발부담금 제도를 시행할 수 있으며, 2030년까지 제도 전환이 이뤄지도록 하는 일정이 제시됐다.

따라서 “2029년부터 모든 지역의 개발비가 일률적으로 인상된다”는 의미는 아니다. 지역별 구체적인 부담액과 적용 방식은 향후 법률과 계산 방법이 확정된 뒤 결정된다.

상업위원회가 전국적인 계산 기준 마련

이번 개편에서 중요한 변화 가운데 하나는 Commerce Commission(상업위원회)의 역할이다.

상업위원회는 새로운 개발부담금 제도의 독립적인 규제기관 역할을 맡는다.

정부는 상업위원회에 개발부담금을 계산하는 전국적으로 일관된 방법론을 마련하고, 지방정부의 정보 공개 기준을 정하며 제도가 제대로 운영되는지 감독할 권한을 부여할 예정이다. 필요할 경우 제도 운영에 대한 성과 기준도 도입할 수 있다.

이를 위해 정부는 2026년 예산에서 3,000만 뉴질랜드달러를 배정해 2026~2030년 규제 기능 구축을 지원하기로 했다.

이는 지역별로 제각각인 부담금 산정 방식을 줄이고 개발업체가 사업을 계획할 때 비용을 좀 더 예측할 수 있도록 하겠다는 취지다.

지역마다 부담금이 달라질 수도

이번에 확정된 수정안에서는 ‘levy area’, 즉 부담금 적용 지역을 보다 세분화할 수 있도록 했다.

정부는 지역에 따라 인프라를 제공하는 비용에 큰 차이가 있다면 지방정부가 별도의 부담금 지역을 설정하도록 할 예정이다.

예를 들어 같은 도시 안에서도 기존 인프라가 충분한 지역과 새로운 도로·상하수도 시설을 대규모로 건설해야 하는 지역의 비용 구조가 다를 수 있기 때문이다.

정부는 이를 통해 실제 인프라 공급비용의 차이가 개발부담금에 보다 정확하게 반영될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

정부가 직접 건설해도 부담금 낸다

이번 개편에서 눈에 띄는 부분은 정부기관이 개발 주체인 경우에도 부담금을 내도록 한다는 것이다.

정부는 중앙정부 부처와 Crown entities 역시 새로운 개발부담금을 부담하도록 할 계획이다.

예를 들어 정부가 새로운 학교나 병원, 공공시설을 건설하면서 지역 도로와 상하수도 등에 추가적인 수요를 발생시킨다면 정부 역시 그에 따른 비용을 부담한다는 원칙이다.

현재도 Kāinga Ora와 NZ Transport Agency 같은 일부 Crown entities는 개발분담금을 부담하지만, 일부 중앙정부 기관에는 다른 규정이 적용되는 차이가 있었다.

새 제도에서는 이런 차이를 없애겠다는 것이다.

그렇다면 집값은 내려갈까?

교민들이 가장 관심을 가질 부분은 결국 “개발업체에 부과되는 비용이 집값에 어떤 영향을 미칠 것인가”다.

정부는 개발부담금 제도를 통해 주택 개발에 필요한 토지와 인프라 공급을 보다 원활하게 만들고, 결과적으로 주택 공급을 늘리는 데 도움이 될 것으로 보고 있다.

반면 개발업체 입장에서는 새로운 비용이 발생하기 때문에 초기 개발비용과 분양·판매 가격에 어떤 영향을 미칠지가 중요한 문제다.

정부는 장기적으로 인프라 비용이 토지 가격에 반영될 수 있으며, 보다 예측 가능한 비용 체계가 오히려 개발을 촉진할 수 있다는 입장이다.

하지만 실제 주택 가격에 미치는 영향은 개발부담금의 산정 방식, 지역별 토지가격, 금융비용, 건설비, 주택 수요와 공급 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있다. 따라서 새로운 제도가 시행되기 전부터 집값이 오르거나 내려갈 것이라고 단정하기는 어렵다.

개발업계는 ‘예측 가능성’에 주목

부동산 업계를 대표하는 Property Council은 이번 개편이 인프라 비용을 보다 공정하고 투명하게 배분할 가능성이 있다고 평가했다.

Property Council의 최고경영자 레오니 프리먼(Leonie Freeman)은 개발업체 입장에서 비용의 예측 가능성이 중요하다며, 독립적인 감독과 정부의 비용 분담, 개발에 실제 필요한 인프라와 연계된 합리적인 부담금 산정이 필요하다고 밝혔다.

즉 개발업계도 “성장이 성장 비용을 부담한다”는 원칙 자체보다, 실제 얼마를 어떤 기준으로 부과할 것인지에 더 큰 관심을 보이고 있는 셈이다.

기존 주택 소유자에게는 어떤 의미인가

정부가 강조하는 또 하나의 변화는 기존 ratepayer의 부담을 줄이는 것이다.

새로운 주택단지나 대규모 개발이 이뤄지면 도로와 상하수도 등 새로운 기반시설이 필요하다.

그 비용을 개발업체가 충분히 부담하지 못할 경우 지방정부가 부족분을 기존 주민들에게 부과하는 요금으로 충당할 수 있다.

정부는 새 제도를 통해 이런 교차보조(cross-subsidisation)를 줄이겠다는 입장이다.

따라서 제도가 정부의 계획대로 운영된다면 기존 주택 소유자 입장에서는 새로운 개발 때문에 발생하는 인프라 비용을 자신들이 일부 부담하는 상황을 줄이는 효과가 기대된다.

다만 새로운 개발부담금이 실제로 어느 정도까지 비용을 회수할지는 향후 지방정부의 계산 방식과 사업별 적용에 달려 있다.

아직 결정되지 않은 것이 더 많다

이번 발표가 중요한 정책 방향을 확정한 것은 맞지만 개발업체와 주택 구매자가 실제로 얼마를 부담하게 되는지는 아직 정해지지 않았다.

앞으로 법안이 의회에 제출되고 Select Committee 심사를 거치게 되며, 상업위원회가 구체적인 부담금 계산 방법과 정보 공개 기준을 마련하게 된다.

따라서 현재 시점에서는 특정 지역의 신규 주택에 얼마의 개발부담금이 붙는다고 계산할 수 없다.

특히 오클랜드처럼 인프라 투자 규모가 크고 신규 주택 개발이 활발한 지역에서는 지역별 비용 산정 방식이 향후 개발사업과 주택 공급에 어떤 영향을 줄지 주목할 필요가 있다.

이번 개편의 핵심은 결국 간단하다.

새 집을 짓기 위해 추가로 필요한 인프라 비용을 누가 부담할 것인가.

정부는 그 답을 “성장을 통해 혜택을 얻는 개발과 개발 주체가 더 많이 부담해야 한다”는 방향으로 정했다.

하지만 이 원칙이 실제로 주택 공급 확대와 집값 안정으로 이어질지, 아니면 개발비용 상승으로 신규 주택 가격에 부담을 줄지는 향후 세부적인 계산 방식과 시장 반응을 지켜봐야 한다.

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