임대료 어디서 떨어지고 어디서 올랐나

“임대료 하락 이제 끝나나… 전문가 ‘바닥 신호 나타났다’”

• 오클랜드는 안정세…전문가 “임대료 하락세, 이제 바닥에 가까워졌다”

임대료가 지역에 따라 엇갈린 움직임을 보이고 있다. 일부 지역에서는 임대료가 큰 폭으로 떨어졌지만, 캔터베리와 오타고 등 지방 지역에서는 오히려 상승세가 이어졌다.

부동산 정보업체 Realestate.co.nz에 따르면 8월 뉴질랜드 전국 평균 주당 임대료는 637달러로, 지난해 같은 달보다 1.5% 상승했다.

하지만 전국 평균만 놓고 보면 실제 임차인들이 체감하는 시장 상황을 제대로 파악하기 어렵다는 분석이다. 지역별 임대료 변동 폭이 상당히 컸기 때문이다.

캔터베리·오타고 임대료 상승

8월 가장 큰 상승폭을 기록한 지역 중 하나는 말버러였다. 평균 임대료가 지난해보다 8.2% 오른 553달러를 기록했다.

캔터베리는 5.7% 상승한 622달러, 오타고는 5.6% 오른 653달러​를 기록했다.

와이카토 역시 임대료가 4.1% 상승한 587달러로 올라 지역 기준 사상 최고 수준을 기록했다.

웰링턴도 상승세를 보였다. 평균 주당 임대료는 621달러로 3.6% 상승했다.

반면 일부 지역에서는 임대료가 상당히 큰 폭으로 하락했다.

웨스트코스트의 평균 임대료는 지난해보다 6.5% 하락했고, 기즈번은 5.2%, 사우스랜드는 4.8%, 마너와투-황가누이는 4.5%, 와이라라파는 3.3% 각각 떨어졌다.

Realestate.co.nz의 사라 우드 최고경영자는 이 같은 차이가 뉴질랜드에 하나의 통일된 임대시장만 존재하는 것이 아니라는 점을 보여준다고 설명했다.

인구 이동과 고용 상황, 지역 경제, 주택 공급 등이 임대 수요에 영향을 미치지만 이들 요인이 전국적으로 같은 방향으로 움직이지 않는다는 것이다.

오클랜드는 사실상 보합세

뉴질랜드에서 가장 큰 임대시장인 오클랜드는 상대적으로 안정적인 모습을 보였다.

오클랜드의 평균 주당 임대료는 약 684달러에서 689달러로 0.8% 상승하는 데 그쳤다.

1년 동안 1%도 오르지 않은 것이다.

전문가들은 오클랜드가 전국 임대료 평균을 안정시키는 역할을 하고 있다고 분석한다. 뉴질랜드에서 가장 큰 임대시장인 오클랜드의 움직임이 크지 않기 때문에 전국 평균 임대료 역시 급격하게 상승하거나 하락하지 않고 있다는 것이다.

“임대료 하락, 바닥에 가까워졌다”

Cotality의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 최근 임대료 시장에서 중요한 변화가 나타나고 있다고 분석했다.

그동안 뉴질랜드의 임대료는 약 12~18개월 동안 하락세를 보였지만, 최근 들어 임대료가 더 이상 크게 떨어지지 않을 가능성이 나타나고 있다는 것이다.

데이비슨은 실제 계약된 임대료와 부동산 사이트에 올라온 호가 임대료 사이에는 차이가 있을 수 있지만, Realestate.co.nz의 호가 임대료가 실제 임대료의 방향을 보여주는 상당히 유용한 선행 지표라고 설명했다.

특히 통계청 자료와 MBIE의 임대보증금 데이터 등 다른 자료는 실제 시장 변화를 조금 늦게 반영하기 때문에, 최근 Realestate.co.nz 자료에서 나타난 움직임이 임대료 시장의 바닥을 먼저 보여주는 신호일 수 있다는 분석이다.

그는 최근 2~3개월 동안 임대료가 바닥을 형성하고 있다는 징후가 나타나고 있다고 말했다.

임차인의 부담은 조금 개선

임대료가 여전히 높은 수준이기 때문에 주거비 부담이 해결됐다고 보기는 어렵지만, 소득과 비교하면 임대료 부담은 과거보다 다소 개선됐다는 평가도 나온다.

주택 가격과 임대료가 모두 상당한 조정을 거치면서 소득 대비 주거비 부담이 이전보다 낮아졌다는 것이다.

다만 임대료가 바닥을 찍었다고 해서 곧바로 큰 폭의 상승세로 돌아설 것이라는 의미는 아니다.

데이비슨은 최근 이민자 유입이 다시 증가하고 있는 것도 임대 수요를 뒷받침할 수 있는 요인이라고 설명했다.

그러나 이민 증가가 임대료의 급격한 상승으로 이어질 가능성은 크지 않으며, 현재로서는 임대료가 추가로 크게 하락하기보다는 안정화될 가능성에 더 무게가 실린다는 분석이다.

임대주택 공급은 소폭 증가

임대시장에 나와 있는 주택의 숫자는 지난해보다 소폭 늘었다.

8월 말 기준 임대 매물은 8,379채​로, 지난해 8월의 8,303채보다 약 1% 증가했다.

임대주택 공급이 크게 늘어난 것은 아니지만, 최소한 매물 부족이 심각하게 악화되고 있는 상황도 아니라는 의미다.

결국 현재 뉴질랜드 임대시장은 지역별로 매우 다른 모습을 보이고 있다.

오클랜드와 일부 지역은 안정세 또는 하락세를 보이는 반면, 캔터베리·오타고·와이카토 등 지방 경제가 상대적으로 강한 지역에서는 임대료가 상승하고 있다.

전문가들은 앞으로 이민 증가와 지역 경제 회복이 임대 수요를 지지할 것으로 예상하면서도, 지난 1년 이상 이어진 임대료 하락세가 사실상 끝나가고 있는지를 주목하고 있다.

세입자 입장에서는 임대료가 더 내려갈 것이라는 기대만으로 계약을 미루기보다는 지역별 공급량과 신규 매물, 소득 대비 임대료 수준을 함께 살펴볼 필요가 있는 시점​이라는 분석이다.

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