“임대주택, 돈 번다?”…투자자들 생각 달라져

10시간 전

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재정전문가 “내가 보유했던 임대주택 대부분 손실…집값 상승만 믿는 시대 끝나”
이자·보험·레이트·수리비에 기회비용까지 따져야…최근엔 ‘시세차익’보다 현금흐름 중시

뉴질랜드에서 오랫동안 “집을 사서 임대하면 결국 돈을 번다”는 믿음이 강했지만, 최근 부동산 시장에서는 투자자들의 계산법이 달라지고 있다.

한 재정 전문가가 자신이 지금까지 보유했던 임대주택 가운데 거의 모두 실제 투자수익 측면에서는 손실을 기록했다고 밝혀 눈길을 끌고 있다. 단순히 집값이 올랐는지만 볼 것이 아니라 대출이자와 보험료, 지방정부 레이트, 유지·보수비, 관리에 들어가는 시간, 그리고 투자금의 기회비용까지 모두 계산하면 이야기가 달라진다는 것이다.

Float에서 회계·자산관리·재정자문 부문을 총괄하는 Niran Iswar는 자신이 소유했던 임대주택을 과거 비용까지 다시 계산해본 결과, 한 채를 제외하고는 모두 기대만큼의 수익을 내지 못했다고 말했다.

그 한 채는 매입 시점이 좋았기 때문에 수익을 냈지만, 그는 이를 “실력으로 포장된 운(luck dressed up as skill)”이라고 표현했다.

“주당 500달러 임대료 받아도 실제 수익은 얼마인가”

Iswar씨가 지적하는 핵심은 임대료 자체가 투자수익은 아니라는 것이다.

예를 들어 50만달러짜리 주택을 100% 대출로 매입하고 주당 500달러의 임대료를 받는다고 가정해보자.

겉으로 보면 연간 임대수입이 약 2만6000달러에 달한다.

하지만 여기서 대출이자, 보험료, 레이트, 수리 및 유지관리 비용 등을 빼야 한다. 여기에 임차인 관리와 집을 유지하는 데 들어가는 시간과 스트레스까지 고려해야 한다.

무엇보다 중요한 것은 투자한 자기자본을 다른 곳에 넣었을 경우 얻을 수 있었던 수익, 즉 기회비용(opportunity cost)이다.

Iswar씨는 장기간 보유해 집값이 크게 상승한다면 결과가 달라질 수 있지만, 단기적으로는 투자자가 매달 자신의 돈을 추가로 넣어가며 부동산을 유지해야 하는 상황이 생길 수 있다고 지적했다.

그는 오히려 주택에 묶여 있는 자기자본을 인덱스펀드나 관리형 펀드 등 다른 투자상품에 넣었다면 더 나은 결과를 얻었을 가능성도 있다고 말했다.

이제 투자자들은 ‘집값’보다 ‘현금흐름’을 본다

이 같은 시각 변화는 최근 뉴질랜드 부동산 투자자들 사이에서도 나타나고 있다.

부동산 가격이 과거처럼 빠르게 상승하지 않으면서 투자자들이 자본이득(capital gain)만 기대하기보다 실제로 매달 얼마의 현금이 남는지를 따지기 시작한 것이다.

부동산 투자 코치 Steve Goodey씨 역시 최근 투자자들의 접근 방식이 상당히 달라졌다고 말했다.

과거에는 집값 상승을 통해 자산을 키우는 것이 주요 전략이었다면, 최근에는 현금흐름(cash flow)이 좋은 부동산을 찾는 투자자가 늘고 있다는 설명이다.

그는 시장이 평평해진 상황에서 투자자들이 단순히 집값 상승만을 기대하고 투자하지 않고 있다고 말했다.

특히 Palmerston North와 Hastings 같은 이른바 ‘블루칼라 도시(blue-collar cities)’에서 상대적으로 안정적인 임대수익을 낼 수 있는 매물을 찾고 있다고 전했다.

이들 지역은 Auckland나 일부 주요 도시처럼 주택가격이 급등했다가 급락하는 현상이 상대적으로 적고, 임대수익률을 중심으로 투자 가치를 평가할 수 있다는 것이다.

투자자들이 타운하우스로 이동하는 이유

부동산 시장에서 나타나는 또 하나의 변화는 투자자들이 사들이는 주택의 종류다.

Cotality의 수석 부동산 이코노미스트 Kelvin Davidson씨에 따르면 과거 투자자들은 단독주택을 선호했지만 최근에는 타운하우스의 비중이 크게 높아졌다.

2016년 투자자 매입 가운데 타운하우스는 13.8%, 단독주택은 71.7%였다.

2021년에는 타운하우스가 15.5%, 단독주택이 69.9%였다.

그런데 올해 들어서는 상황이 크게 바뀌어 타운하우스가 66.9%, 단독주택이 19.4%로 나타났다.

Davidson씨는 타운하우스의 상대적으로 높은 수익률이 이러한 변화를 설명하는 요인 중 하나일 수 있다고 분석했다.

현재 타운하우스의 수익률이 약 5%, 단독주택은 약 4.5% 수준으로 추정되며, 차이가 엄청나게 큰 것은 아니지만 투자자 입장에서는 중요한 차이가 될 수 있다는 것이다.

반면 첫 주택 구입자들은 여전히 단독주택을 선호하고 있다. 첫 주택 구입자의 4분의 3 이상이 단독주택을 구입하는 것으로 나타났다.

‘집값 상승’만으로 수익 내기는 점점 어려워져

과거 뉴질랜드 주택 투자자들이 상당한 수익을 올릴 수 있었던 배경에는 장기간의 주택가격 상승이 있었다.

금리 하락, 맞벌이 가구 증가, 주택 공급 부족 등이 주택가격을 끌어올리는 주요 요인으로 작용했다.

하지만 현재는 상황이 달라지고 있다.

Davidson씨는 앞으로도 장기적으로 주택가격이 상승할 가능성은 있다고 봤다. 소득 증가와 건축비 상승, 인구 증가 등이 여전히 주택가격을 끌어올리는 요인이 될 수 있기 때문이다.

그러나 과거와 같은 속도의 가격 상승을 기대하기는 어려울 수 있다고 전망했다.

결국 투자자가 부동산에서 과거와 비슷한 수준의 전체 수익률을 얻으려면 단순한 가격 상승에 의존하기보다 임대수익 자체를 높이는 전략이 필요하다는 것이다.

‘사서 기다리기’ 대신 리노베이션으로 가치 높이기도

일부 투자자들은 단순히 주택을 매입해 보유하는 전략에서 벗어나 리노베이션을 통해 임대수익과 자산가치를 동시에 높이는 방법을 선택하고 있다.

예를 들어 침실을 하나 추가해 더 많은 임대료를 받을 수 있는 주택으로 바꾸는 방식이다.

이 경우 투자자는 집값이 자연스럽게 오르기만 기다리는 것이 아니라 직접 부동산의 가치를 높여 임대수익률을 개선하는 전략을 취할 수 있다.

세제도 투자 계산에 중요한 변수

최근 뉴질랜드 임대주택 투자환경에서 빼놓을 수 없는 변화가 주택담보대출 이자 비용의 세금공제다.

IRD에 따르면 2025년 4월 1일부터 주거용 임대주택의 이자비용은 다시 100% 공제 가능해졌다. 2024~25 세무연도에는 80%까지 공제할 수 있었으며, 이전에는 주택 투자에 대한 이자공제가 단계적으로 제한돼 왔다.

따라서 과거 몇 년 동안 높은 금리와 이자공제 제한으로 압박을 받았던 임대사업자에게는 세금 측면에서 부담이 일부 완화된 셈이다.

다만 이자 전액 공제가 임대주택의 수익성을 자동으로 보장하는 것은 아니다. 보험료, 레이트, 수리·관리비 등은 여전히 발생하며, 원금 상환액은 일반적인 임대비용 공제 대상이 아니다. IRD는 임대주택에서 발생하는 보험료와 레이트, 관리비, 수리·유지비 등 일정 비용은 공제할 수 있지만, 부동산 매입가격이나 대출 원금 자체는 공제할 수 없다고 안내하고 있다.

주택을 매각할 때도 세금 문제를 따져봐야 한다. 현재 일반적인 주거용 부동산의 경우 2024년 7월 1일 이후 매각부터 2년의 bright-line 기간이 적용된다. 다만 bright-line 기간을 벗어나더라도 다른 토지거래 과세 규정에 따라 세금이 발생할 수 있다.

결국 핵심은 ‘좋은 집’이 아니라 ‘좋은 투자’

전문가들이 강조하는 것은 부동산 투자가 나쁘다는 것이 아니다.