집 안 사고 임대하면 30년 뒤 72만 달러 더 부자?

Renters 'could end up $700,000 better off' than first-home buyers, an economist calculates. Source: RNZ

• 오클랜드 첫 주택구매자 분석

• “집값 상승률 낮아지면 임대와 구매의 격차 줄어”

오클랜드에서 지금 90만 달러짜리 집을 사는 대신 임대하면서 남는 돈을 투자하면, 30년 뒤 주택 구매자보다 약 72만4,530달러 더 많은 금융자산을 보유할 수 있다​는 분석이 나왔다.

Simplicity 수석 이코노미스트 샤무빌 이쿼브(Shamubeel Eaqub)가 RNZ를 위해 계산한 시나리오에 따르면, 주택 구매자의 30년 뒤 자산은 약 210만 달러, 임차인의 투자자산은 약 283만 달러​로 추산됐다. 단순 계산으로는 임차인이 72만4,530달러 더 많은 자산​을 갖게 되는 것이다.

그러나 이 결과만으로 임대가 주택 구매보다 유리하다고 판단하기는 어렵다. 30년 뒤 주택 구매자는 모기지를 모두 상환한 자기 집을 보유하지만, 임차인은 계속 임대료를 내야 하기 때문이다.

이번 분석은 뉴질랜드에서 오랫동안 이어져 온 ‘집을 사는 것이 최고의 장기 투자’라는 생각을 다시 살펴볼 필요가 있다는 점에서 관심을 끌고 있다.

90만 달러 주택 구매 시나리오

이쿼브는 현재 오클랜드의 일반적인 첫 주택 구매 사례로 90만 달러짜리 주택을 가정했다.

구매자는 10%인 9만 달러를 계약금으로 내고 81만 달러를 대출받는다. 모기지 금리는 연 5%, 대출은 30년에 걸쳐 모두 상환하는 것으로 계산했다.

주택가격은 앞으로 매년 3%씩 상승한다고 가정했다. Cotality 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson)은 향후 집값 상승률을 이 정도로 가정하는 것이 합리적이라고 평가했다.

주택 보유에 따른 비용도 포함됐다. 첫해 주택보험료는 2,500달러, 이후 매년 7.3%씩 증가한다고 설정했다. 카운슬 레이트는 첫해 주택가격의 0.4%에서 시작해 연 5.6%씩 증가하고, 유지·보수비용은 주택가격의 1%로 잡았다.

집을 사고 나중에 판매할 때 발생하는 비용도 계산에 반영됐다.

임차인은 남는 돈을 투자

반면 임차인은 주당 619달러의 임대료를 내는 것으로 가정했다. 임대료는 매년 3.2%씩 상승한다.

임차인은 주택 구매자가 모기지와 주택 관련 비용으로 지출하는 금액과 자신의 임대료 사이에서 발생하는 차액을 관리형 펀드에 투자한다.

투자수익률은 세금을 제외한 순수익 기준으로 연 5.4%, 인플레이션은 연 2.5%​로 설정했다.

이 조건을 30년 동안 유지하면 임차인의 투자자산은 약 283만 달러, 주택 구매자의 자산은 약 210만 달러​가 된다.

결과적으로 임차인이 약 72만4,530달러 더 많은 금융자산​을 보유하게 된다.

하지만 30년 뒤에는 결정적인 차이가 있다

가장 중요한 것은 자산의 성격이다.

30년이 지나면 주택 구매자는 대출을 모두 갚고 주택을 온전히 소유하게 된다. 반면 임차인은 283만 달러의 투자자산을 가지고 있지만 은퇴 후에도 계속 집세를 내야 한다.

따라서 이번 계산은 ‘집을 사지 말라’는 의미가 아니다. 주택 구매와 임대 모두 장단점이 있으며 개인의 소득과 생활 방식, 투자 성향에 따라 결과가 달라질 수 있다는 것이다.

특히 집을 소유하면 모기지 상환이라는 강제저축 효과가 발생한다. 매달 대출금을 갚으면서 자연스럽게 자산이 쌓인다.

반면 임차인은 집을 사지 않아 남는 돈을 실제로 꾸준히 투자해야 한다. 생활비가 늘거나 소비가 증가하면 투자금이 줄어들 수 있다.

집을 소유하는 데 드는 비용도 무시할 수 없어

이쿼브는 주택 소유자가 모기지 외에 부담해야 하는 비용도 중요하다고 지적했다.

현재 평균적인 주택 소유자의 경우 카운슬 레이트와 보험료, 유지·보수비용만 합쳐도 연간 약 1만 달러가 들어갈 수 있다는 것이다.

특히 은퇴 후 고정적인 소득으로 생활하는 사람에게 매년 1만 달러의 주택 유지비는 상당한 부담이 될 수 있다.

과거에는 집값이 빠르게 오르면서 이러한 비용을 자본이득으로 상쇄할 수 있다는 기대가 컸지만, 앞으로도 같은 수준의 집값 상승이 지속될지는 확실하지 않다.

“임대는 돈을 버리는 것이 아니다”

데이비슨은 향후 10~20년 동안 주택가격 상승률이 과거 수십 년보다 낮아질 가능성이 있다고 봤다.

그는 임대가 결코 ‘돈을 버리는 것’이나 ‘시간 낭비’가 아니며, 전 세계적으로 많은 사람들이 임대를 합리적인 주거 방식으로 선택하고 있다고 설명했다.

집값 상승률이 낮아진다면 주택 소유의 투자 매력도 과거보다 떨어질 수 있다는 것이다.

다만 집을 소유하면 주거 안정성을 확보할 수 있다는 장점이 있다. 집주인의 결정에 따라 이사를 해야 하는 부담이 없고, 같은 지역사회에서 장기간 거주할 수 있다.

결국 개인 상황에 따라 답이 달라진다

이번 분석은 집값 상승률, 임대료 상승률, 모기지 금리, 투자수익률 등 어떤 가정을 적용하느냐에 따라 결과가 크게 달라진다.

집값이 연 3%보다 빠르게 상승한다면 주택 구매가 유리해질 수 있고, 반대로 집값 상승이 둔화되고 보험료와 레이트가 빠르게 증가한다면 임대 후 투자가 유리해질 수 있다.

따라서 오클랜드에서 첫 집을 마련하려는 사람이라면 계약금과 모기지 상환액만 계산해서는 안 된다. 보험료, 카운슬 레이트, 유지비, 예상 집값 상승률과 임대료 상승률, 그리고 남는 돈을 실제로 얼마나 꾸준히 투자할 수 있는지​까지 함께 따져봐야 한다.

결국 ‘집을 살까, 계속 임대할까’에는 모든 사람에게 적용되는 정답이 없다.

다만 과거처럼 “집은 무조건 사야 장기적으로 이익”이라고 가정하기보다는 자신의 재정 상황과 향후 20~30년의 비용을 꼼꼼히 비교한 뒤 결정해야 한다​는 것이 이번 분석이 던지는 가장 중요한 메시지다.

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