집값, 지역별 희비 엇갈려

타운하우스는 최대 11.2% 하락

• 오클랜드·웰링턴 부진 속 지방은 상승

• Beachlands 타운하우스 3개월 새 11.2%↓

뉴질랜드 주택시장이 좀처럼 활기를 되찾지 못하는 가운데 지역과 주택 유형에 따라 집값의 희비가 크게 엇갈리고 있다.

최근 3개월 동안 일부 지역의 단독주택 가격은 5% 이상 오른 반면, 일부 지역의 타운하우스 가격은 10% 이상 급락한 것으로 나타났다.

부동산 데이터 업체 Cotality가 전국 1,422개 교외지역(suburb)의 주택가격을 분석한 결과, 9월까지 3개월 동안 약 80%에 달하는 지역에서 단독주택 가치가 하락했다.

타운하우스의 경우 상황은 더욱 약했다. 전체 지역의 약 74%에서 가격이 하락했고, 22개 지역에서는 타운하우스 가치가 5% 이상 떨어졌다.

Cotality는 현재 뉴질랜드 주택시장을 “광범위한 부진(broad-based sluggishness)” 상태로 평가했다.

타운하우스 가격 하락 두드러져

타운하우스 가격이 가장 크게 떨어진 지역 가운데는 오클랜드와 웰링턴의 일부 지역이 포함됐다.

Beachlands의 타운하우스 가격은 최근 3개월 동안 11.2% 하락해 가장 큰 하락폭을 기록했다.

이어 웰링턴의 Kelburn이 10.7%, 오클랜드의 Mangere가 9.9%, Wiri가 9.8%, Kingsland가 9.1% 각각 하락했다.

이는 단순히 타운하우스라는 주택 형태 자체가 인기가 사라졌기 때문만은 아니라는 분석이다.

Cotality의 수석 부동산 이코노미스트 켈빈 데이비슨은 일부 특정 지역의 타운하우스가 구조나 주차 공간 등의 문제 때문에 상대적으로 판매가 어려워지고 있을 가능성을 지적했다.

예를 들어 주택 내부 면적은 비슷하지만 2층이 아닌 3개 층으로 나뉘어 있어 생활 동선이 불편하거나, 주차 공간과 차량 접근성이 부족한 경우 매수자들의 선호도가 낮아질 수 있다는 것이다.

“첫 주택 구매자는 여전히 타운하우스 선호”

그렇다고 타운하우스 시장 전체가 무너지고 있는 것은 아니다.

데이비슨은 오클랜드에서 타운하우스 공급이 크게 늘어난 것이 가격에 영향을 미치는 중요한 요인이라고 설명했다.

수요가 크게 늘지 않는 상황에서 새로운 주택 공급이 계속 증가하면 구매자들이 협상에서 우위를 갖게 된다.

특히 최근 몇 년 동안 오클랜드를 비롯한 주요 도시에서 타운하우스 건설이 크게 증가하면서 시장에 매물이 많아진 상황이다.

그럼에도 첫 주택 구매자들은 여전히 타운하우스를 적극적으로 찾고 있다.

상대적으로 가격이 저렴하고 새로 지어진 주택이 많다는 점 때문에 첫 주택 구매자에게 타운하우스가 여전히 중요한 선택지가 되고 있다는 설명이다.

“첫 1년 모기지 대신 내주겠다”는 판매 인센티브까지

주택시장 침체가 계속되면서 일부 타운하우스 판매자들은 가격을 직접 낮추는 대신 다양한 판매 인센티브를 제공하고 있는 것으로 전해졌다.

예를 들어 매물 가격은 그대로 유지하면서 구매자의 첫 1년 모기지 비용을 대신 부담해주는 방식 등이 거론되고 있다.

이 같은 혜택은 공식 주택가격 통계에는 제대로 반영되지 않을 수 있다.

실제 거래 가격만 놓고 보면 가격이 유지된 것처럼 보이지만, 구매자가 금융비용 지원 등의 혜택을 받았다면 실질적인 거래 조건은 훨씬 유리해졌을 수 있기 때문이다.

데이비슨은 이 때문에 현재 시장에서 실제 구매자들이 협상력을 갖고 있는 정도가 공식 통계보다 클 가능성도 있다고 설명했다.

지방 단독주택은 오히려 상승

전국적인 부진 속에서도 일부 지방 지역의 단독주택은 비교적 좋은 성적을 기록했다.

최근 3개월 동안 단독주택 가격이 가장 크게 오른 지역은 Pukenui로 5.1% 상승했다.

이어 Waimamaku가 2.9%, Makarewa가 2.7%, Kennington이 2.5% 올랐다.

웨스트코스트의 Blackball도 2.3%, Tasman 지역의 St Arnaud는 2.1% 상승했다.

Cotality는 상대적으로 주택 가격이 저렴한 지역들이 단독주택 가격 측면에서는 가장 강한 성과를 보였다고 분석했다.

지역별로 보면 전반적으로 오클랜드와 웰링턴보다 지방 지역에서 주택가격 상승세가 상대적으로 강하게 나타나고 있다.

다만 지방 시장 역시 과거의 강한 상승장과 비교하면 상승폭이 크다고 보기는 어렵다는 평가다.

뉴질랜드 최고가 지역은 Herne Bay

지역별 가격 수준에서는 오클랜드의 고급 주거지역이 여전히 압도적이다.

뉴질랜드에서 단독주택 중간가격이 가장 높은 지역은 Herne Bay로, 중간 주택가격이 약 303만 달러에 달했다.

타운하우스의 경우에는 오클랜드의 Stonefields가 가장 높은 중간가격을 기록했으며, 약 130만 달러 수준이었다.

이는 뉴질랜드 주택시장 전체가 하락한다고 해도 고가 지역과 저가 지역, 그리고 주택 유형에 따라 가격 움직임이 상당히 다르게 나타날 수 있음을 보여준다.

“앞으로 6개월도 답답한 시장 이어질 것”

현재 주택시장의 가장 큰 문제는 거래 자체가 활발하지 않다는 점이다.

시장에 매물이 많이 나와 있는 반면 구매자는 제한적이어서 매수자가 협상에서 우위를 점하는 상황이 이어지고 있다.

데이비슨은 높은 경제적 불확실성과 여전히 부담스러운 모기지 금리, 그리고 노동시장 회복이 2027년까지 늦어질 가능성을 고려하면 현재의 부진한 시장 상황이 최소 6개월 정도 더 이어질 수 있다고 전망했다.

그는 최근 시장에 대해 사실상 “대기 상태”​에 가깝다고 평가했다.

주택을 보유한 사람 가운데 모기지를 갚고 있는 사람들도 아직 대규모 실직 사태가 발생하지 않았기 때문에 급하게 집을 팔 필요가 없는 상황이다.

반면 노동시장에 새롭게 진입하는 사람들이 일자리를 찾는 데 어려움을 겪고 있지만, 이들은 아직 주택담보대출을 보유한 경우가 상대적으로 적다는 설명이다.

결국 강제 매각을 유발할 정도의 대규모 실업이 발생하지 않는 한 주택시장이 급락하기보다는 거래가 줄어든 채 가격이 정체되는 상황이 지속될 가능성이 있다는 분석이다.

“구매자에게는 협상 기회”

현재 주택시장에서는 구매자와 판매자의 힘의 균형이 과거와 크게 달라졌다.

매물이 많고 거래가 느린 상황에서는 구매자가 가격 협상이나 조건 조정에서 더 큰 영향력을 행사할 수 있다.

특히 타운하우스처럼 공급이 크게 늘어난 시장에서는 단순히 매물 가격만 비교하기보다 주차 공간, 층수와 내부 구조, 위치, 관리비, 판매자가 제공하는 금융 인센티브 등 실제 거래 조건을 함께 살펴볼 필요가 있다.

Cotality는 주택시장의 부진이 당분간 계속될 것으로 예상하면서도, 주택 가격의 부담이 과거보다 낮아진 점은 향후 시장의 추가 하락 위험을 제한하는 요인이 될 수 있다고 분석했다.

현재 뉴질랜드 주택시장은 전국적으로 한 방향으로 움직이는 시장이 아니라 지역과 주택 형태에 따라 상승과 하락이 동시에 나타나는 시장으로 변하고 있다.

따라서 앞으로 집을 사고팔 계획이 있는 경우 전국 평균 가격만 보기보다 자신이 관심 있는 지역의 실제 매물량과 거래량, 가격 흐름을 별도로 확인하는 것이 중요해지고 있다.

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