“모기지 금리, 아직도 너무 낮다?”… 뜻밖의 경고

WeeklyKorea
5월 25일
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The Reserve Bank will review the official cash rate on Wednesday but is widely forecast to leave it on hold. Photo: Kathryn George / STUFF

최근 기준금리(OCR) 인하 기대감이 커지면서 많은 주택 소유주들이 “이제 모기지 부담이 줄어들 것”이라고 기대하고 있다. 그러나 일부 경제 전문가들은 오히려 “현재 주택대출 금리가 경제 현실에 비해 아직 충분히 높지 않다”는 상반된 경고를 내놓고 있어 관심이 쏠리고 있다.

언론 보도에 따르면, 전문가들은 현재의 모기지 금리가 여전히 뉴질랜드 경제의 구조적 문제와 국제 금융시장 위험을 충분히 반영하지 못하고 있다고 분석했다. 특히 인플레이션 압력이 완전히 해소되지 않은 상황에서 시장이 지나치게 빠른 금리 하락을 기대하고 있다는 지적이 나온다.

현재 중앙은행(RBNZ)은 기준금리(OCR)를 2.25% 수준으로 유지하고 있지만, 장기 고정 모기지 금리는 예상만큼 빠르게 내려가지 않고 있다. 전문가들은 많은 사람들이 “OCR이 동결되거나 내려가면 대출금리도 곧 크게 떨어질 것”이라고 생각하지만 실제 금융시장은 훨씬 복잡하게 움직인다고 설명한다.

특히 은행들의 고정금리는 단순히 OCR만 따라가는 것이 아니라 국제 채권시장, 장기 swap rate(스와프 금리), 인플레이션 전망, 지정학적 리스크 등을 함께 반영해 결정된다. 최근 중동 지역 긴장과 국제 유가 상승이 다시 물가 불안을 자극하면서 장기 금리가 쉽게 내려가지 못하고 있다는 분석이다.

일부 경제학자들은 부동산 시장이 오랫동안 “너무 싼 돈”에 의존해 왔다고 지적한다. 실제로 코로나19 시기 초저금리 환경 속에서 많은 가정이 대규모 대출을 받아 집을 구매했고, 이 과정에서 집값이 급등했다. 이후 금리가 오르자 상당수 가계가 상환 부담 급증을 겪고 있는 상황이다.

현재 주요 은행들의 1년 고정 모기지 금리는 약 4%대 중후반 수준으로 형성돼 있다. 하지만 일부 전문가들은 역사적으로 보면 이 수준이 “특별히 높은 금리”는 아니라고 말한다. 실제로 1990년대와 2000년대 초반에는 두 자릿수에 가까운 주택대출 금리도 흔했기 때문이다.

문제는 지금의 가계 부채 규모가 과거와 비교할 수 없을 정도로 커졌다는 점이다. 뉴질랜드는 OECD 국가 가운데서도 가계부채 비율이 높은 나라 중 하나로 꼽힌다. 집값 자체가 워낙 높아졌기 때문에 금리가 조금만 올라가도 체감 부담은 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

전문가들은 특히 뉴질랜드인이 “금리 정상화” 자체에 아직 익숙하지 않다고 분석한다. 오랜 기간 저금리 환경이 이어지면서 많은 사람들이 2~3%대 금리를 ‘정상’으로 인식하게 됐지만, 실제 역사적으로는 오히려 예외적 상황에 가까웠다는 설명이다. Reddit 등 온라인 커뮤니티에서도 “2% 모기지는 비정상적으로 낮았던 시대였다”는 반응과 함께, “지금 금리가 높다기보다 집값 자체가 너무 비싸다”는 의견이 이어지고 있다.

한편 일부 부동산 업계에서는 금리 부담이 계속되더라도 공급 부족 문제 때문에 집값이 다시 급락할 가능성은 제한적이라고 보고 있다. 다만 고금리 장기화는 첫 주택 구매자(first-home buyers)와 투자용 부동산 시장에는 상당한 압박이 될 수 있다는 전망도 나온다.