주택시장, 앞으로 6~9개월 더 ‘관망세’

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거래량 8개월 연속 감소

주택시장이 당분간 뚜렷한 회복세를 보이기 어려울 것이라는 전망이 나왔다. 부동산 데이터업체 Cotality는 주택시장이 실질적으로 움직이기까지 앞으로 6~9개월 정도 더 걸릴 수 있다고 내다봤다.

최근 거래량도 시장의 관망세를 보여주고 있다. Cotality에 따르면 8월 전국 주택 거래 건수는 6,175건으로 전년 같은 달보다 11.6% 감소했으며, 전년 대비 거래량 감소는 8개월째 이어졌다. 최근 12개월 동안의 연간 거래량은 약 9만 건 수준으로 장기 평균을 밑돌고 있다.

주택 가격 역시 약세 흐름을 이어가고 있다. Cotality의 8월 자료에서는 전국 주택 가치가 한 달 동안 0.4% 하락하며 5개월 연속 하락했고, 연간 기준으로는 1.0% 낮아졌다. 다만 Cotality는 이를 급격한 시장 붕괴라기보다 완만한 하락세와 관망 국면으로 분석하고 있다.

투자자 시장 복귀 가능성은

이번 주택시장 전망에서 주목되는 변수 가운데 하나는 부동산 투자자들의 움직임이다.

노동당(Labour)은 집권할 경우 현재의 주거용 임대주택에 대한 모기지 이자 비용 공제 제도를 다시 변경하지 않겠다고 밝혔다. 크리스 힙킨스 노동당 대표는 이자 공제 제도를 추가로 변경하지 않는 대신, 노동당이 추진하고 있는 주거용 및 상업용 부동산에 대한 자본이득세(CGT)와의 연계성을 설명했다.

현재 제도는 주거용 부동산 투자자가 임대소득을 계산할 때 주택담보대출 이자 비용을 일정 요건에 따라 공제할 수 있도록 하고 있다. 현 정부는 이전 정부가 축소했던 이자 공제를 다시 확대했다.

Cotality의 수석 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨은 노동당의 이번 발표가 일부 투자자들의 시장 참여 결정에 영향을 줄 수 있다고 분석했다.

그동안 일부 투자자들은 향후 정부가 이자 공제 제도를 다시 축소할 가능성을 우려해 부동산 매입을 미뤄왔지만, 정책 방향에 대한 불확실성이 줄어들면서 시장에 다시 참여할 가능성이 있다는 것이다.

다만 데이비슨은 투자자들이 발표 직후 대거 시장으로 돌아오는 상황은 예상하지 않았다. 고용 안정성에 대한 우려가 남아 있고 임대료 상승폭도 크지 않은 데다 지방세와 주택보험료 등 운영비용이 증가하고 있기 때문이다.

8월 거래량 11.6% 감소

Cotality 자료에서 가장 눈에 띄는 부분은 거래량 감소다.

8월 주택 거래량은 6,175건으로 전년보다 11.6% 줄었다. 올해 들어 매달 전년 같은 기간보다 거래량이 감소했으며, 8월까지 8개월 연속 감소세가 이어졌다.

1월부터 7월까지는 전년 대비 감소폭이 대체로 4~5% 수준이었지만, 8월에는 감소폭이 12%에 가까워지면서 하락세가 더욱 두드러졌다.

다만 Cotality는 8월의 큰 감소폭이 반드시 장기적인 추세를 의미한다고 단정하기는 어렵다고 보고 있다. 거래 시점 등의 영향이 있었을 가능성이 있어 9월 거래량이 일부 반등할 가능성도 있다는 설명이다.

그러나 연료 가격 상승과 소비자 및 시장의 불확실성이 이어질 경우 거래 회복이 제한될 가능성도 있다.

매물은 많고, 첫 주택 구매자는 활발

현재 주택시장에서는 매물 증가와 구매자들의 신중한 태도가 동시에 나타나고 있다.

Cotality는 높은 매물 수준이 구매자에게 선택권을 넓혀주고 협상력을 높이는 요인이 되고 있다고 분석했다. 반면 기존 주택 보유자 가운데 다른 지역으로 이사하거나 주택을 교체하려는 '이동 수요자(movers)'의 거래는 경제적 불확실성과 고용시장에 대한 우려 등으로 감소했다.

반면 첫 주택 구매자들은 상대적으로 활발한 움직임을 보이고 있다.

Cotality에 따르면 최근 12개월 동안 첫 주택 구매자의 주택 구매는 약 2만5,000건에 달해 전체 약 9만 건의 거래 가운데 상당한 비중을 차지했다. 이는 2021년 시장 호황기와 비슷한 수준의 첫 주택 구매 건수지만, 당시 전체 거래량은 약 12만2,000건으로 지금보다 훨씬 많았다.